Tvangsauktion truer prisspiral

Trængt ejer forsøger at redde økonomien ved salg til endnu højere pris.

Den Gule Fabrik i Horsens har fået et lag frisk grå maling. Men økonomien er så dårlig, at der nu for anden gang på blot en måned er varslet tvangsauktion mod bygningerne. Senest var det storkøbmanden Jan C. Løvbjerg, der trykkede på knappen. Han er stadig forbitret over det forløb, som startede for knap to år siden, da ejendommen i løbet af få måneder skiftede ejer fire gange.

»Jeg vil aldrig nogensinde mere købe pantebreve i en ejendom, hvor disse selskaber er involveret. De handler jo tingene op uden, at der tilsyneladende er nogen forbindelse mellem pris og reelle værdier,« siger Jan C. Løvbjerg, der ud over sit professionelle virke som købmand er ejer af pantebrevsfirmaet J.C. Finans.

Bemærkningerne er møntet på den udvikling, han ser rundt om sig, hvor hurtige handler involverende bl.a. en håndfuld østjyske firmaer bringer ejendomme op i en pris, hvor forrentningen bliver så lav, at der konstant skal hentes penge ind udefra.

Gældsballon
Seneste forsøg på at undgå, at ballonen sprænger for den stærkt gældsatte tidligere fabrik, er endnu en handel til rekordpris. Her skal der betales 46,5 mio. kr. for de lettere nedslidte bygninger set i forhold til den seneste officielle salgspris på 30 mio. kr. og den seneste tredobling af den offentlige vurdering til 27 mio. kr.

Guleroden er en lejekontrakt med Horsens Kommune, der ifølge opstillingen for den varslede tvangsauktion har indvilget i årligt at betale 1,9 mio. kr. en række år frem for at leje bygningerne.

Umiddelbart kan det være svært at se, hvordan der kan skabes økonomi i den geschæft med en finansiering for lånte penge, hvor de yderste pantebreve i dag trækker renter på 10 pct.

»Du skal se det som et skattemæssigt projekt. Ud fra den betragtning hænger det godt sammen med en fornuftig finansiering. Vi har fundet 10 personer, som vil være med. Der arbejdes stadig på finansieringen. Men den skal nok komme på plads, så vi kan få aflyst tvangsauktionen,« forklarer Tommy Paulsen, der er advokat for Bent Rise Iversen, som er direktør for Den Gule Fabriks ejer, Ejendomsselskabet af 22. marts 2006 A/S.

Manglende betalinger
Den logik giver Jan C. Løvbjerg ikke meget for efter måned for måned at være blevet unddraget renter og afdrag på sine pantebreve.

»Vi fik med jævne mellemrum henvendelser fra Tommy Paulsen om at undlade at indberette manglende betalinger. Hele tiden var det med besked om, at nu var der penge på vej. Men vi fik først vore penge, da vi mistede tålmodigheden og sendte ejendommen på tvangsauktion.«

Auktionen var berammet til at finde sted i sidste måned, men blev afværget i sidste øjeblik, da det lykkedes for Tommy Paulsen at finde en investor, der ville overtage Løvbjergs pantebreve.

Selvom Løvbjerg nu er købt fri af det, han så som en gældsfælde, mener finanskøbmanden, at det er vigtigt at lære af tilfældet Jyllandsgade, der ifølge hans overbevisning har pendanter mange steder i landet lige nu og her, hvor ejendomme bliver handlet op i prisniveauer uden hold i økonomisk fornuft.

Prisspiralen
Historien tog sin begyndelse i november 2005, da Svanen Development efter to års ejerskab giver et andet lokalt ejendomsfirma, Vejle Investor, option på at købe ejendommen for 20,5 mio. kr.

Vejle Investor sælger med virkning fra årsskiftet videre til et selskab i Dansk Capital Holding-koncernen for 26 mio. kr. Ifølge direktør Henry Toudal fra Vejle Investor var der på det tidspunkt god logik i prisen, da ejendommen indeholdt en god lejekontrakt.

Hos Dansk Capital Holding, der har tygget sig igennem flere end 300 ejendomshandler inden for det seneste år, mente adm. direktør Jesper Koch Andersen også at have gjort en god forretning. Men situationen ændrede sig hurtigt.

»Fra jeg underskrev købsaftalen, til vi overtog ejendommen, opsagde hovedlejeren sit lejemål. Derfor gav det ikke længere nogen fornuft for os at være ejere. Derfor solgte vi videre til de samme 26 mio. kr., som vi havde købt til,« forklarer Jesper Koch Andersen.

Køberen var Duns Ejendomme ejet af den 30-årige Dennis Hauschildt Grünberger, der over det seneste par år har gjort sig bemærket med mange hurtige handler. Hvorfor kunne han se fornuft i at købe, nu når lejeren rykkede ud?

»Oprindeligt købte jeg ejendommen på grund af den gode beliggenhed i Horsens, som er en by i vækst. Jeg var ved at få en god lejekontrakt hjem. Så jeg mener, at der var tale om en god kvadratmeterpris,« forklarer Dennis Hauschildt Grünberger.

Men han nåede kun at være ejer af bygningerne en enkelt dag, før han solgte den videre til Bent Rise Iversens Ejendomsselsskabet af 22. marts 2006 for 30 mio. kr.

Ingen ny lejer
Men der kom ingen ny god lejer. Bygningerne fremstod stadig mere forsømte i lighed med Rises manglende betalinger.

Det var dog ikke Rises eneste problem. Selskaberne Danish Property Company of 19 July 2004 A/S og Ejendomsselskabet af 13. februar 2006 med Rise som bestyrelsesformand og kautionist har i de seneste uger måttet opleve at få varslet tvangsauktioner for 22 ejendomme og lejligheder i Østjylland. Alle er købt for et til tre år siden af selskaber kontrolleret af Dennis Grünberger og hans familie. Men Grünberger fastslår, at der ingen grund er til at pege fingre i hans retning.

»Han købte ejendommene til en pris på forventet forrentning og kvadratmeterpris. Det er sket ud fra realistiske markedspriser. Og markedet har siden været inde i en gunstig udvikling, hvor langt de fleste har tjent penge,« fastslår Dennis Hauschildt Grünberger.

Lettisk badeland
I første omgang blev en planlagt tvangsauktion mod ejendommene i Danish Property Company aflyst, da selskabet blev erklæret konkurs. Men ifølge Bent Rise Iversen er det ikke et krisetegn.

»Det var simpelthen nødvendigt med en konkurs, da vi ikke på den korte tid kunne nå at få en kreditvurdering af købere til ejendommene på plads. Men nu er der indgået købsaftale på salg af det hele. Der bliver derfor ingen tvangsauktioner. Handlerne venter blot på en endelig finansiering og tinglysning,« siger Bent Rise Iversen i telefonen fra Letland, hvor han lige nu og her forsøger at rejse penge til et stort ferielandsprojekt, Baltic Sea Park, med 500 ferieboliger og vandland ved Østersøbyen Liepaja.

Hurtige handler
Men hvad synes Dennis Hauschildt Grünberger om dem, der kritiserer ham for at være lidt rigelig hurtig til at købe og sælge.

»Vi tilstræber ikke at ligge for længe med for mange ejendomme. Vi vil gerne have en så lille kapitalbinding som muligt og hermed undgå at løbe ind i unødvendige risici. Det er også noget af det, som vore banker kigger på.«

Men hvad så med de mange handler, han foretager med en række af de samme firmaer i det østjyske, hvor prisen har det med at bevæge sig op?

»Jeg vil meget gerne have frabedt mig al snak om arrangerede handler. Det er meget forskelligt, hvem vi handler med. Vi har gennem 10 år i branchen fået samarbejdspartnere, der bor overalt i landet. Men vi har været så længe i branchen i Vejle, at vi ofte kontaktes af ejendomshandlere fra Vejle. Det er ligesom man ikke tager til Horsens for at købe mælk.«

I mellemtiden er det knald eller fald for Den Gule Fabrik i Horsens. Enten handles ejendommen endnu et godt stykke ud i det røde felt over gårsdagens priser, eller også enden den under hammeren ved retten i Horsens den 7. december klokken 10 om morgenen.

Læs også