Hov, bliver vi kreditvurderet?

Karaktergivning: Realkredittens forargelse over at blive nedvurderet af kreditvurderingsfirmaet Moody's lugter af mangel på selverkendelse snarere end berettiget harme over en hård dom.

Så er det slut med finanssektorens sidste beskyttede værksted.

Realkreditten vil næppe sætte pris på karakteristikken, men denne gren af finanssektoren har nu engang vænnet sig til et væsentligt tryggere liv end rock'n roll-kapitalisterne i bank- og forsikringsindustrien.

At sælge boliglån til danskerne er nogenlunde lige så svært som at afsætte øl på Roskilde Festival. At tabe store penge på manøvren har været tilsvarende vanskeligt. Loven forbyder jo realkreditten at belåne mere end 80 pct. af murstenenes værdi, så boligpriserne kan i princippet tage imod gevaldige klø, inden realkredittens penge kommer i fare. Til gengæld har avancerne været til at tage at føle på.

Vel har boligboblen givet visse problemer. Den slags plejer realkreditten nu ikke at tage så nøje, for de gamle kreditforeningers formuer har altid været garant for et fortsat liv på finanssektorens solside. Lige indtil realkreditchefernes nye hadeobjekt nummer et, kreditvurderingsfirmaet Moody's, blandede sig i idyllen.

Da Moody's begyndte at gå til stålet med de kritiske kreditvurderinger, som realkreditten faktisk betaler firmaet for, blev sektoren på få uger ramt af de største rystelser i mere end 20 år.

Moody's er bekymret for, om selskaber som Nykredit, Realkredit Danmark (RD), BRFkredit og DLR kan låne penge til samme billige renter som hidtil, når de statslige garantier bag deres obligationsudstedelser udløber til næste år. Ergo har de fleste i flokken fået sænket deres kreditkarakter hos Moody's. Til så stor opstandelse i sektoren, at man må udlede, at det da vist ikke var meningen med den kreditvurdering, at Moody's analytikere ligefrem skulle sige, hvad de mente, frem for hvad kunden - realkreditselskabet - ønskede at høre.

BRFkredits direktør, Carsten Tirsbæk Madsen, gav over for Børsen udtryk for dyb undren over Moody's' metoder. Direktøren er paf over Moody's vurdering af, at selskaberne skal have flere penge at stå imod med, fordi den tvinger dem til at låne mere, påtage sig større renteudgifter og dermed svække indtjeningen, hvorefter Moody's nedjusterer kreditværdigheden.

Øjensynligt har den tanke ikke strejfet Madsen, at det i sagens natur altid er sådan, en kreditvurdering forløber, når bedømmeren ikke længere er tryg ved, at den bedømte i længden kan opfylde sin forpligtelser. Eller at kreditkarakteren kunne tænkes at blive sænket markant mere, end tilfældet er, hvis selskaberne ikke sørgede for den polstring, som Moody's anbefaler.

Hos RD konstaterede direktørkollega Carsten Nøddebo, inden han fyrede Moody's som bedømmer, fordi RD mener at have fortjent bedre, at han er dybt uenig med Moody's i vurderingen af det danske realkreditsystem, som »er opbygget igennem mere end 200 år«.

Det sidste er en sandhed med modifikationer. Ganske vist opstod det danske realkreditsystem i 1790'erne. Det er bare ikke dét system, der er under angreb. Realkreditten og skiftende regeringer har selv til ukendelighed revolutioneret det gamle system båret af kreditforeningstanker og faste renter. Først blev det i 1990'erne muligt at genbelåne friværdi i boligen. Derefter at optage realkreditlån med variabel rente.

I 2003 kom de afdragsfrie lån på banen som endnu en revolution af systemet. Og for fire år siden kom endnu en lille nyskabelse: De såkaldte Særligt Dækkede Obligationer (SDO). Et begreb så kedeligt, at gennemslagskraften i den brede offentlighed har været begrænset.

Men det betyder meget. Med SDO'erne følger nemlig en pligt for realkreditinstituttet til at stille ekstra sikkerheder over for obligationsejerne, når belåningsgraden f.eks. efter et boligprisfald kommer over 80 pct. af husets værdi.

Konsekvensen af alle disse ændringer har været særdeles positive for kunderne. På 15 år er det blevet så meget billigere at låne, at den samme husstandsindkomst i dag kan finansiere dobbelt så dyre huse som i det gamle regime. Men samtidig er realkreditsystemet altså blevet væsentligt mere sårbart.

Obligationsgælden bag danskernes rentetilpasningslån er fordoblet til 1.217 mia. kr. over de seneste tre år. De variabelt forrentede lån udgør nu halvdelen af det danske realkreditmarked, og inden for det kommende år skal der afsættes nye obligationer for 800 mia. kr. for at refinansiere rentetilpasningslån.

Hvis boligpriserne samtidig falder, skal der endnu flere friske penge i kassen. For så skal realkreditten jo stille ekstra SDO-sikkerheder.

Ifølge Nationalbanken vil alene et boligprisfald på 10 pct. kræve sikkerhedsstillelse for yderligere 100 mia. kr. - fire gange mere end i 2008.

Jo, vel er dansk realkredit blevet en mere sårbar forretning end dengang, boligkøberne i kreditforeningen optog et 30-årigt lån finansieret med 30-årige obligationer.

Ifølge branchen selv har dens evne til at sejle uskadt igennem finanskrisen dokumenteret dansk realkredits stabilitet og styrke. Den bedrift har bare meget mindre at gøre med dansk realkredit end med den fortsat lave rente, den begrænsede stigning i ledigheden - og selvfølgelig den famøse statsgaranti. Læg dertil, at EU-Kommissionen, Den Internationale Valutafond (IMF), Nationalbanken og den Basel-komité, der arbejder med nye krav til finanssektorens soliditet, alle uden undtagelse er bekymrede over danskernes afhængighed af billige og i mange tilfælde afdragsfrie rentetilpasningslån.

Så står den fornemmelse tilbage, at realkreditten gør klogt i at erkende sin stigende afhængighed af den omgivende verden i stedet for at skyde budbringeren. For finanssektorens sidste beskyttede værksted er endegyldigt lukket.

Læs også