Lånekrig: Flekslån eller fast rente?

Der skal blot en mindre rentestigning til, før flekslånet taber kampen, viser analyse.

De nuværende lave renteniveauer ikke skal stige meget, før det fastforrentede lån er det mest attraktive i en sammenligning med flekslånet. Foto: Jonathan Bjerg Møller

Flekslånets økonomiske gevinst eller det fastforrentede låns behagelige sikkerhed?

Det spørgsmål har ganske givet plaget mangen en boligejer gennem tiden og måske endda givet anledning til svedige håndflader og søvnløse nætter.

Flekslån vs. fastforrentet
Hvor meget skal renten stige, før et fastforrentet lån viser sig at være et bedre valg end flekslån. En analyse fra Reakredit Danmark forsøger at give svaret:
  • Renten skal stige med omkring 2,5 procentpoint inden for det næste år, før den månedlige ydelse efter skat på et F1-lån bliver lige så høj som ydelsen på et 30-årigt fastforrentet 3 pct.-lån. Indtræffer stigningen først om 5 år, skal renten stige med over 3 procentpoint, før ydelserne på F1 og 3 pct.-lånet er ens.
  • Ser vi på F3-lånet, skal renten stige med knap 2,5 procentpoint inden for de kommende 3 år, før ydelsen på F3 svarer til ydelsen på et fastforrentet 3 pct.-lån. Går der 6 år, inden renten stiger, skal stigningen være på knap 3 procentpoint. Sammenlignes ydelsen på 3 pct-lånet med F5, skal rentestigningen være på henholdsvis 2,2 procentpoint og godt 3 procentpoint på 5 og 10 års sigt.
  • Når renten stiger, kan en indfrielse af 3 pct.-lånet medføre en reduktion i restgælden. Tages der højde for denne restgældsreduktion, skal renten på 5 års sigt stige med godt 1 procentpoint, før summen af restgælden og de akkumulerede ydelser er ens på F1-lånet og fastforrentet 3 pct.-lån.
  • For F3 gælder, at renten skal stige med henholdsvis 0,6 procentpoint og 1,20 procentpoint på 3 og 6 års sigt, før summen af restgælden og de akkumulerede ydelser er ens på de to lån. For F5-lånets vedkommende skal renten stige med henholdsvis 0,8 og 1,8 procentpoint på 5 og 10 års sigt.

Hvad skal man vælge?

Hidtil har det været op til den enkelte selv at finde svaret, og det er det sådan set stadigvæk. Men i en analyse sætter Realkredit Danmark de to låntyper op mod hinanden, og konklusionen er, at de nuværende lave renteniveauer ikke skal stige meget, før det fastforrentede lån er det mest attraktive.

"Det fastforrentede lån er dyrere her og nu, men hvis renten stiger over de kommende år, så skal der ikke meget til, før lånene ender med at være lige gode," siger cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig til epn.dk.

Faktisk skal renten blot stige med et enkelt procentpoint i løbet af de næste et til fem år, før det er mest fordelagtigt at vælge et fastforrentet lån med en rente på 3 procent i stedet for et F1-lån.

Skal ikke meget til

Det kræver dog samtidig, at man er villig til at indfri sit fastforrentede lån og dermed opnå en restgældsreduktion, der er medtaget i regnestykket.

"Med en beskeden rentestigning på kun 1 pct. vil langt de fleste låntagere med fastforrentede 3 pct.-lån formentlig vente med at indfri sit lån, men beregningerne understreger, at der ikke skal store rentestigninger til, før et fastforrentet lån bliver et bedre valg end flekslån," lyder det i analysen.

Ser man i stedet på det mere realistiske scenarie uden en restgældsreduktion, så skal renten stige 2,5 procentpoint inden for det næste år, før den månedlige ydelse efter skat på et F1-lån er lige så høj som på et 30-årigt fastforrentet lån på 3 pct. Sker stigningen i renten først om fem år, skal renten stige med 3 procentpoint, før ydelserne på de to lån bliver lige store.

Stiger før eller siden

Med tanke på, at renterne aktuelt er helt usædvanligt lave, er det ikke urealistisk, at der venter stigninger forude.

"Hvis man tager udgangspunkt i det, vi ved om renten, så kommer vi før eller siden op på et højere renteniveau, og så er der en god mulighed for, at det fastforrentede lån i sidste ende vil vinde lånekrigen, men der er ingen garantier for," siger Christian Hilligsøe Heinig.

Svært at vælge

Ser man i stedet F3-lånet, skal renten stige med knap 2,5 procentpoint inden for de kommende tre år, før ydelsen på flekslånet svarer til ydelsen på et fastforrentet 3 pct.-lån. Går der seks år, inden renten stiger, skal stigningen være på knap 3 procentpoint. De tilsvarende tal for F5-lånet er henholdsvis 2,2 procentpoint og godt 3 procentpoint på 5 og 10 års sigt.

"Det er svært at vælge, for der er mange elementer i spil: Hvornår stiger renten? Hvor meget stiger den, vil man indgå aktivt i et konverteringsspil, hvis man tager et fastforrentet lån? Det er et svært puslespil at konkludere på, og man bliver nødt til at se på sin egen risikoprofil. Kan man leve med usikkerheden ved et flekslån, og er man i stand til stramme livremmen ind, hvis renten stiger," lyder det fra Christian Hilligsøe Heinig.

Læs også