Erhverv
0

Let at få overskud på forældrekøbet - men risikoen er stor

Trods stigende priser er et forældrekøb overraskende billigt ikke mindst med flekslån.

Selv om priserne er steget eksplosivt - ikke mindst i København - kan et lejlighedskøb finansieres ekstremt billigt. Arkivfoto

Mange forældre behøver ikke tage penge op af lommen efter et have købt en lejlighed til børnene. Vælger man flekslån, kan mange få et månedligt overskud efter at have købt lejligheden. Men dermed løber man måske en unødvendig risiko, lyder advarslen fra cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

»Der er en likviditetsrisiko forbundet med køb, hvis man vælger at finansiere forældrekøbet med variabelt forrentede lån - og især lån med halvårlig eller årlig rentetilpasning. Hvis man oven i købet har finansieret sin egen bolig med flekslån, vil man blive dobbelt eksponeret over for udsving i renten,« siger cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

Han har regnet på konsekvenserne af, hvad der sker, hvis forældre køber en lejlighed til børnene og finansierer købet med henholdsvis et 2 pct. lån og et F5-lån med afdragsfrihed. De første 20 pct. af købet finansierer familien selv - evt. via friværdi i egen bolig.

Økonomi, børn i lejlighed:

 KøbenhavnAarhusOdenseAalborg
Størrelse, kvm508050805805080
Delelejlighed?NejJaNejJaNejJaNejJa
Købspris1.809.0002.894.0001.512.0002.420.000874.0001.399.000928.0001.484.000
Årlig markedsleje pr. kvm1.2001.2001.1001.1009509501.0001.000
Husleje pr. måned5.0008.0004.5837.3333.9586.3334.1676.667
Boligsikring-750-1.200-688-1.100-594-950-625-1.000
Månedlig husleje pr. lejer4.2503.4003.8963.1173.3652.6923.5422.833

Likviditetskrav for forældre med et 2 pct. lån uden afdrag:

 København Aarhus Odense Aalborg 
Størrelse, kvm5080508050805080
Huslejeindtægt, årsbasis60.00096.00055.00088.00047.50076.00050.00080.000
Fællesudgifter, ejerforening-11.551-16.801-10.501-15.226-9.589-13.849-9.589-13.849
Ejendomsskat-2.828-4.524-2.601-4.298-1.538-2.466-1.617-2.590
Renteudgifter til realkreditlån-57.523-91.845-48.116-76.848-27.950-44.540-29.663-47.245
Skattemæssig opgørelse-11.901-17.170-6.218-8.3728.42315.1459.13116.316
Skattebetaling/-besparelse6.1838.9203.2304.349-4.376-7.868-4.744-8.476
Årligt over-/underskud-5.719-8.250-2.988-4.0234.0477.2774.3877.840
Likviditetskrav pr. måned-477-688-249-335337606366653

Likviditetskrav for forældre med et F5-lån uden afdrag:

 KøbenhavnAarhusOdenseAalborg
Størrelse, kvm5080508050805080
Huslejeindtægt, årsbasis60.00096.00055.00088.00047.50076.00050.00080.000
Fællesudgifter, ejerforening-11.551-16.801-10.501-15.226-9.589-13.849-9.589-13.849
Ejendomsskat-2.828-4.524-2.601-4.298-1.538-2.466-1.617-2.590
Renteudgifter til realkreditlån, F5-25.761-41.128-21.553-34.413-12.511-19.951-13.277-21.163
Skattemæssig opgørelse19.86133.54720.34534.06423.86239.73425.51742.397
Skattebetaling/-besparelse-10.318-17.428-10.569-17.696-12.396-20.642-13.256-22.025
Årligt over-/underskud9.54316.1199.77616.36811.46619.09212.26120.372
Likviditetskrav pr. måned7951.3438151.3649551.5911.0221.698

Kilde: Realkredit Danmark

Størst forskel er der, hvis man køber en 80 kvm lejlighed til barnet. Med et 2 pct.-lån skal forældrene punge ud med 688 kr. om måneden i København. Vælger de et F5-lån, får de en indtægt på 1.343 kr. Det er en forskel på over 2.031 kr. om måneden. Valg af et F5-lån giver altså en besparelse på ca. 121.000 kr. i løbet af fem år før skat.

Men risikoen skal tages alvorligt, fastslår Christian Hilligsøe Heinig. Det fast forrentede lån beskytter restgælden, for stiger renten, vil kursen på obligationerne bag falde og dermed restgælden. Og godt nok er renten lav i øjeblikket, men det er der ingen garanti for, at den vil blive ved med at være.

»Lånet skal jo refinansieres, og deri ligger en øget risiko. Det gælder først og fremmest i forhold til likviditeten, hvis renten stiger i forbindelse med en refinansiering. Samtidig får man heller ingen beskyttelse af friværdien i boligen i en situation, hvor renterne er steget og evt. presser boligpriserne ned,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Vælger man et flekslån, anbefaler Realkredit Danmark, at man binder sin rente i fem år. Normalt fraråder realkreditinstitutterne forældrekøb, hvis tidshorisonten er under fem år. Det skyldes de relativt høje køb- og salgsomkostninger, der hurtigt kan løbe op i 100.000 kr. Fem år er på mange måder det magiske tal for forældrekøb.

»Vi ser det som en billig forsikring mod fremtidige rentestigninger. En periode med en rentebinding på fem år vil ofte også være oplagt, da mange studerende minimum bruger fem år på deres studium,« lyder det.

Der er grund til at lave en klar aftale med barnet eller børnene inden købet om, hvor længe det forventes, at lejeforholdet skal vare. Flytteplaner med kæreste, udlandsplaner eller ændringer i studieretning, der kan betyde et geografisk skifte, kan blive dyrt for forældrene.

BRANCHENYT
Læs også