Den umulige pris

Overbud på tvangsauktioner skjuler store tab hos kreditorer.

Taberne i det seneste års konkursboom i den danske ejendomsbranche kæmper så desperat for udskyde deres tab, at det i dag er umuligt at fastsætte troværdige priser på ejendomme.

Morgenavisen Jyllands-Posten har i serien om Det Store Ejendomsspil siden efteråret 2007 vist, hvordan ejendomme i arrangerede byttehandler er blevet handlet op i kunstige vanvidspriser. Når ejendommene i det store byttecirkus i dag ryger på tvangsauktion, indbringer de i gennemsnit under det halve af det, som de er belånt for.

Alligevel er der ingen, som kender den reelle markedspris, for næsten hver gang er det långiverne, som byder deres egne panter helt eller delvist hjem og overtager ejendommene.

Tag for eksempel Jesper Koch Andersen, der på papiret havde gjort en ganske god forretning, da han efter en måneds ejerskab i 2007 solgte en fabriksejendom uden for Fredericia med en fortjeneste på seks mio. kr. I eftersommeren 2008 endte ejendomme på tvangsauktion. Den 33-årige ejendomsspekulant hæftede for 15 mio. kr. af ejendommens gæld på 56 mio. kr.

Ved tvangsauktionen var der lang tavshed efter et bud på 20 mio. kr. Dommeren var et par sekunder fra at erklære ejendommen solgt, da en repræsentant for det nystiftede ejendomsselskab Dan Mark Ejendomme sprang rammerne og bød 30 mio. kr.

Det tilsyneladende hovedløse bud var dog ikke uden mening, for bag Dan Mark Ejendomme stod Brask Thomsen Stiftung, der havde 10 mio. kr. til gode i ejendommen og pant i gælden fra 20 til 30 mio. kr.

Selskabet kunne umiddelbart have gjort en god handel og sparet ni mio. kr. ved blot at byde 21 mio. kr., men ved at lade det nystiftede selskab købe ejendommen for 30 mio. kr., kunne Brask Thomsen-familien regnskabsmæssigt gå fra tvangsauktionen uden tab.

Netop den stratetegi er blevet genbrugt talrige gange siden på tvangsauktioner over ejendomsspillernes stærkt overbelånte ejendomme.

Ifølge en bytteaftale fra 2008 skulle Roskilde Banks største kunde, Kenneth Schwartz Thomsen, f.eks. have overtaget en ejendom i Livjægergade på Østerbro for 150 mio. kr. af Jesper Koch Andersen. Han forpligtede sig til gengæld til at købe en række ejendomme af Kenneth Schwartz Thomsen til stærkt opskruede priser.

For knap et par måneder siden var dommeren på en tvangsauktion klar til at give endeligt hammerslag for Livjægergade-ejendommen på 33 mio. kr., men han blev afbrudt, da Roskilde Banks advokat lavede et højdespring og bød 51,6 mio. kr.

Beløbet svarede nøjagtigt til den sum, som den krakkede bank garanterede for i forbindelse med optagelsen af et realkreditlån med pant i ejendommen.

Roskilde Bank har i dag placeret ejendommen sammen med andre ejendomme med misligholdte lån i et nystiftet ejendomsselskab, hvor de venter på bedre tider.

Mens det private ejendomsmarked er gået i stå i en grad, så der weekend efter weekend tit ikke kommer interesserede købere til åbent hus-arrangementer, er interessen anderledes intens på markedet for de store erhvervs- og udlejningsejendomme.

Jyllands-Posten har været til stede på en række tvangsauktioner, hvor interessen har været så stor, at dommeren har været tvunget til at flytte til større lokaler, få hentet ekstra stole ind i auktionslokalet eller ladet en række deltagere nøjes med ståpladser.

Publikum har langt fra alene bestået af osere. Bl.a. Mikael Goldschmidt, som blev milliardær ved at sælge Atlas Ejendomme til gavmilde islandske investorer, har haft repræsentanter tilstede ved stort set alle større københavnske auktioner.

Også Lars Thylander, der dels stod bag det børsnoterede ejendomsselskab Victoria Properties, dels er erklæret opsamler af billige investeringsejendomme til et nyt ejendomsinvesteringsselskab med rige investorer, har været til stede under talrige auktioner.

»På et tidspunkt må de købe sig mætte, så vi andre kan komme til,« lød hans kommentar til en bekendt i venteværelset i Københavns Fogedret forud for en af de større auktioner.

Men Det Store Ejendomsspils finansielle tabere har ikke købt sig mætte endnu. De fortsætter med at byde helt eller delvist ind i deres panter.

Derfor er der i dag ingen, som ved, hvor markedsprisen ligger. Der mangler ganske enkelt almindelige investorer, der kan hive pungen op af lommen og med deres betaling fortælle os, hvad ejendommene mindst er værd på det frie marked.

Usikkerheden har fået en del af de private pantebrevsudlånere, der engang troede, at de havde sikkerhed i en række overbelånte ejendomme, til at holde igen med at kræve deres pant indfriet.

Netop den type pantebrevsejere, som ikke har den ofte sikre førsteprioritet, får ikke renter og afdrag på deres lån, men alligevel tør de ikke hive de dårlige betaleres ejendomme på tvangsauktion.

For det første er de ofte ikke i stand til at købe deres egne panter hjem, for det andet risikerer de, at lave bud vil gøre deres pantebreve komplet værdiløse, hvilket igen vil svække deres i forvejen faldende kreditværdighed.

At frygten ikke er ubegrundet viser salget Bent Rise Iversens 650 kvadratmeter store luksusvilla i Børkop ved Vejle. Villaen var med i udsendelsen Hammerslag, da den i dag fallerede ejendomsspekulant for lidt over et par år siden havde købt den for 20 mio. kr. Da den i sidste måned røg på tvangsauktion, var huset behæftet med gældsforpligtelser og lån for 30,5 mio. kr. Villaen blev solgt til første panthaver, Realkredit Danmark, for 4 mio. kr.

Forude venter nye salg fra store konkursboer, enten som tvangsauktioner eller bankplacerede salg. Det gælder bl.a. for Steen Gudes konkursbo. En mand, som på en stor skala har deltaget i Det Store Ejendomsspil, hvor han ved hjælp af aftaler om byttehandler til opskruede priser har forsøgt at sikre sig nye store lån til sin i dag konkursramte koncern.

Alene udsalget af hans ejendomme vil formentlig strække sig over det næste år. Og da det i stor udstrækning også vil ske til taktiske priser, vil begrebet "markedspris" næppe heller blive troværdigt i 2009.

BRANCHENYT
Læs også