Krigen om de danske boliglån

Nationalbanken vil af med de populære afdragsfrie boliglån, men politikerne vil ikke røre dem med en ildtang. Finanstilsynet opfordrer banker og realkreditinstitutter til at tage risikoen ved de korte boliglån alvorligt.

Der er udbrudt krig mellem Nationalbanken og Christiansborg.

Senest har nationalbankdirektør Nils Bernstein igen advaret om de afdragsfrie lån, der frem til 2007 var med til at skabe en boble på det danske boligmarked. De skal udfases med tiden, mener han.

På den anden side står lovgiverne - både højre- og venstrefløjen på Christiansborg - og raser over Nationalbankens økonomer og deres evindelige regnestykker. Boligejerne skal beskyttes, der skal ikke pilles ved noget.

Valget lurer om hjørnet, og der er ikke plads til at spille hasard med noget så grundlæggende som vælgernes private økonomi.

De store spørgsmål melder sig selvfølgelig: Er Bernstein en stor forsigtigper, der ser spøgelser over det hele, eller er politikerne økonomisk tonedøve over for den fare, som de korte - og særligt afdragsfrie boliglån - udgør for den finansielle og økonomiske stabilitet i Danmark, fordi de har travlt med at sikre sig magten ved et forestående valg?

Eller er forklaringen en helt anden?

Nemlig at Nationalbanken er i gang med at fraskrive sig en del af ansvaret, hvis stigende renter foranlediger en ny krise herhjemme, samtidig med at politikerne er klar over, at de ikke kan gøre så meget andet end at holde hånden under det skrøbelige boligmarked, der endnu ikke er blevet stabiliseret efter de massive prisstigninger frem til 2007.

Økonomi- og erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) understreger, at det er vigtigt, at der ikke bliver skabt ny usikkerhed om det skrøbelige boligmarked - et synspunkt, som hans politiske opponent Nick Hækkerup, skattepolitisk ordfører i Socialdemokraterne, til fulde deler. Til gengæld sagde Brian Mikkelsen i sidste uge, at et udvalg nu skal undersøge risikoen ved udbredelsen af de mest rentefølsomme boliglån, de afdragsfrie flekslån, under stor fortørnelse fra Realkreditforeningen, der er bange for, at alene undersøgelsen vil skade de danske realkreditobligationers omdømme i udlandet.

Bekymring for betydelige rentehop på de korte flekslån har allerede foranlediget, at de store auktioner over de korte lån, der tidligere fandt sted en gang om året, nu er blevet fordelt i fire store portioner over hele året, så at eventuel uro på finansmarkederne ikke vælter hele det danske boligmarked på en gang.

For det danske boligmarked har det ikke godt. Udbuddet er fortsat historisk højt, liggetiderne lange og omsætningen sløv.

Samtidig undlader danske boligejere i rekordstort omfang at afdrage på realkreditgælden. Mere end halvdelen af det samlede realkreditudlån til boligejerne udgøres i dag af de omdiskuterede afdragsfrie lån, viser tal fra Nationalbanken. De afdragsfrie realkreditlån blev indført i 2003, og boligejerne har mulighed for at undgå afdrag i op til 10 år. Ser man alene på rentetilpasningslån og variabelt forrentede lån med afdragsfrihed, udgjorde de 43 pct. af det samlede udlån til boligejerne ved udgangen af 4. kvartal 2010. Netop på disse lån vil pludselige rentestigninger slå hårdt igennem.

Nationalbankens advarsel mod de billige, afdragsfrie lån falder sammen med, at renterne er ved at gå i vejret efter i årevis at være faldet, faldet og faldet.

For få uger siden lød startskuddet for de første kvartalsvise auktioner over fleks-obligationer - og renteudviklingen vendte præcis der. Et etårigt flekslån, der kostede 1,5 pct. i rente ved årsskiftet, ligger nu på 2 pct., og Nordea har varslet, at renten meget vel kan være steget til 3 pct. om et år. Det er rentestigninger, som danske banker og realkreditinstitutter ingenlunde havde set komme for bare tre måneder siden.

Nylige tal fra Realkreditrådet taler også sit eget sprog. På landsplan faldt huspriserne 0,9 pct. i de sidste tre måneder af 2010, selvom de stadig ligger højere end for et år siden.

Udviklingen er ulige fordelt med en 1 pct.'s stigning i hovedstadsområdet og fald uden for, hvor udbuddet af boliger til salg er gået op.

Foreløbige tal for prisudviklingen i årets første måneder viser, at tendensen fortsætter ned.

Lektor Jens Lunde på handelshøjskolen CBS er ikke i tvivl om, at boligmarkedet er på vej ind i en ny nedtur. Stiger renterne for hurtigt, kan der blive tale om et nyt blodbad med store tab til følge for både låntagere, banker og realkreditinstitutter. Det gælder også for de store lån til landbrug, boligudlejnings- og forretningsejendomme.

Jens Lunde mener i øvrigt, at en afskaffelse af de afdragsfrie lån er en ringe ide. De er allerede blevet indført, og man kan ikke rulle dem tilbage. Nationalbanken taler da også om en gradvis udfasning, og Nykredit åbnede i sidste uge for, at man kan overveje at sænke lånegrænsen fra de nuværende 80 pct. for de afdragsfrie varianter som et alternativ til helt at afskaffe dem.

Det internationale kreditvurderingsinstitut Moody's mener, at Nationalbankens forslag om en udfasning af de afdragsfrie realkreditlån på langt sigt vil have en gavnlig og stabiliserende effekt på det danske boligmarked og finanssektoren, men advarer om, at det på kort sigt vil føre til en stigning i antallet af tvangsauktioner og større tab i bankerne.

Danske Bank advarer i sit prospekt i forbindelse med sit igangværende aktiesalg for 20 mia. kr. om, at boligmarkedet er et risikoområde for banken. Falder boligpriserne, kan det få væsentlig negativ indvirkning på bankens økonomi.

Danske Bank har 771 mia. kr. i udlån til private boligejere, svarende til 33 pct. af bankens samlede udlån, mens 10 pct. af bankens udlån ligger i erhvervsejendomme.

I kulissen står Finanstilsynet, der holder øje med sundhedstilstanden i de danske banker og realkreditinstitutter.

Finanstilsynet er meget opmærksomt på, at stigende renter udgør en væsentlig risiko for en lang række danske banker og realkreditinstitutter.

Efter en inspektion i realkreditinstituttet Totalkredit skrev Finanstilsynet specifikt i en redegørelse for lidt mere end en uge siden, at tilsynet har gjort bestyrelsen opmærksom på, at den har et ansvar for at forholde sig til den risiko, der ligger i kombinationen af et aktuelt meget lavt renteniveau og en betydelig andel variabelt forrentede lån.

Samtidig er tilsynet i al hemmelighed i gang med at stressteste de danske realkreditinstitutter for første gang nogensinde, så eksperterne i tilsynet kan vurdere, hvordan institutterne står økonomisk, når renterne stiger.

Resultatet af den interessante undersøgelse kommer desværre ikke til offentlighedens kendskab ud fra en antagelse om, at det vil få svarene fra realkreditinstitutterne til at ændre sig til det mere positive.

BRANCHENYT
Læs også