Tænk, før ejerlejligheden udlejes

? Jeg står over for at skulle leje min ejerlejlighed ud, og jeg vil godt vide, hvordan det rent skattemæssigt hænger sammen.

Det forekommer mig at være lidt af en jungle, og skattevæsenets brochurer åbner for flere spørgsmål, end de giver svar, synes jeg.
Jeg flyttede ind i lejligheden som lejer og købte den senere. Det er nu to år siden, og jeg har boet i lejligheden hele perioden.
Nu har jeg planer om at flytte sammen med min kæreste i hendes bolig, og så vil jeg pr. 1. juni og to år frem leje min ejerlejlighed ud til min datter og to af hendes veninder.
Spørgsmålet er, hvordan man behandler det rent skattemæssigt?
Er det "værelsesudlejning" med standardfradrag, eller er der tale om udlejning af ejendom, hvor man kan vælge mellem to forskellige skatteordninger - og hvad er bedst under de givne forudsætninger?
Pigerne skal hver betale 2.500 kr. eksklusiv forbrug, som de selv skal afregne med leverandøren.
Altså en samlet årlig indtægt på 90.000 kr.
Udgifter:
Realkredit tre årigt rentetilpasningslån på 66.000 kr., heraf renter 45.148 kr.
Pantebrev: 20.500 kr., heraf renter 18.408 kr.
Fællesudgifter 20.940 kr.
Ejendomsskat 2.809 kr.
Ejendomsværdiskat 10.290 kr.
Jeg overvejer eventuelt at lægge realkreditlånet om til et pauselån - her er ydelsen lig renter på 31.668 kr.

$ Med venlig hilsen
$ P.W.
! Værelsesudlejning kan der ikke være tale om, da det forudsætter, at ejeren selv bor i en del af boligen.
Det er ikke tilfældet her, så den relativt gunstige regel om værelsesudlejning med standardfradrag kan udelukkes på forhånd.
Når De lejer ud til Deres datter og hendes to veninder, så er der tale om en udlejningsejendom.
Skattemæssigt vil den blive behandlet som et erhvervsaktiv med opgørelse af indtægter og fradrag.
Her kan vi oplyse, at de udgiftspos8ter, der kan fratrækkes, er renter, ejendomsskatter og bidrag til ejerforening.
Desuden slipper De for ejendomsværdiskatten, som ifølge Deres oplysninger beløber sig til 10.290 kr. årligt.
Ikke skat
Der betales ikke ejendomsværdiskat af erhvervsejendomme.
De hentyder selv til, at man kan vælge mellem to forskellige beskatningsordninger.
Vi går ud fra, at der tænkes på kapitalafkastordningen og virksomhedsskatteordningen.
Hvilken af ordningerne, De skal satse på - hvis der overhovedet skal anvendes en af de to muligheder - beror på en nøjere vurdering af Deres økonomiske status.
Umiddelbart ser modellen for udlejning til datteren og hendes to veninder meget fornuftig ud.
Efter tallene at dømme ser en samlet årlig husleje for de tre piger ud til at være i god overensstemmelse med, hvad man må anse for at være en realistisk markedsleje.
Så i den anledning vil skattevæsenet næppe gøre indvendinger, hvilket garanteret ville ske, hvis huslejen var sat på et iøjnefaldende lavt niveau, og Deres datter er part i sagen.
Og så skal vi lige for fuldstændighedens skyld bemærke, at skattevæsenet heller ikke vil komme efter Dem med krav om ejendomsavanceskat, hvis De sælger efter at have lejet boligen ud til Deres datter og veninderne i de nævnte to år.
De opfylder betingelserne for at kunne sælge uden avanceskat, fordi De selv har boet i lejligheden en del af den periode, De har ejet den.
Der er dog nogle forhold i den model, De har valgt, som giver anledning til nogle - skal vi kalde det - overvejelser eller tankeeksperimenter.
Lejer ud til datteren
De lejer ud til datteren og to af hendes veninder. De skal nok overveje at få lavet nogle huslejekontrakter, så der er lidt hold på tingene.
Hvem siger, at tre veninder holder ubrydeligt sammen i to år? Hvis den ene springer fra lejemålet, og en lynhurtig substitut ikke står klar i kulissen, hvad så?
Hvis pigerne ikke selv kan finde en, der kan overtage tredjedelen af lejligheden, og de ikke kan acceptere en, som farmand måske kan overtale, så står De pludselig med en udgift på ekstra 30.000 kr. på årsbasis.
Vi siger ikke, det går sådan - men man kan aldrig være helt sikker.
De kunne måske i stedet overveje at sælge lejligheden til datteren, så hun kunne leje ud til veninderne under værelsesudlejningsordningen.
Bevares problemet med en lejer, der springer, bliver dermed tørret af på hende.
Men til gengæld kan hun købe lejligheden til en pris, der ligger 15 pct. under den seneste offentlige vurdering.
Dermed har De naturligvis afskåret Dem fra at vende tilbage til lejligheden, hvis det skulle blive aktuelt om et par år.
Desuden må man også tage med i betragtning, at Deres datter - hvis hun f.eks. er studerende - måske ikke kan anerkendes af kreditforeningen, så De kommer til at stå som kautionist.
Så der er rigeligt at tænke over, hvis man skal sikre sig den bedst tænkelige løsning på alles boligproblemer...

Læs også