Arvingerne kan ikke sælge huset

Den 24. marts er det et år siden, at min mor døde, og i den forbindelse har jeg følgende spørgsmål.

Vi er to søskende, som har overtaget boet til privat skifte. Boet er skattepligtigt grundet værdien af et gældfrit hus.

På grund af travlhed i skifteretten kom vi først til første skiftesamling medio maj, og huset blev sat til salg ved mægler den 1.6.2008. Åbningsbalance blev indleveret umiddelbart efter skiftesamlingen.

Problemet er, at huset endnu ikke er solgt. Efter ni måneder skiftede vi til en anden mægler, da den første ikke ville sætte prisen så langt ned, som vi ønskede. Vi satte salgsprisen ned under ejendomsvurderingen, og ifølge den ny mægler er prisen lav i forhold til andre tilsvarende huse, men finanskrisen gør, at der ikke handles ejendomme i området.

Når vi nu kommer til årsdagen for dødsfaldet/skæringsdagen, laver vi bo- og skatteopgørelse. Inden tre måneder indgiver vi opgørelserne inkl. værdien, som ejendommen er sat til salg til (ejendomsvurderingen - 15 pct.),og betaler boafgift af den samlede formue.

Men hvad med ejendommen?

Vi vil fortsat gerne sælge den. Kan vi fortsætte salgsbestræbelserne på uændrede vilkår, når vi har betalt boafgift og indgivet selvangivelse til skat?

Kan vi evt. leje huset ud i et år og håbe på bedre tider for hussalget?

Har du et godt råd/forslag til hvad vi kan/bør gøre?

Med venlig hilsen
NJH

SVAR:
Udgangspunktet er, at de af boets aktiver, der endnu ikke er blevet solgt på et års-dagen for dødsdagen, skal anses for udlagt til arvingerne til aktivernes handelsværdi på et års-dagen. Arvingerne anses tilsvarende for at have anskaffet aktivet til handelsværdien på etårs-dagen.

For Deres vedkommende medfører disse principper følgende:

Fra et års-dagen for dødsdagen kan De og Deres søster selv disponere over ejendommen, herunder fortsætte salgsbestræbelserne på de vilkår, som De og Deres søster bliver enige om, ligesom De og Deres søster selvsagt kan sælge huset.

Risiko ved udlejning
Ligeledes kan De leje huset ud for den periode, som De måtte finde hensigtsmæssig. Men De skal her være opmærksom på de lejeretlige regler for udlejning af boliger på kontrakter med vilkår om en tidsbegrænset lejeperiode.

Særligt ved forlængelse af sådanne kontrakter med vilkår om tidsbegrænsning kan De her risikere, at vilkåret om tidsbegrænsning anses for at være uden virkning. Og en udlejet ejendom kan være meget vanskelig at sælge, uden at det får væsentlig indflydelse på prisen i nedadgående retning.

Værdiansættelse
Skattemæssigt bør De og Deres søster nøje overveje værdiansættelsen af ejendommen i boopgørelsen. Værdiansættelsen af ejendommen i boopgørelsen danner for det første grundlag for opgørelsen af boafgiften i boet.

Hvis en avance ved salg af ejendommen skal beskattes, vil avancebeskatningen af dødsboet endvidere ske på grundlag af denne værdi.

Værdiansættes ejendommen i boopgørelsen til et højere beløb end den salgssum, som De og Deres søster senere opnår for ejendommen, vil boafgiften så at sige blive ansat for højt. Skal boet beskattes af en avance ved salg af huset, vil også denne beskatning være for høj.

Er huset omfattet af parcelhusreglen, bliver denne beskatning dog ikke aktuel.

Dette skal sammenholdes med, at det tab, som De og Deres søster realiserer ved det senere salg, kun kan fratrækkes i fortjenester ved salg af andre ejendomme tilhørende Dem og Deres søster. Har De eller Deres søster ikke andre ejendomme, hvor en eventuel fortjeneste skal beskattes, kan tabet ved salg af Deres mors hus ikke udnyttes.

Værdiansættes ejendommen i boopgørelsen derimod til et lavere beløb end den salgssum, som De og Deres søster senere opnår for ejendommen, vil boafgiften så at sige blive ansat for lavt. Skal boet beskattes af en avance ved salg af huset, vil også denne beskatning være for lav. Er huset omfattet af parcelhusreglen, bliver denne beskatning dog ikke aktuel.

Dette skal sammenholdes med, at Deres og Deres søsters fortjeneste ved et senere salg af huset vil være skattepligtigt for Dem og Deres søster.

Sæt værdi til salgsprisen
Er sagen alt i alt den, at Deres mor har anvendt huset som bolig, og at huset også opfylder de øvrige betingelser for et skattefrit salg efter parcelhusreglen, bør huset som udgangspunkt værdiansættes i boopgørelsen til den værdi, som De og Deres søster har en realistisk forventning om at kunne sælge huset til.

Det kan være, at skattevæsenet har en anden opfattelse af værdien, men hvem der har ret, vil jo blive afklaret ved det senere salg...

BRANCHENYT
Læs også