Stor erstatning til andelsboligkøbere

Principiel dom fra Højesteret sætter klare grænser for priser på andelsboliger.

Der kan komme en grim regning til sælgere af andelsboliger, hvis prisen ikke er rigtig. Thomas Borberg

315.052 kr. og 494.384 kr.

Så meget - plus renter - får to købere af andelsboliger tilbage, efter at Højesteret har sat klare grænser for, hvor meget man må kræve for en andelsbolig.

Højesteret har afsagt to domme, der slår fast, at sælgere både skal tage højde for, at prisen er faldet, men også for en negativ værdi af de såkaldte swap-aftaler.

Normalt fastsættes værdien af andelsboliger på en generalforsamling, og i begge tilfælde blev der handlet mellem to generalforsamlinger. I mellemtiden faldt værdien markant.

Stort fald

I den første sag blev lejligheden handlet til 2.377.824 kr.

Hvad er renteswap?

Renteswap er en aftale, som en andelsboligforening indgår med en kreditforening eller bank, om at bytte rentevilkår. Foreningen har typisk et lån med variabel rente som ønskes ombyttet med en fast rente i 30 år.

Ved at bytte den variable rente ud med en fast rente, opnår foreningerne en fast terminsudgift, og de er dermed sikret mod rentestigninger, hvilket ofte er årsagen til, at foreningerne indgår en renteswap-aftale.

Når renten falder, som det er sket nu, er renteswap'en dyr for ejerne af andelsboligerne, fordi der er risiko for, at formuen bliver negativ.

Læs mere om renteswaps

På en generalforsamling i april 2009 blev værdien af lejligheden sat ned til 1.883.440 kr. Men lejligheden blev handlet til den gamle pris en måned forinden, og det kan man ikke, fastslår Højesteret. Det reelle fald er 494.384, og dem skal køberen have tilbage.

For sælgeren er dommen en meget dyr fornøjelse, fordi der også skal betales renter og sagsomkostninger. I den pågældende sag er der dog en lille trøst for sælger, der er blevet rådgivet af CEJ Ejendomsadministration. Højesteret fastslår, at administrationsselskabet hæfter solidarisk for at betale tilbage, fordi rådgivningen var forkert.

Kendte til faldet

I dommen hedder det bla.:

"Da sælger indgik aftalen om salg den 22. marts 2009, gik hun som følge af CEJ Ejendomsadministrations rådgivning ud fra, at dette lovligt kunne ske til den hidtidige andelsværdi. Hun vidste imidlertid, at ejendommens værdi var faldet, og at dette havde betydning for værdien af andelen."

Med andre ord kan sælger ikke slippe helt for erstatningen, fordi hun vidste, at værdien var faldet.

I den anden dom faldt værdien af ejendommen markant, ikke mindst fordi andelsboligforeningen har en såkaldt renteswap-aftale. Den slags aftaler er dyre, når renten falder.

Køber betalte godt 506.000 kr. den 9. marts 2010. Prisen var baseret på årsregnskabet for 2008. Men på det tidspunkt lå der faktisk en ny vurdering, der havde sænket den samlede værdi af andelsboligforeningen med 18 pct. til 9 mio. kr.

Af regnskabet for 2009 fremgår det, at andelen er faldet fra 571.805 kr. til 255.719 kr.

Store omkostninger

"Denne oplysning var efter Højesterets bedømmelse så væsentlig, at der burde være taget højde for den ved overdragelsen af andelen," hedder det bl.a. i dommen.

Også her skal sælger betale tilbage. I dette tilfælde 315.052 kr. plus procesrenter. Dertil kommer sagsomkostninger til køber på ialt 60.000 kr.

BRANCHENYT
Læs også