Boligejere scorer kassen på gyldent lån

Boligere med lån for 80 mia. kr. har gjort en historisk god forretning.

I bedste fald er gevinsten 69.150, i værste fald 18.290 kr.

Sådan er situationen for de boligejere, der nåede at optage et 30-årigt 3 pct. obligationslån til en kurs på 95 eller derover. Allerede i dag vil de kunne skære af restgælden, hvis de indfrier deres 3 pct. lån.

Mest hvis de har valgt den afdragsfrie variant, mindst hvis det er et 3 pct. lån med afdrag.

Mere i vente

Men hvis de har lidt tålmodighed, kan gevinsten blive endnu større, og i Nordea Kredit, som har beregnet konsekvenserne af en låneomlægning for epn.dk, er den klare anbefaling, at man skal vente.

3 pct. lån

Udestående mængder:

3’44 med afdrag: 58 mia. kr.

3’44 uden afdrag: 22 mia. kr.

Kilde: Nordea Kredit

"Det kan virke fristende, at omlægge sit lån og hente kursgevinsten hjem. Vi anbefaler dog at slå koldt vand i blodet. For det første fordi vi forventer, at renten vil stige yderligere over de kommende år, og så bliver gevinsten bedre, end den er i dag. For det andet fordi man ved en omlægning altid bør overveje, hvad det er for et lån, man får i stedet," siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann, til epn.dk.

Hun mener, at det ikke er specielt fordelagtigt at konvertere op i øjeblikket til et nyt fastforrentet lån. Eneste alternativ tæt på kurs 100 er det helt nye 4 pct. lån uden afdrag. Og vælger man et flekslån, vil risikoprofilen ændre sig markant.

Optagelseskurs afgørende

Afgørende for gevinsten er, hvor god en kurs lånet er optaget til. Bedst stillet er de, der optog et 3 pct. lån tæt på kurs 100 i maj.

Mekanismen er denne. Hvis man har optaget et afdragsfrit lån på 1 mio. kr. til kurs 99, kan man nu indfri det til en kurs omkring 92. Det vil sige, at man kan indfri eller købe sin restgæld billigere - i dette tilfælde omkring 70.000 kr. billigere. Det lån kan man så erstatte med et nyt obligationslån eller et flekslån.

I Nordeas regneeksempler er der indregnet omkostninger til realkreditinstituttet.

Men hvis kurserne på obligationerne falder yderligere, og renten dermed stiger, så bliver gevinsten endnu større. Ved en rentestigning på 1 pct. point, kan en afdragsfri låner skære 121.720 kr. af restgælden.

Kursfølsomt lån

"Det er altså store penge, der er tale om," konstaterer Lise Nytoft Bergmann.

Det afdragsfrie lån er mere kursfølsomt end det med afdrag. Generelt er 3 pct. lånet mere kursfølsomt end eksempelvis 3,5 pct. lånet. Derfor har Nordea Kredit også længe været en fortaler for netop det lån, selv om det til tider lå i en kurs under 95.

"Når et lån er kursfølsomt, betyder det, at renten ikke skal svinge ret meget, før boligejeren har en gevinst. Og det er præcist det, vi ser nu med 3 pct. lånet. Det understreger, at boligejere ikke kun skal stirre sig blinde på ydelse og kurstab, når de optager lånet, men også søge rådgivning om andre aspekter af lånet," siger Lise Nytoft Bergmann.

Med afdrag

Her er gevinsten for en boligejer med et 3 pct. lån med afdrag:

Kurs på 3 pct. lån

optagelsestidspunkt

Kursgevinst

i dag

Ved rentestigning

på 0,50 pct. point

Ved rentestigning

på 1,0 pct. point

9518.29040.98063.710
9738.29060.98083.710
9958.29080.980103.710

Uden afdrag

Her er gevinsten for en boligejer med et 3 pct. lån uden afdrag:

Kurs på 3 pct. lån

optagelsestidspunkt

Kursgevinst

i dag

Ved rentestigning

på 0,50 pct. point

Ved rentestigning

på 1,0 pct. point

9529.15055.41081.720
9749.15075.410101.720
9969.15095.410121.720

Stiger renten med yderligere 0,5 procentpoint, så vil kursen på den 30-årige 4 pct. obligation med afdrag falde til 97,1, mens kursen på den afdragsfrie version forventes at ligge i 95,9. De vil dermed blive de toneangivende obligationer.

BRANCHENYT
Læs også