Kapitalfonde står på spring

investering Det danske marked for investeringsejendomme tiltrækker internationale investorer. Forventning om stigende lejeniveau på kontorer øger interessen for ejendomsprojekter i Danmark.

Det er de internationale investorer, der i stigende grad kommer til at præge markedet for ejendomsinvestering i Danmark de kommende år. Specielt de store ejendomsfonde med international kapital i ryggen, står på spring for at udnytte potentialet for øget afkast i takt med, at det danske lejeniveau specielt i København forventes at bliver tilpasset lejeniveauet i de øvrige europæiske byer af samme størrelse.

Det er meldingen, når ejendomsbranchens aktører for tiden stikker hovederne sammen. På en konference i København forleden arrangeret af magasinet Erhvervsejendom lød det blandt andet fra den svenske ejendomskoncern Norrportens udlandsdirektør, Bo Henriksson, at der er meget at gøre på det danske ejendomsmarked netop nu. Dels er der et højere afkast på danske kontorbygninger end på tilsvarende kontorbyggeri i Sverige. Dels er det danske kontormarked særdeles stabilt, og det tiltaler investorerne. Og dels er der grundlag for at forvente betragtelige lejestigninger i løbet af de kommende år.

»Det danske marked er ganske vist mindre transparent end det svenske og det finske marked for kontorejendomme. Til gengæld er der færre tomme kontorer, ligesom lejen på kontorer er betydeligt lavere i Danmark end i de øvrige nordiske lande. Det er uforståeligt, at kontorlejen er på så lavt niveau, som det er tilfældet, når der er så få ledige kontorer,« lyder det fra Bo Henriksson.

Norrporten står netop over for igangsættelse af to voluminøse byggerier af kontorejendomme i henholdsvis Ørestad og på Havneholmen i København. Det drejer sig om projekter til samlet 900 mio. d.kr.

»Vi tror på det danske marked. Men vi kunne godt ønske os mere åbenhed,« siger Norrportens udlandsdirektør.

Lav aktivitet
Bo Henriksen hæfter sig i øvrigt ved, at der i Danmark er relativt lav aktivitet, når det drejer sig om nybyggeri og begrunder det med, at produktionsomkostninger ved nybyggeri er alt for høje. Set fra hans direktørkontor på den anden side Øresund handler det om, at dansk protektionisme gør, at byggeomkostningerne forbliver høje.

Samme toner lyder fra den globale ejendomsrådgiverkoncern DTZ, når det drejer sig om, at danske ejendomsprojekter tiltrækker store udenlandske investorer. Det er ifølge partner i DTZ i København Henrik Lyngskjold specielt kontorejendommene, der udgør et marked i fremdrift, mens investering i især boligmarkedet vil falde. Det er især store internationalt baserede ejendomsfonde samt gruppen af danske ejendoms- og investeringsselskaber, der har fordoblet balancen inden for de seneste 6-7 år. Desuden er det enkeltpersoner, der på ufattelig kort tid har opbygget ejendomme for både en halv og en hel milliard kr., der ifølge Henrik Lyngskjold netop nu tegner ejendomsinvesteringsbranchen.

Grundlag for højere leje
Derimod har de institutionelle investorer, der tidligere gik ud og købte store ejendomme, været tilbageholdende heriblandt pensionskasserne, der direkte har afviklet portefølje.

»Markedet kendetegnes for tiden ved, at der bliver gennemført større transaktioner. Desuden er der er en større volumen, og endelig er der kommet godt gang i ”sale and lease back” området, hvor virksomhederne afhænder deres ejendomme for i stedet at fortsætte som lejere. Det er blevet legitimt at sælge sine bygninger til investorer i takt med at kravet til arbejdskapital i virksomhederne er blevet væsentligt højere end for blot få år siden,« forklarer Henrik Lyngskjold.

Ligesom den svenske ejendomskoncern Norrportens udlandsdirektør tror Henrik Lyngskjold på, at der er gode muligheder for lejestigninger inden for kontormarkedet, der nu er det største investeringsområde.

»I København er lejeniveauet fortiden ca. 20 euro pr. kvm pr. måned. Der er ikke andre byer, som er sammenlignelige med København, der ligger lavere. Og der er i markedet forventninger om, at niveauet på sigt skal hæves med op til syv euro pr. kvm pr. måned. Men det vil selvfølgelig ikke ske fra den ene dag til den anden,« siger Henrik Lyngskjold, der forudser en væsentlig forandring af bybilledet i København inden for de næste 15 år, fordi store virksomheder vil satse på af få mere plads i hovedstaden.

»Der er ikke mange nye muligheder for at finde en passende beliggenhed. Så enten må man bygge opad eller ud ad for at skaffe pladsen. Og det vil komme til at præge bybilledet betydeligt,« forudser Henrik Lyngskjold.

Han lægger vægt på, at specielt ønsket om fleksibilitet og udvidelsesmuligheder vil stille krav til investorerne om at gøre ejendommene i deres portefølje mere moderne og konkurrencedygtige for at kunne tiltrække lejere og hæve lejeniveauet.

BRANCHENYT
Læs også