Deling af en stor sommerhusgrund volder hovedbrud

Vi har en sommerhusgrund på ca. 5.000 kvm., som vi har fået lov til at opdele i to grunde. Vi har ejet sommerhuset og hele grunden siden 1994.

Grunden er delt således, at den ene grund nu er bebygget med det oprindelige gamle sommerhus fra 1943. Den anden grund er efter delingen ubebygget. Delingen er endnu ikke tinglyst.

Vi påtænker at bygge et nyt sommerhus på den nye, ubebyggede grund til eget brug.

Vi kunne derefter nedrive det gamle hus og lade grunden ligge ubebygget uden deling eller sælge grunden med det gamle sommerhus nu.

Vores spørgsmål er:

Hvorledes er beskatningen ved et eventuelt salg af grunden med det gamle hus efter udstykning af den ubebyggede grund? Vi har selv et firma, et ApS, som eventuelt kunne købe grunden med det gamle hus.

En ubebygget grund kan ikke sælges skattefrit, har De skrevet. Hvis man undlader at dele grunden nu, vil det nye hus så kunne sælges skattefrit senere, hvis den nu ubebyggede, gamle grund frastykkes og beholdes af sælger?



Med venlig hilsen



ESO

! Som flere gange tidligere oplyst i Spørg om Penge er det en betingelse for et skattefrit salg af et sommerhus, at ejeren eller dennes husstand har benyttet sommerhuset til private formål i en del af eller hele den periode, hvori ejeren har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.

Det er endvidere en betingelse for et skattefrit salg, at sommerhuset med tilhørende grundareal opfylder de arealmæssige krav for et skattefrit salg af boliger og sommerhuse. Det kræves således,

• at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 kvm.,

• at der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller

• at udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Det er vigtigt at holde sig disse krav for øje ved overvejelser om et salg, da der er mange faldgruber i en sag som Deres, jf. nærmere nedenfor.

Jeg forstår Deres brev således, at De på nuværende tidspunkt har fået tilladelse til at udstykke grunden på de 5.000 kvm., men at der på nuværende tidspunkt rent faktisk ikke er sket en udstykning af grunden på de 5.000 kvm.

Endvidere forudsætter jeg i det følgende, at en udstykning af grunden på de 5.000 kvm. vil indebære, at hver af de to grunde efter udstykningen opfylder de arealmæssige m.v. krav til et skattefrit salg, selv om hver af de to grunde er større end 1.400 kvm. Et skattefrit salg kan i en sådan situation komme på tale som følge af en offentlig myndigheds bestemmelse om, at der ikke fra de to udstykkede grunde kan udstykkes yderligere grund til selvstændig bebyggelse.

Jeg kan på den baggrund oplyse følgende:

Deres udgangsposition for et salg er, at De ikke kan sælge nogen del af sommerhuset med den tilhørende grund på 5.000 kvm. skattefrit. Dette skyldes, at arealkravene m.v. for et skattefrit salg ikke er opfyldt.

Et skattefrit salg vil først blive aktuelt, når der er foretaget en regulær udstykning af grunden på de 5.000 kvm. Ifølge en dom fra Vestre Landsret anses en udstykning først at foreligge, når Kort og Matrikelstyrelsen har meddelt en endelig godkendelse af udstykningen (meddelt approbation) og registrering har fundet sted i matriklen.

Huset skal bruges
Et skattefrit salg vil først herefter og da kun kunne komme på tale for et sommerhus med tilhørende grund, hvis ejeren har anvendt dette sommerhus til private formål. Det kræves med andre ord, at ejeren har anvendt sommerhuset i nogen tid efter udstykningen.

Følges denne fremgangsmåde, vil De efter en udstykning og efterfølgende anvendelse af Deres ”gamle sommerhus” kunne sælge dette sommerhus skattefrit.

Sælges det ”gamle sommerhus” umiddelbart efter udstykning, men før brug af huset til private formål, kan huset med tilhørende grund ikke sælges skattefrit. Det skyldes, at der i denne situation ikke er sammenfald mellem den periode, hvori huset har været anvendt til private formål, og den periode, hvori ejendommen (hus med grund) har opfyldt de arealmæssige krav til et skattefrit salg. At der skal være et sådant sammenfald fremgår klart af loven, der taler om, at: ”ejeren eller dennes husstand har benyttet sommerhuset til private formål i en del af eller hele den periode, hvori ejeren har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit”.

Særregler for Seest-huse
Forestiller man sig, at De efter udstykningen river Deres gamle sommerhus ned, og herefter sælger den nu ubebyggede grund, kan De ikke sælge grunden, hvorpå sommerhuset lå, skattefrit. I dette tilfælde sælges jo ikke ”et sommerhus”, men derimod netop kun en ubebygget grund. Dette var eksempelvis problemet for nogle af de boligejere, hvis huse blev ødelagt under fyrværkeriulykken i Seest. Folketinget vedtog her nogle særregler, men disse særregler gælder kun tilfælde, hvor huset er blevet væsentligt beskadiget, og beskadigelsen ikke skyldes forsæt eller grov uagtsomhed fra ejeren. En nedrivning som følge af ælde vil ikke være omfattet af disse særregler.

Der har endvidere rejst spørgsmål om et skattefrit salg af et nyt hus opført på grunden.

Et nyt hus opført på ”den anden del” af grunden på de 5.000 kvm., før der sker udstykning, kan heller ikke sælges skattefrit, allerede fordi de arealmæssige krav til et skattefrit salg ikke er opfyldt. Et skattefrit salg er altså ikke muligt, blot fordi De ”alle dage” har brugt grunden til private formål. Hertil kommer problemer med dokumentation for, at De har brugt også det nye sommerhus til private formål.

Foretages der en udstykning, og anvender De herefter det nye sommerhus til private formål, kan det nye sommerhus herefter som udgangspunkt sælges skattefrit. Men det er en betingelse, at der foreligger en sikker dokumentation for privat benyttelse af det nye sommerhus.

Det er klart, at hvis De nedriver det gamle sommerhus, og herefter anvender det nye sommerhus til private formål, er der selvsagt en formodning for, at det nye sommerhus er anvendt til private formål. Men nedriver De det gamle sommerhus, afskærer De Dem - som allerede nævnt - fra at sælge den nu ubebyggede grund skattefrit.

Min anbefaling vil være, at De overvejer ganske nøje, hvad De gerne vil, og at De herefter drøfter de påtænkte dispositioner med skattevæsenet, før De disponerer. Der kan peges på flere eksempler af lignende karakter, hvor skatteyderen har trådt grundigt i spinaten i relation til reglerne om skattefri salg af et sommerhus.

BRANCHENYT
Læs også