*

Debat
Mine nyheder

Vi har ikke publiceret nogle artikler for nyligt i de emner, du følger. Søg efter andre emner her.

Du har ingen overvågninger endnu

Klik på ikonet for at overvåge
emner og journalister.

0

Hvilken boble brister først?

Økonomi: Aktiemarkedet, boligmarkedet og rentemarkedet er hårdt pumpet.

Boligpriserne stiger, aktiekurserne stiger, optimismen stiger. Det eneste, der falder, er renterne. Men det skyldes, at obligationskurserne stiger. Så alle aktiver stiger i værdi, og det har de gjort længe.

I denne uge kunne Danmarks Statistik fortælle, at priserne på ejerlejligheder er steget med 66 pct. siden bunden i 2009. Alene de seneste fem år er priserne steget 53 pct. Så ja, hvis man havde købt en lejlighed i 2009 for 2 mio. kr., ville man i dag kunne sælge den for 3,32 mio. kr. Det vil sige, at man havde tjent over 15.000 kr. om måneden bare for at bo – skattefrit. Hvis købet var foretaget i hjertet af København eller på Frederiksberg, ville gevinsten formentlig være større.

Huspriserne? De er tilbage på topniveauet før finanskrisen.

Beslutningen om at købe bolig baseres i dag på den månedlige ydelse og beregnes altså i tusinder – ikke på den samlede pris, for så skulle man forholde sig til millioner.

Jeg er ikke i tvivl længere. Beslutningen om at købe bolig baseres i dag på den månedlige ydelse og beregnes altså i tusinder – ikke på den samlede pris, for så skulle man forholde sig til millioner. I byerne er der tale om mange millioner.

For hvad koster det egentlig at låne 3 mio. kr. i et realkreditinstitut? Nærmest ingenting. Et afdragsfrit F3-lån på 3 mio. kr. koster blot 2.400 kr. om måneden efter skat i ydelse. Et F5-lån koster 2.800 kr. Det er da en lav husleje. Fra flere sider i den finansielle sektor insisteres der på, at vi ikke er på vej ind i en boble. Argumenterne kan faktisk sammenfattes i dette citat:

»Jeg tror ikke, vi er ved at løbe ind i en boble på boligmarkedet. Man kan fremvise statistikker, der viser, at andelen af den disponible indkomst, som en familie bruger på boligen, faktisk er lavere end for nogle år siden. Det skyldes flere forhold, herunder en lavere rente, og nye lånemuligheder.«

Ordene blev udtalt i august 2005 af daværende direktør i Danske Bank, Peter Straarup, umiddelbart før finanskrisen åbenbarede, at der netop var tale om en gigantisk boligboble. Præcis samme argumenter bruges i dag for at forklare, at der ikke er bobletendenser. Den lave rente betyder, at boligen ikke fylder så meget i vores økonomi længere, og i forhold til 2005 har vi fået endnu flere lånemuligheder – bl.a. et lån, der skal have ny rente hvert halve år og dermed er historisk rentefølsomt.

Så hvad er egentlig ændret i forhold til dengang? Og har vi lært lektien? Tilsyneladende ikke, hvis man skal tro den forventningsundersøgelse, som Boligøkonomisk Videncenter har gennemført for 26. gang. Ifølge den svarer 77 pct. af de adspurgte, at det, de lægger vægt på, når de skal bedømme de fremtidige boligpriser, er den aktuelle prisudvikling.

Udviklingen i dansk økonomi og renteudviklingen fylder ikke nær så meget i vurderingen af de fremtidige boligpriser. Så mange regner altså med, at priserne fortsætter med at stige, bare fordi de stiger nu. Det kan man godt tillade sig at kalde bekymrende. Det svarer til at sige, at solen aldrig går ned, blot fordi den har stået højt på himlen i flere timer.

Præcist samme mekanisme – eller skal vi kalde det lemminge-effekt - gør sig gældende på aktiemarkedet. Aktierne skal bare blive ved med at stige i pris, fordi de stiger nu.

De færreste tænker over, at mange virksomheder sparer sig til de resultater, de opnår. Resultaterne opnås altså ikke ved organisk vækst. Det kan man vel også tillade sig at kalde bekymrende.

Og nu er vi nødt til at vende os mod renten, for det er ikke kun på boligmarkedet, at den styrer vores adfærd, det er også på aktiemarkedet. I dag er det stort set umuligt at få en fornuftig rente, hvis man har penge stående. Meget rige kunder og erhvervskunder betaler faktisk for at have penge stående i banken. Til gengæld får alle F1- og F3-lånere penge tilbage for at låne.

Når man ikke kan få et afkast på normal vis, er man langt mere tilbøjelig til at løbe en risiko. Og det er formentlig det, der driver aktiemarkedet. Jagten på at få forrentet sine penge har aldrig været mere intens. Før i tiden købte man altid obligationer, hvis man ville være på den sikre side. Men når kursen på en 30-årig obligation med en rente på blot 2 pct. handles i omegnen af kurs 99, løber man en stor kursrisiko ved at købe den.

Heller ikke her er jeg i tvivl. Obligationsboblen vil briste først, og så har vi balladen. For derefter følger aktieboblen og så boligboblen. Og det kan godt gå stærkt, for psykologien driver i høj grad et så oppustet marked med så mange risikovillige investorer. For når obligationskurserne, aktiekurserne og boligpriserne falder, er der ikke længere luft i optimismeboblen.

Læs også