Køberet til en forældrekøbslejlighed

Forældre, der har købt lejlighed til et barn, har aftalt med barnet, at det senere kan overtage lejligheden til favørpris. Skatterådet har vurderet de skattemæssige konsekvenser, og vurderingen lå fjernt var forældrenes eget skøn.

Jeg har i tidens løb modtaget mange henvendelser om mulighederne for at overdrage fast ejendom fra forældre til børn efter den såkaldte +/- 15 pct.'s regel.

Efter denne regel kan en ejendom som udgangspunkt overdrages fra forældre til børn til en pris svarende til den senest bekendtgjorte offentlige vurdering +/- 15 pct. I mange tilfælde har der været tale om en gunstig - lav - pris, da der har kunnet spores et efterslæb i den offentlige vurdering i forhold til den almindelige prisudvikling på ejendomsmarkedet.

Værdiansættelsen har i skatteretlig sammenhæng betydning i to henseender:

?For det første er prissætningen afgørende for, hvilke skatter sælgeren, dvs. forældrene, eventuelt skal betale ved overdragelsen af lejligheden til barnet. Forældrene skal ved en overdragelse af lejligheden til barnet beskattes på samme måde, som hvis forældrene solgte lejligheden til 3. mand. Dette gælder, selv om forældrene helt eller delvist forærer lejligheden til barnet som en gave.

?Hvis barnet ikke skal betale fuld pris for lejligheden, er prissætningen endvidere afgørende for, om - og i givet fald i hvilket omfang - barnet får en gaveafgiftspligtig gave. Er prisen for lav, bliver der altså tale om yderligere beskatning af såvel forældrene som barnet.

Alternativ model


Selv om en overdragelsespris svarende til den senest offentliggjorte vurdering +/- 15 pct. i mange tilfælde er gunstig, har nogle forældre ønsket at fastlåse prisen for f.eks. en lejlighed i forbindelse med en fremtidig overdragelse af lejligheden til barnet.

F.eks. kan nævnes den situation, hvor forældre påtænker at overdrage lejligheden til barnet, når barnet er færdigt med sine studier. Her foreligger der i praksis eksempler på aftaler mellem forældre og børn om, at barnet kan købe lejligheden til en pris svarende til forældrenes købesum for lejligheden, og dermed til en fast pris, selv om barnet først køber lejligheden flere år senere.

Med aftaler af denne karakter får barnet en køberet til lejligheden til den pris, som måtte være aftalt mellem forældre og barn. Det er klart, at aftaler af denne karakter over tid vil kunne være meget gunstige for barnet: Jo større prisstigninger, jo større fordel for barnet.

Konsekvenser af køberet


Skatterådet, der er landets øverste skattemyndighed, har for kort tid siden fået forelagt en række sager om beskatningen i disse tilfælde. Udfaldet af disse sager blev nok ikke helt, som forældrene havde regnet med.

Er situationen den, at barnet på tidspunktet for forældrenes køb af lejligheden får en køberet til lejligheden svarende til den pris, som forældrene har betalt for lejligheden, er de skattemæssige konsekvenser følgende:

Udgangspunktet for beskatningen er, at barnets fordel ved køberetten til fast pris skal beskattes på det tidspunkt, da barnet udnytter køberetten og således køber lejligheden.

Det afgørende spørgsmål er her, om forældre og barn som overdragelsessum i skattemæssig henseende kan anvende den gunstige pris, der følger af køberetten, eller om forældre og barn skal anvende den aktuelle handelsværdi for lejligheden.

1982-cirkulæret


Problemstillingen er nærmere omtalt i et cirkulære, som Skatteministeriet udarbejdede i 1982. Samme cirkulære omhandler den velkendte +/- 15 pct.'s regel.

I cirkulæret er fastsat den særlige regel, at parterne under visse særlige forudsætninger kan anvende prisen ifølge køberetten, dvs. den pris, der er aftalt mellem forældre eller barn måske adskillige år tidligere. Denne pris kan nemlig anvendes, hvis der ikke er et misforhold mellem den aftalte købesum og ejendommens værdi på det tidspunkt, da køberetten tidligst kunne være gjort gældende.

Er forholdet omfattet af 1982-cirkulæret, er det kun væsentlige afvigelser mellem handelsprisen og den aftalte pris, der udløser yderligere beskatning af forældre og børn. Er forholdet derimod ikke omfattet af 1982-cirkulæret, er det i princippet enhver forskel mellem handelsprisen og den aftalte pris, der udløser beskatning.

De sager, der nu har været forelagt for Skatterådet, belyser forskellige problemer i forbindelse med denne regel.

Aftale om, hvornår køberetten kan gøres gældende.

Sagerne viser for det første, at en forudsætning for at kunne anvende 1982-cirkulæret er, at aftalen mellem forældre og børn indeholder en udtrykkelig angivelse af, hvornår køberetten tidligst kan gøres gældende.

Mulig gaveafgift


Eksempelvis kan nævnes en sag, hvor en mor dels i 1998 og dels i 2003 havde købt en lejlighed. Lejligheden købt i 1998 blev udlejet til det ene af hendes to børn, og lejligheden købt i 2003 udlejet til det andet barn. Efter købet af lejlighed nr. to i 2003 aftalte moderen med hvert af de to børn, at børnene havde ret til at købe disses respektive lejligheder til handelsværdien i 2003. Der var ikke aftalt noget om, hvornår børnene tidligst kunne købe lejlighederne. Moderen ønskede nu at få afklaret de skattemæssige konsekvenser ved en overdragelse af lejlighederne til børnene her i 2007 i henhold til køberetsaftalerne fra 2003.

Her konstaterede Skatterådet, at det ikke fremgik udtrykkeligt af aftalerne mellem moderen og de to børn, hvornår køberetten tidligst kunne gøres gældende. Efter Skatterådets opfattelse kunne moderen og børnene allerede af denne grund ikke benytte den gunstige værdiansættelsesregel i cirkulæret fra 1982. Det betød, at skattemyndighederne ved et salg af lejlighederne fra moderen til børnene i 2007 ville tage udgangspunkt i prisen på nuværende tidspunkt ved beskatningen af moderen og ved stillingtagen til, om der skulle betales gaveafgift.

Misforholds-vurderingen


I en anden sag havde forældre og barn udtrykkeligt aftalt et tidspunkt, hvor barnet kunne udnytte køberetten, nemlig i 2009. Men her løb parterne ind i et andet problem. Det var efter Skatterådets opfattelse ikke muligt på nuværende tidspunkt at tage stilling til, om der forelå et misforhold mellem den aftalte pris og handelsværdien i 2009.

Skatterådet anførte således her, at da handelsværdien den 1. september 2009 ikke kendtes, var det på nuværende tidspunkt ikke muligt at afgøre, om der på tidspunktet for køberettens udnyttelse ville eksistere et misforhold mellem handelsværdien og køberetsprisen. Skattevæsenet kunne derfor ikke give en forhåndsgodkendelse af prisen ifølge køberetten. Derfor blev udgangspunktet også her, at skattemyndighederne ved et salg fra forældrene til sønnen ville tage udgangspunkt handelsværdien på overdragelsestidspunktet ved beskatningen af forældrene og ved stillingtagen til, om der skulle betales gaveafgift.

I en enkelt sag skelede Skatterådet også til det tidspunkt, da køberetten rent faktisk måtte blive gjort gældende.

Relevante tidspunkter


Her havde et forældrepar købt og udlejet en lejlighed til en søn. På tidspunktet for forældrenes køb aftalte parterne, at sønnen kunne overtage lejligheden til forældrenes anskaffelsespris, når han havde økonomisk overskud dertil. Forældrene ønskede nu afklaret, om lejligheden ved en overdragelse til sønnen kunne værdiansættes til anskaffelsesprisen.

Skatterådet anførte her for det første, at da handelsværdien ikke kendes på det tidspunkt, da sønnen har ”økonomisk overskud dertil”, var det ikke på nuværende tidspunkt muligt at afgøre, om der på tidspunktet for køberettens udnyttelse ville eksistere et misforhold mellem handelsprisen og køberetsprisen.

Skatterådet henviste dernæst til, at det ikke fremgik af aftalen, hvornår køberetten tidligst vil kunne gøres gældende. Efter Skatterådets opfattelse opfyldte aftalen ikke de betingelser, der måtte stilles til aftaler af denne karakter for at kunne anvende de lempelige regler i 1982-cirkulæret. Det var nemlig ikke muligt at vurdere, om der var et misforhold mellem ejerboligernes handelsværdi og den værdi, som fremgår af køberetsaftalen på det tidspunkt, da køberetten tidligst ville kunne være gjort gældende. Reglerne i cirkulæret fra 1982 kunne derfor ikke anvendes.

Sammenfatning


Med denne praksis fra Skatterådet vil skattemyndighederne næppe forhåndsgodkende aftaler om, at børnene kan købe en lejlighed til en på forhånd aftalt fast pris, med mindre aftalen indeholder en klar angivelse af, hvornår køberetten tidligst kan gøres gældende.

Selv om denne betingelse er opfyldt, vil det først være muligt at få klarhed over de skattemæssige konsekvenser af en køberetsaftale på det tidspunkt, da aftalen tidligst kan gøres gældende. Det er først da muligt at vurdere, om der bestod et misforhold mellem den aftalte købesum og ejendommens værdi på det tidspunkt, da køberetten tidligst kunne være gjort gældende.

Det er uafklaret, om den omstændighed, at værdiansættelsescirkulærets pkt. 14 ikke finder anvendelse på en køberetsaftale, indebærer, at cirkulærets pkt. 6 om +/- 15 pct.'s reglen ej heller vil kunne anvendes.

Det er tankevækkende, at der som udgangspunkt lægges eneafgørende vægt på det tidspunkt, da køberetten tidligst kan gøres gældende, i modsætning til navnlig køberettens tidsmæssige udstrækning, idet dette kan give mulighed for skattetænkning.

Anvendelse af køberetter til fast pris indebærer under disse omstændigheder næppe nogen fordel i forhold til den fremgangsmåde at anvende +/- 15 pct.'s reglen på det tidspunkt, hvor forældrene ønsker at overdrage lejligheden.

Læs også