Projekter i krise

10-mands projekter næsten udraderet i 2008. Det kan blive værre endnu, vurderer eksperter.

Salget af skattebegunstigede ejendomsprojekter røg helt i bund i 2008. Omsætningen blev reduceret med tre fjerdedele. Og 10-mands-projekterne, hvor en gruppe velhavere i fællesskab køber en ejendom i Danmark eller udlandet, kan få det endnu sværere i 2009.

Ifølge formanden for projektudbydernes brancheforening, D-E-B, Jan M. Hansen, direktør i Habro Finans, faldt udbuddet af projekter til 1,6 mia. kr. - 25 pct. af sidste års niveau.

»Det faktiske salg er faldet meget kraftigt. Både virksomheder og investorer har haft svært ved at få finansieret projekterne. Samtidig er ejendomsmarkederne ikke mindst i England dykket voldsomt. Så mange års værdistigninger er ændret til nedskrivning af ejendomme. Det har også påvirket investorernes interesse,« siger Jan M. Hansen.

Flere fald på vej
Han tør ikke sige, at de værste værdifald er overstået. Det er ikke blevet lettere at få projekterne finansieret og at tiltrække investorer i det nuværende marked, hvor ejendomspriserne falder.

»2009 kan blive lige så svært et år eller værre. Jeg kan godt forestille mig, at vi kommer til at se en konsolidering af markedet, fordi det er nogle helt andre krav, der stilles til projektudbyderne nu. Nu skal du ikke bare opkræve leen, men måske håndtere lejere, der ikke længere kan betale deres husleje. Du skal være til stede på de markeder, hvor ejendommene ligger. Samtidig skal du have en organisation, der kan håndtere investorer med tilsvarende betalingsproblemer,« siger Jan M. Hansen.

Nogle projekter er ramt af, at de ikke har den langsigtede finansiering på plads. Bankerne er mere end tilbageholdende med at låne ud på ejendomsmarkedet. Derfor kan det være nødvendigt at opkræve flere penge hos ejerne.

»Mig bekendt er der ikke den store gang i ekstraindbetalingerne nu. De fleste har langsigtede lånetilsagn, men der er selvfølgelig undtagelser,« siger Jan M. Hansen.

En anden måde, projektet, kan skride på, er, hvis ejendommen falder til en værdi under det beløb, banken har pant for. Her vil bankerne ofte kunne opsige lånene.

Jan M. Hansen bekræfter, at det ikke er en usædvanlig bestemmelse.

Flere faldgruber
Advokat Martin Simonsen fra Skatteadvokaterne opfordrer potentielle investorer til at se sig godt for.

»Man skal tænke sig meget grundigt om, før den forpligtende underskrift sættes på tegningsaftalen. Det er dumt ikke at gøre sig helt klart, at deltagelse i anpartsprojekter, uanset hvor lovende det er beskrevet i udbyders prospekt og budget, er en risikobetonet investering. Oveni opnår man ingen risikospredning i sine ejendomsinvesteringer, fordi de færreste vil have råd til at deltage i mere end et eller to projekter,« siger Martin Simonsen.

Han mener, at investorer bør holde sig langt fra 10-mands projekter, med mindre de har råd til at tabe hele investeringen. Samtidig er det ikke mindst nu, hvor mange har tabt store summer under krisen, afgørende at holde øje med hæftelsen. I nogle projekter hæfter investorerne for en gæld, der er 10 gange større end det krævede kontantindskud.

»Selv om skattebesparelsen er sød musik i ørerne på de fleste, skal man også huske på, at der ikke er tale om en endelig skattebesparelse. Man skubber reelt blot skatten foran sig,« konstaterer Martin Simonsen.

BRANCHENYT
Læs også