Stædige boligejere betaler for meget

Hvorfor betale mere i husleje end nødvendigt? Det gør ca. 70.000 boligejere.

Prøv at forestille jer at gå på udsalg. Det er muligt at købe en skjorte for 300 kr. Tidligere kostede den 500 kr.

Du siger til ekspedienten: "Det tilbud vil jeg ikke tage imod, jeg vil gerne betale den oprindelige pris."

Stort set sådan opfører 70.000 boligejere med lån for 53 mia. kr. De betaler frivilligt for meget i rente i forhold til, hvad de behøvede.

Stædighed undrer

I realkreditinstitutterne har man længe undret sig over de stædige boligejere. I øjeblikket vil de alle kunne spare en del penge ved at omlægge til et 3,5 pct. lån, der er meget tæt på kurs 100. Fordelen er ekstra god nu, da der kun er ca. 10 bankdage til næste opsigelsesfrist for boliglånene.

Fakta
Nordea opregner følgende årsagere til, at boligejere beholder de dyre lån.:
  • Boligejeren har en forventning om, at renten vil falde yderligere.
  • Boligejeren forventer snart at skulle fraflytte sin bolig.
  • Boligejeren kender ikke vilkårene ved en konvertering. F.eks. kan han tro, at han skal gennem en ny kreditvurdering for at overflytte de resterende afdragsfrie år til det nye lån.
  • Boligejeren ønsker ikke et nyt lån på 30 år og ved ikke, at man godt kan konvertere fra en nuværende restløbetid på f.eks. 25 år til nye 25 år, eller at der også findes en 20-årig , 2,5 pct. obligation.
  • Boligejerens lån er for lille til at konvertere.
  • Boligejeren er ikke klar over, hvilken obligation, der ligger bag hans lån.

"Timingen er optimal. For når der ikke er længere til opsigelsesfriste, kan boligejerne minimere deres differencerenter," fastslår boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann.

Kursen på et fastforrentet lån 3,5 pct. lån med afdrag ligger i 99,2, mens kursen på den afdragsfrie version ligger i 97,5.

Særligt 5 pct. lånene er fortsat meget udbredte blandt de danske boligejere. Der er ikke så mange tilbage med 6 eller lån 7 pct. lån.

Lån for 53 mia. kr.

Der er udstedt lange fastforrentede 5 pct. lån for 48 mia. kr., lange fastforrentede 6 pct. lån for 4,6 mia. kr. og lange fastforrentede 7 pct. lån for 0,3 mia. kr. Tilsammen giver det et udestående på 53 mia. kr.

Den gennemsnitlige lånestørrelse på et 5 pct. lån er på ca. 680.000 kr.

"Eftersom ca. 45 pct. af lånene er på 1 mio. kr. eller derover, må man konstatere, at der fortsat er rigtig mange boligejere, der snyder sig selv for en gevinst," siger Lise Nytoft Bergmann.

Den gennemsnitlige lånestørrelse på et 6 pct. lån og et 7 pct. lån er på ca. 480.000 kr. hhv. 300.000 kr.

Knap 25 pct. af 6 pct. lånene og knap 15 pct. af 7 pct. lånene er på 1 mio. kr. eller derover.

Ulempen ved at konvertere er, at hvis man i dag har et 5 pct. lån med afdrag på 1 mio. kr., så vil restgælden stige med ca. 29.000 kr., såfremt man konverterer det til et 3,5 pct. lån i dag. Fordelen er, at den månedlige ydelse falder.

Hvor stort ydelsesfaldet bliver, afhænger af den tilbageværende løbetid på lånet. Er restløbetiden f.eks. 25 år falder den månedlige ydelse efter skat fra 4.820 kr. til 4.520 kr., dvs. med 300 kr. efter skat hver måned. Samtidig stiger afdraget med 470 kr. om måneden.

Bedre stillet

"Hvis renten falder yderligere, vil boligejeren først være sikker på, at han er bedre stillet med sit nye 3,5 pct. lån end sit nuværende 5 pct. efter ca. fire år. Bliver renten på det nuværende niveau eller stiger den, vil det tage kortere tid, før konverteringen er en økonomisk succes," siger Lise Nytoft Bergmann.

Er lånet uden afdrag stiger restgælden med 48.000 kr. ved en konvertering fra et 5 pct. lån til et 3,5 pct. lån, mens den månedlige ydelse falder med 720 kr. ved en restløbetid på 25 år. I værste tilfælde vil det tage lidt over fem år, før boligejeren er bedre stillet med sit nye 3,5 pct. lån end med sit oprindelige 5 pct. lån.

"Uanset om boligejeren har et lån med eller uden afdrag, går der kort tid, før det nye lån vil være billigere end det gamle. På den baggrund er det uforståeligt, at der fortsat er så mange boligejere, der vælger at beholde deres gamle højt forrentede lån i stedet for at konvertere det til et nyt og billigere et af slagsen," mener Lise Nytoft Bergmann.

BRANCHENYT
Læs også