Økonomer strides om huspriserne

Der er delte meninger om, hvorvidt boligpriserne er for høje eller lave.

OECD mener, de danske huspriser er for høje. Nationalbanken mener noget andet, mens vismændene mener noget helt tredje. Foto: Colourbox

Er de danske boligpriser for høje eller for lave?

Det er et spørgsmål, som er nærmest umuligt at få et entydigt svar på. I en analyse fastslår OECD, at de danske huspriser er overvurderede. Nationalbanken mener det stik modsatte, mens de økonomiske vismænd mener noget helt tredje.

Uenigheden skyldes slet og ret, at de økonomiske eksperter bruger forskellige modeller til at udregne, om prisniveauet er for højt eller lavt.

Konklusioner i øst og vest

"Man har altså tre anerkendte økonomgrupper med tre forskellige konklusioner," siger Lise Nytoft Bergmann, der er boligøkonom i Nordea, til epn.dk.

Lad os starte med OECD. De sætter først de danske huspriser op mod omkostningerne ved at leje, og her vurderes det, at boligpriserne på nuværende tidspunkt ligger ca. 12 pct. for højt.

I forhold til danskernes disponible indkomst ligger huspriserne ca. 10 pct. for højt, konkluderer OECD.

Modellen er dog ikke skudsikker. Dens svaghed er, at den kan pege i øst og vest, alt efter hvilket parameter man sammenligner huspriserne med.

"Tager vi f.eks. huspriserne i forhold til lejeudgifterne, er parameteret ikke ret anvendeligt for Danmark, fordi vi i Danmark har huslejeregulering for nogle boliger," siger Lise Nytoft Bergmann.

Forskellige modeller:

Udover de tre modeller, som henholdsvis OECD, Nationalbanken og vismændene benytter, er der to andre modeller:

  • Boligbyrden: Den bruges ofte af ejendomsmæglerne. Modellen viser udviklingen i, hvor stor en andel af den disponible indkomst, danskerne skal have op af lommen for at komme ind på boligmarkedet. Ifølge modellen er priserne undervurderede.
  • Tobins Q: Den foretrækkes af nogle teoretikere, og den siger, at huspriserne i dag er undervurderede. Modellens mantra er, at prisen på det eksisterende byggeri skal følge omkostningerne ved at bygge nyt.

Kilde: Nordea.

Billedet kan snyde

Sættes huspriserne op mod den disponible indkomst, har modellen den svaghed, at den kun tager hensyn til skattesystemet – og ikke til afgifter og brugerbetaling.

"Hvis skatten f.eks. bliver sat ned, og man indfører brugerbetaling for at dække hullet i statskassen, vil det se ud, som om huspriserne er lave, fordi den disponible indkomst er steget. Men den gennemsnitlige dansker har jo ikke fået flere penge at købe bolig for," siger Lise Nytoft Bergmann.

"Det samme gælder, hvis skatten nedsættes, mod at f.eks. moms og grønne afgifter sættes op. Så ser forholdet mellem disponibel indkomst bedre ud, uden det af den grund burde ændre på, om boligpriserne er over- eller undervurderede," tilføjer hun.

En grundig metode

Nationalbanken mener det stik modsatte af OECD.

I den seneste kvartalsoversigt skriver Nationalbanken, at "boligpriserne vurderes at ligge under det niveau, der kan forventes ud fra bl.a. de aktuelle indkomst,- rente,- og skatteforhold."

Når Nationalbanken skal udregne boligprisernes niveau, bruger den en metode, der inddrager mange parametre på samme tid, f.eks. boligudbud, byggeomkostninger, arbejdsløshed, demografi, indkomster, rente og boligskatter.

Det er metodens styrke, forklarer Lise Nytoft Bergmann.

"Svagheden er, at resultatet afhænger meget af de variabler, man putter ind i modellen, og hvordan man vægter dem i forhold til hinanden," siger hun.

Uligevægt er normalt

Vismændene i De Økonomiske Råd mener, at boligpriserne næsten er i balance.

"Niveauet for den reale kontantpris vurderes at være tæt på den langsigtede, trendmæssige udvikling," fremgår det af den forårsrapport, som rådet offentliggjorde tirsdag den 28. maj.

Nordea er enig med vismændene, men påpeger, at det kan være svært at sige præcist, hvorvidt priserne hælder til den ene eller anden side.

"I bund og grund er det ikke så vigtigt, om de ligger en smule over eller under, så længe vi har et boligmarked, hvor der ikke er risiko for pludseligt store prisfald eller prisstigninger. Og faktisk er det mere undtagelsen end reglen, at boligpriserne er i ligevægt," siger Lise Nytoft Bergmann.

Luk ørerne

Hun mener, at de modstridende konklusioner kan skabe unødig forvirring hos boligkøberne. Hvis priserne er overvurderede, vil mange tro, det er en god idé at vente med boligkøbet, mens det omvendt handler om at slå til nu, hvis priserne er undervurderede.

Derfor har Lise Nytoft Bergmann en opfordring til boligkøberne:

"Mit råd er, at boligkøberne skal lukke ørerne en smule for eksperterne og i stedet kigge på, hvordan priserne udvikler sig i netop deres område. Priserne varierer kraftigt landet over, og derfor kan man heller ikke slå over én kam og sige, at priserne generelt er for høje eller lave," siger hun.

BRANCHENYT
Læs også