*

Privatøkonomi
0

Risiko for at boligejere falder i kursfælde med nye boliglån

De pludselige kursbevægelser har åbenbaret en af de oversete risici ved fast forrentede lån.

Hvis man skal have et boliglån efter den 1. september, er man nødt til at få et lån i en af de nye obligationsserier. Dermed løber man en risiko.

De fast forrentede boliglån beskrives ofte som sikre. Men der er en overset risiko ved dem, og den bliver synlig med overgangen til helt nye obligationer den 1. september.

For der er en ikke ubetydelig risiko for, at op til flere af de nye obligationsserier bliver ramt af indlåsningseffekt.

På grund af den seneste tids renteudsving har det nye 2,5 pct. lån med udløb i 2050 svinget i en kurs lige over og under 100. Når kursen er over, kan man ikke længere få tilbud i obligationen. Uroen betyder, at serien nu er meget lille. Nykredit og Nordea Kredit har tilsammen udstedt lån for lige godt 1 mia. kr.

Og jo mindre en obligationsserie er, desto større er risikoen for indlåsningseffekt. Indlåsningseffekt opstår, hvis obligationsserien er så lille, at den ejes af en eller få investorer. De kan så mere eller mindre selv fastsætte kursen. Problemet opstår kun hvis renten stiger, og kurserne falder. Er der tale om en likvid obligation, kan boligejerne benytte sig af kursfaldet og skære i restgælden med en lodret konvertering.

Muligheden for dette er et af realkreditinstitutternes hovedargumenter for, at boligejerne skal vælge et fast forrentet lån. Men er obligationen bag lånet ramt af indlåsningseffekt, forsvinder den mulighed helt. Der er til gengæld ingen problemer, hvis renten falder, for man kan altid indfri et obligationslån til kurs 100.

»Når nye obligationer ser dagens lys, er der risiko for indlåsningseffekt. Obligationsserierne starter med en cirkulerende mængde på 0 mia. kr., og så er der risikoen for, at serien ikke vokser sig tilstrækkelig stor,« siger seniorøkonom i Nykredit, Jeppe Borre.

Det kan blandt andet være som følge af en ændring i renteniveauet, hvor låneefterspørgslen flyttes til en anden obligationsserie, f.eks fra 2 til 3 pct. I den eksisterende 2 pct. obligation m. afdrag i Nykredit/Totalkredit er der lån for knap 70 mia. kr. Den nye obligationsserie starter helt naturligt på 0 mia. kr.

Risikoen for indlåsningseffekter er da også en af grundene til, at realkreditinstitutterne har tøvet lidt med at erstatte samtlige lån, oplyser boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann.

»Når beslutningen kan være lidt mere vanskelig end ellers, skyldes det at konverteringspotentialet ikke længere er særligt stort,« siger hun.

Sidste gang realkreditinstitutterne stod med valget om at åbne en 30-årig 2 pct. obligation uden afdrag, var det første gang nogensinde, at en sådan obligation så dagens lys. Det betød, at mange konverterede ned i rente til den nye obligation, som dermed hurtigt fik en stor volumen. I dag har langt de fleste af de boligejere allerede omlagt deres lån, og derved vil de nye serier primært skulle fyldes op med nyudstedelser i forbindelse boligkøb.

»Det betyder, at det vil tage længere tid, før serier når op på de ønskede milliarder, der forhindre at investorerne kan spekulere i en eventuel indlåsningseffekt,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Hvis rentefaldet fortsætter, betyder det, at de nye 30-årige 2,5 pct. serier bliver meget små. I Nordea Kredit har man kun udstedt for 125 mio. kr. i serien på nuværende tidspunkt, men det er ikke noget der bekymrer realkreditinstituttet voldsomt.

»Normalt vil vi gerne have, at en serie kommer op på minimum 1 mia. kr. og gerne 5 mia. kr. for at sikre, at der ikke opstår indlåsningseffekter. I den konkrete situation er vi dog ikke voldsomt bekymrede. De nye 2050 serier er åben for udstedelse de næste godt tre år, så der skal ikke ske ret meget med renten, før 2,5 pct. lånet igen kommer i spil.«

Lise Nytoft Bergmann tror, serien får flere muligheder for at vokse sig stor i de kommende år, og boligejere, der allerede har et lån i serien, bør derfor tage situationen roligt.

Læs også