Renterne stiger: Det kan punktere boligboblen i storbyerne og sommerhusområderne

Rekordhøje priser er ingen hindring. Boligmarkedet har så meget fart på, at det burde vække bekymring hos banker og realkreditinstitutter.

En gigantisk boligboble er pustet op til bristepunktet, og de stigende renter kan punktere den.

Økonomerne har i det seneste års tid diskuteret – mest med sig selv – om vi er midt i en boligboble. Diskussionen er i høj grad akademisk. Ude i det virkelige liv handler det om realiteter. Jeg siger det igen: Vi er midt i en boligboble eller måske tæt på at punktere den.

Parcelhusene og ejerlejligheder rives væk så hurtigt, at ejendomsmæglerne flere steder ikke har attraktive boliger til salg. Der en mangelsituation – på boliger!

Flere steder er der 0 sommerhuse til salg. Behøver jeg sige, at det er første gang i nyere tid, det sker – i hvert fald i større områder.

Udviklingen på sommerhusmarkedet er så bekymrende, at Finanstilsynet har besluttet sig for at granske den. Det er mig bekendt første gang, at tilsynet retter kikkerten mod sommerlandet.

Så kommer vi til det mest bekymrende: Renten stiger.

Dermed udvandes et af økonomernes mest brugte argumenter for, at vi ikke er i en boble. Det begrunder de med, at den såkaldte boligbyrde er lav. Den er et udtryk for, hvor stor en del af lønnen, der går til finansiering af boligen.

Der er forskellige måder at gøre den op på. Men generelt ligger den omkring 25 pct. – i København 10 pct.-point højere.

Og ja, det er da ikke meget, når boligudgifterne ligger på samme niveau som udgifterne til de to Audi’er i carporten. Hvem siger, at det bliver ved, og med de seneste rentestigninger er boligbyrden allerede blevet større.

Boligkøb er det, man i aktiekredse ville kalde en gearet investering. Det betyder, at man låner til sine investeringer.

Lars Nielsen

Er de månedlige udgifter til boligen den rette målestok? Nej. Det handler i høj grad om at vurdere, om der er det rette forhold mellem boligens værdi og gælden.

Vi påtager os en stor forpligtelse, når vi køber bolig. I princippet øges vores formue. Men den gæld, der følger med, hænger vi på. Boligkøb er det, man i aktiekredse ville kalde en gearet investering. Det betyder, at man låner til sine investeringer.

Et andet argument, for at vi ikke har en boligboble, er, at lønninger og priser på andre forbrugsgoder ikke afviger bekymrende meget fra prisudviklingen på boligmarkedet. Heller ikke det er rigtigt.

I København er priserne på både parcelhuse og ejerlejligheder steget med ca. 10 pct. på et år. Senest, jeg tjekkede min lønseddel, var det udbetalte beløb ikke 10 pct. højere end sidste år. Idéen er hermed givet videre.

Boligmarkedet har vist sig at være ekstremt rentefølsomt, nærmest historisk følsomt. Vi er blevet renteforkælede, og det er jeg såmænd selv. To af mine realkreditlån har nu negativ rente, og det er underligt hver måned at konstatere, at man får penge retur for at låne.

Det er jeg på ingen måde alene om.

Der er opbygget en falsk fortælling om, at man kan gardere sig som mod prisfald ved at vælge lån med fast rente. Det passer ikke, medmindre man har tænkt sig at blive boende i 30 år.

I modsat fald kan det få konsekvenser. Den 1. februar var kursen på det 30-årige 0,5 pct.-lån med afdrag cirka 97. Nu rasler den rundt omkring kurs 93.

Lad os lige gå et år tilbage, da Danmark blev lukket ned første gang på grund af corona-panikken. Dengang faldt kursen på obligationerne bag 0,5 pct.-lånet med knap 10 point på syv dage.

Der er mange lighedspunkter mellem nu og dengang.

Hvorfor kan boligejere med 0,5- og 1 pct.-lån ikke være ligeglade? De har jo deres på det tørre. Javist, men det har potentielle købere ikke.

Lad os sige, at 2 pct.-lånet kommer i spil igen. Så skal en boligkøber godkendes til at kunne betale det. Renteudgifterne fylder nu dobbelt så meget. Det vil betyde, at mange købere – specielt førstegangskøbere – ikke kan godkendes til at købe drømmehuset og må gå på kompromis med beliggenhed, størrelse og pris.

Hvad betyder det for salgspriserne? De falder.

Samme billede gør sig naturligvis gældende på sommerhusmarkedet. Det er lille i forhold til parcelhusmarkedet, men det kan få negativ betydning for den enkeltes økonomi.

I dag kan man finansiere et sommerhus med op til 75 pct. af værdien som realkreditlån. Forhøjelsen fra 60 til 75 pct. blev vedtaget for at sætte gang i markedet, der stadig led af eftervirkningerne fra finanskrisen.

De sidste 25 pct. finansieres i mange tilfælde ved at optage et lån i helårsboligen.

Hvad nu hvis højere renter får prisen på både sommerhus og helårsbolig til at falde? Så er risikoen for at blive teknisk insolvent stor. Det var præcist det, der skete under finanskrisen. Boligerne var højt belånt, og priserne faldt. Da aktiekurserne også fik en gevaldig nedtur, var mange tvunget til at sælge med tab.

Er det pludselig blevet farligt at være boligejer? Nej, ikke hvis man lader være med at presse sin økonomi helt ud til boblekanten. En helårsbolig og et sommerhus skal man købe for at få gavn af det – ikke for at spekulere i en gevinst.

Vi er i en boligboble, renten stiger – pas på!

BRANCHENYT
Læs også