Kreative banker

Gode kunder må betale, for at bankerne kan komme af med dårlige ejendomskunder. Resultatet er, at det ikke længere er afkast, men adgangen til lån, der styrer markedet.

Bankerne får stadigt nemmere ved at undgå massive tab på ejendomslån. Baggrunden er, at det i dag er adgangen til finansiering, som i udstrakt grad styrer ejendomsmarkedet. Samtidig er bankernes egne renteomkostninger set med krisebriller rekordlave. Det giver i forhold til den sidste store finanskrise mulighed for at flytte problemejendomme rundt ved mere eller mindre kreative løsninger. Selv ved store tvangsauktioner undgår en række banker og kreditinstitutter tab ved enten at sørge for finansieringen eller sælge til et selvejet ejendomsselskab.

»Hvis man kigger på den sidste finanskrise, var renten helt oppe i nærheden af 20 pct. Derfor skulle det gå overordentligt stærkt med at sælge. Det vidste køberne, som kunne gå ind og presse banker til at sælge til meget lave priser. I dag har man på grund af den lave rente mulighed for i ro og mag at finde løsninger,« forklarer bankeksperten Bjarne Jensen fra Bjarne Jensen Consult.

Bankerne styrer


Trenden har kørt længe. For to år siden lykkedes det eksempelvis Forstædernes Bank at afværge en ganske betydelig økonomisk lussing ved at sænke renten, fjerne kautioner og give lempelige krav på en større københavnsk ejendomsportefølje og løfte den over i det nystiftede Lux Invest, kontrolleret af en etableret spiller på ejendomsmarkedet.

»Bankerne vil gerne have omplaceret de ejendomme, hvor de har nødlidende panter. Det har skabt en kreativ aktivitet for at få de dårlige kunder ud af bankernes bøger. Man skal tænke på, at det værste, som kan ske ved en omplacering af lån fra en dårlig kunde, er, at ejendommene kommer tilbage til banken,« forklarer ejendomseksperten Bjarne Boye Nielsen fra BBN Consult, der har en fortid som investeringschef i Magistrenes Pensionskasse.

Omvendt logik


Ifølge ejendomsmægler og valuar Lars Wismann fra Wismann Property Consult har bankernes behov for at få omplaceret ejendomme med økonomisk pressede ejere skabt en omvendt økonomisk logik på markedet.

»Folk, der overholder alle aftaler i selv nyere låneaftaler, oplever at få hævet deres rentemarginal (forskellen på bankernes ind- og udlånsrenter). Til gengæld kan formuende folk købe ejendomme finansieret med stærkt reducerede rentemarginaler og lettede betalingsbetingelser i ejendomme, hvor bankerne har finansiering i klemme og står til tab.«

Ifølge Wismann er det reelt set kun de allerrigeste investorer og ejendomsselskaber i Danmark, der har mulighed for at finansiere sig selv til attraktive renter, uden at det på en eller anden måde er del af en handel, der hjælper en bank af med et problem.

Bid i bordkanten


»De gode lånekunder med investeringsejendomme må bide fast i bordkanten for ikke at tale grimt til deres bank. Vi står jo i en situation, hvor rentemarginalen bliver sat op på gode solide ejendomme med et gunstigt afkast. Omvendt sænker bankerne rentemarginalen på mange dårlige ejendomme. Det er et marked blottet for almindelig sund økonomisk logik.«

Selv ved tvangsauktioner er det ikke prisen, men finansieringen, der ofte bestemmer højeste bud. Det var blandt andet tilfældet, da en række ejendomme i Helsingør i slutningen af sidste år blev solgt til et selskab kontrolleret af en fyret og økonomisk presset tidligere direktør for et kriseramt ejendomsselskab.

Ejendommene blev budt hjem til særdeles pebrede priser, men til gengæld var de finansieret til sidste tagsten af en bank, der undgik at tabe på sine panter i ejendommene. Resultatet er stærkt reducerede tab for bankerne, der til gengæld er villige til at strække sig langt - herunder i nogle tilfælde at indgå i byttehandler med kreativ finansiering - for at styre uden om tab.

Læs også