Den automatiske indtjening er forsvundet

Inden for de seneste år har både danske og udenlandske investorer fået øjnene op for det nordiske marked. Men man tjener ikke længere automatisk penge på sine investeringer, og derfor skal man se sig godt for, når man investerer i det stadigt attraktive marked.

Der er ved at sprede sig en let bekymring over boligprisernes udvikling i især København, Stockholm og Oslo for, hvis man skal tro senioranalytiker i Nordea, Troels Theill Eriksen.

»Rentestigninger har sat en stopper for boligprisernes kraftige prisstigninger de senere år, og ejerlejlighedspriserne falder nu i alle tre hovedstæder. Udsigterne til at tjene på værdistigninger på boliger ser ikke længere så lyse ud, som de gjorde for blot få år siden. Konkurrencen er blevet hårdere, og det kan betale sig at differentiere sig på mere end prisen og tilbyde noget ekstra kvalitet,« siger senioranalytikeren fra Nordea.

Norden er interessant
Den holdning nikker Mikael Glud genkendende til. Han er partner i ejendomsmæglerselskabet CB Richard Ellis, der dog oplever mange interesserede investorer indenfor netop det nordiske marked, men hvor udgangspunktet er erhvervsejendomme.

»Norden er absolut et fokusområde for mange investorer, herunder også de internationale. Vi ser internationale investorer, som ikke tidligere har vist interesse for det nordiske marked. Startafkastet på ejendomsinvesteringer, der i de senere år er blevet presset i bund på grund af en lav rente, er kommet under pres af det seneste års stigende renter,« siger Mikael Glud.

Han mener, at højere priser derfor skal komme fra huslejestigninger, og ved at man som investor skal optimere sine ejendomme ved at være en aktiv manager.

Det er Sverige og Finland, der løber med prisen som de mest interessante markeder i Norden - efterfulgt af Danmark og Norge i den rækkefølge.

Årsagen til, at Danmark og Norge er mindre interessante, er, at de er mere lokalprægede, og desuden er ejendomsmarkederne mindre gennemsigtige end markederne i både Sverige og Finland.

Sverige er et større marked
I Danmark holder investorerne længere på ejendommene, og det er en af grundene til, at det har været svært at finde kontorejendomme i Danmark.

»Detailhandelsejendomme er også eftertragtede, men igen drevet af lokale investorer, hovedsageligt gennem kommanditselskaber. Kontor- og detailhandelsejendomme er også eftertragtede i Sverige, men dér bliver der handlet flere ejendomme, og der er mange flere sale-and-lease-back-transaktioner, som gør, at det svenske marked er langt større end de øvrige nordiske markeder,« siger Mikael Glud fra CB Richard Ellis.

Der er mange fællestræk i de nordiske økonomier, men markederne opfører sig forskelligt.

Generelt har der været stor efterspørgsel på kontorlejemål blandt andet på grund af den faldende arbejdsløshed.

Lejen driver priserne
Mikael Glud fortæller, at en af de store forskelle på Danmark og de øvrige lande i Norden er, at en lejekontrakt i Danmark alene kan opsiges af lejeren.

I for eksempel Sverige ophører en lejekontrakt efter en aftalt periode, hvorefter lejevilkårene genforhandles, eller lejeren fraflytter.

Forskellene medfører en stabil udvikling i lejen i Danmark, hvorimod ejendomsmarkedet i Sverige må betegnes som en rutsjebane, fordi lejen er meget fleksibel afhængig af efterspørgslen.

Timingen er derfor vigtig for investorer, alt efter hvornår lejekontrakten skal genforhandles, eller hvornår man laver en lejekontrakt for en ny kunde.

I Stockholm har lejen i de senere år svinget mellem 2.500 og 6.000 svenske kroner pr. kvadratmeter.

Stabilt dansk niveau
»Det ville man ikke se i Danmark, hvor erhvervslejen typisk indekseres årligt, og hvor man kan aftale en regulering af lejen til markedsniveau hver fjerde år,« siger Mikael Glud.

Med hensyn til boligmarkedet tror Troels Theill Eriksen fra Nordea, at udviklingen på det københavnske boligmarked kan have betydning for udviklingen i det sydsvenske.

»Der har været pæne stigninger i Malmø på grund af nærheden til København. Der er nok mange, der er flyttet derover på grund af den billigere pris, men som egentlig hellere vil bo i København. Hvis det bliver muligt for dem at flytte tilbage til København på grund af de faldende priser, kan det godt få betydning for Malmø,« siger senioranalytikeren fra Nordea.

Norden slipper let
Uanset om det gælder bolig, kontor eller detail, så er Mikael Glud ikke så bekymret for den nærmeste fremtid for det nordiske marked:

»Den finansielle krise går lettere over Norden, end den har gjort andre steder. Vi har en stabil økonomi, og bankerne har ikke investeret med bind for øjnene,« forklarer Mikael Glud fra CB Richard Ellis.

Læs også