Nye krav til realkreditten

Danske realkreditinstitutter kan se frem til at skulle stille endnu mere sikkerhed, hvis boligpriserne bliver ved med at falde i år. Det kan øge presset på økonomien.

Selv uden en mærkbar stigning i restancer og tvangsauktioner begynder boligprisfaldet at gøre ondt hos realkreditinstitutterne.

Prisfaldet på boligmarkedet sidste år, som lå i omegnen af 8 pct. til og med oktober, betyder ifølge Realkreditforeningen og Nationalbanken, at realkreditinstitutterne nu tvinges til at holde omtrent 100 mia. kr. i såkaldt supplerende sikkerhed til køberne af de særligt dækkede obligationer (SDO). Dertil holdes yderligere omtrent 100 mia. kr. i kapital for at holde sine kreditvurderinger og i forventning om skærpede krav fra EU.

Falder boligmarkedet igen i år, som det er forudset af bl.a. Danske Bank, skal der stilles endnu mere sikkerhed, mener Morten Skak, boligøkonom på Syddansk Universitet.

Det kan sætte en negativ spiral i gang på markedet og i resten af økonomien, ifølge Finn Østrup, professor ved handelshøjskolen Copenhagen Business School.

»Institutterne kan godt se frem til at skulle stille mere sikkerhed, hvis priserne fortsætter ned. Det begynder at gøre ondt nogle steder,« siger Morten Skak.

Mindre andel


De mange penge skal nemlig hentes ved garantier fra stat eller ejere, fra salg af obligationer eller indtjenes via f.eks. øgede bidragssatser.

Mange institutter vil sikkert gøre det samme som Nykredit og mindske andelen af belåningen, der finansieres af SDO-obligationer, mener Morten Skak. Men det hjælper dog ikke ret meget på de obligationer, som allerede er udstedt, advarer han.

Andre vil trække på kapital fra deres ejere blandt bankerne, men det kan betyde, at pengeinstitutterne undlader at låne ud til andre kunder, mener Finn Østrup.

Hæmsko


I det hele taget vil det blive dyrere at låne og at drive realkreditinstitut, og det kan øge presset på hele økonomien, mener de.

SDO obligationerne finansierer i dag omtrent 55 pct. af de cirka 2.400 mia. kr. i udestående realkreditlån.

Styrtdykker værdien af de boliger, som ligger til grund for obligationerne, skal institutterne selv lægge penge oveni.

Obligationerne blev indført i 2007 for at give investorerne mere sikkerhed, så de til gengæld var villige til at acceptere en lavere rente. Det har indtil videre fungeret, men med de store prisfald i 2009 og i 2011, er kravet om sikkerhedsstillelse blevet til noget af en hæmsko, mener Ane Arnth Jensen. Direktør for Realkreditrådet.

»Får vi yderligere ejendomsprisfald, skal der stilles yderligere sikkerhed. Så skal man finde ny kapital, og da den er dyr, vil det i sidste ende ramme forbrugerne,« siger Ane Arnth Jensen.

Særligt kapitalcenter


I landet største institut, Nykredit, har man stadig en vis buffer af kapital, har indført tolagsbelåning og har ikke opbrugt muligheden for at udnytte garantier fra virksomhedens bank, oplyser talsmand Jesper Berg.

Man har også valgt at isolere realkreditlån med etårig rentetilpasning i et særligt kapitalcenter.

»Det er imidlertid klart, at vi ikke kan udstede obligationer for eksempelvis 100 mia. kr. i morgen, men det er der jo ingen, der kan i det marked,« siger Jesper Berg.

Læs også