Forvirret over bolig-markedet? Så skulle du høre økonomerne...

Er det billigt at tage plads på boligmarkedet? Ny analyse forsøger at give svaret.

Det er en vanskelig sag at vurdere, om priserne på boligmarkedet er over- eller undervurderet. Eller måske helt i balance. Fotocollage: epn.dk

Er boligmarkedet billigt eller dyrt? Eller ligger det i virkeligheden på et fornuftigt leje?

Der er vel nogenlunde lige så mange meninger om boligmarkedets aktuelle tilstand, som der er huse i Danmark. Det indtryk kan man i hvert fald få, hvis man skal forsøge at danne sig et indtryk på baggrund af boligmarkedets meningsdannere, økonomerne.

"Uenigheden mellem økonomer kan til tider være stor, og alene i 2012 hørte vi vurderinger fra, at der er en negativ prisboble på boligmarkedet til, at boligpriserne stadig var overvurderet med i omegnen af 15 pct."

Hvilken konklusion vil du have?

Sådan skriver Realkredit Danmark selv i oplægget til en analyse, hvor man forsøger at skabe klarhed over, om markedet er dyrt, billigt eller lige midt imellem efter nedturen på markedet, der prismæssigt er banket godt 20 pct. længere ned end for fem år siden.

Vores samlede vurdering oppe i helikopteren er, at huspriserne er nogenlunde i balance, men at denne balance især er hjulpet godt på vej af de historisk lave renter.

Realkredit Danmark i en analyse

Men end ikke boligøkonomerne hos en af landets største realkreditinstitutter er i stand til at give et klart bud på, om man med fordel kan træde ind på markedet nu.

"Det viser sig, at man nærmest kan få den konklusion frem, man gerne vil have alt efter hvilken tilgang, man som økonom sværger til," skriver Realkredit Danmark i sammenfatningen.

Boligbyrden

Realkreditinstituttet har blandt andet kigget på boligbyrden, der er et udtryk for udgifterne til finansiering af boligen set i forhold til den disponible indkomst.

Her har de ekstremt lave renter på de populære flekslån presset byrden ned på det laveste niveau siden 1985. Det anføres dog, at det er mere rimeligt at vurdere byrden på baggrund af de dyrere og mere sikre fastforrentede lån, og det tipper billedet, så boligbyrden aktuelt er lige under det gennemsnitlige niveau de seneste 25 år.

"Den umiddelbare konklusion fra boligbyrden er dermed, at boligmarkedet er tættere på billigt end dyrt," skriver realkreditselskabet i analysen og peger på, at usædvanligt lave renter, som ingen kender udløbsdatoen på, gør konklusionen usikker.

Hvad siger modellerne?

En anden mulighed er at se på de økonomiske boligmarkedsmodeller, hvor der bliver taget højde for flere aspekter der påvirker boligpriserne - herunder arbejdsløshed, boligudbud, boligskatter mv.

Her viser Realkredit Danmarks egen model, at huspriserne aktuelt ligger 15 pct. for lavt. Samme vurdering nåede Nationalbanken frem til i efteråret.

Tæt på balance

Et af problemerne ved modellen er blandt andet, at den ikke tager højde for, at der knytter sig en større risiko til den korte rente end til den lange. Ser man derfor udelukkende på den lange rente i sin model, får man en anden udgang på regnestykket.

"Den samlede konklusion fra den økonometriske tilgang synes dermed at være, at huspriserne er tæt på balance givet de lave renteniveauer," lyder det.

Forholdet mellem eje og leje

Samme resultat når man frem til, hvis man vurderer markedet ved at se huspriserne i forhold til en historisk trend. Det var netop den konklusion, at priserne er tæt på balance, som vismændene kom frem til i foråret 2012.

Ser man i stedet på forholdet mellem eje og lejemarkedet, vil man nå en anden konklusion. Teorien er, at dyre lejeboliger vil presse folk ud på ejermarkedet og omvendt, og her peger de seneste tal fra OECD på, at huspriserne er overvurderet. Men modellen er tvivlsom at bruge på det danske marked, hvor lejeboliger i en vis udstrækning er reguleret.

Endelig kan man se på, hvordan huspriserne har udviklet sig i forhold til omkostningerne ved at bygge nyt. Her ligger huspriserne fortsat højere, hvilket indikerer et prisniveau på boligmarkedet i den høje ende.

Der er altså teorier, modeller og tilgange til det at se på boligmarkedets prisniveau, der peger i alle retninger.

En form for konklusion

I sidste ende vover Realkredit Danmarks økonomer dog alligevel en konklusion.

"Selv om man altså skal være varsom med at drage for bombastiske konklusioner om det langsigtede prisniveau, så er vores samlede vurdering oppe i helikopteren, at huspriserne er nogenlunde i balance, men at denne balance især er hjulpet godt på vej af de historisk lave renter."

Læs også