Overset konverteringsfinte for korte lån

Det er næsten altid folk med 30-årige boliglån, der omlægger. Men andre kan også få gevinst.

Den fortsat lave rente giver uanede muligheder for boligejere med gamle obligationslån. Foto: Jonathan Bjerg Møller

Renten er nu så lav, at selv boliglån med kort restlevetid kan omlægges uden at forlænge løbetiden.

Denne konverteringsfinte er lidt overset, for normalt er det kun lån med næsten 30 års levetid, der er i fokus, når de store konverteringsbølger ruller.

Men det rekordlave renteniveau giver uanede muligheder. Aktuelt kan boligejere med gamle 4 pct. lån omlægge med gevinst. I begyndelsen af 2005 kravlede kursen på et 30-årigt fastforrentet 4 pct. lån for første gang i mange år over 95. Det fik boligejere til i stor stil at bytte deres fastforrentede 6, 7 og 8 pct. lån ud med det nye 4 pct. lån.

Da obligationsserierne var størst, var der udstedt for næsten 200 mia. kr. i fastforrentede 4 pct. lån med afdrag.

Overset finte
  • Der er meget fokus på de 30-årige boliglån, når der skal konverteres, og normalt konverterer man netop til et 30-årigt lån.
  • Nu er kursen på den 20-årige 3 pct. obligation 99,4, og det giver nye muligheder.

Mange har stadig 4 pct. lån

Siden har mange skiftet lånene ud. Enten fordi de er flyttet, og dermed har skullet opsige deres lån, eller fordi de har valgt at omlægge det til et andet realkreditlån. Men ca. hver fjerde har stadig sit lån i dag, og serierne er fortsat store med et samlet udestående på ca. 50 mia. kr.

"Normalt er det en tommelfingerregel, at der skal være to kuponrenter i forskel på det oprindelige lån og det lån, man konverterer over i. Mange boligejere med 4 pct. tror måske, at konverteringsmulighederne er gået deres næse forbi. Både fordi den lange 30-årige rente aldrig har været nede under 3 pct., men også fordi de efterhånden har så få år tilbage på deres lån, at et 30-årigt lån ikke længere er relevant. Men der er muligheder," siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann, til epn.dk.

Snart opsigelsesfrist

Der er flere grunde til, at det er attraktivt nu:

  • Renten er så lav, at man ikke kun kan konvertere ned i rente, men også i løbetid. I øjeblikket er kursen på et 20-årigt 3 pct. lån med afdrag  99,4.
  • Der er kun kort tid til næste opsigelsesfrist, som falder ultimo måneden for det eksisterende lån.

"Den kombination betyder, at mange boligejere kraftigt bør overveje en konvertering," mener Lise Nytoft Bergmann.

Hun har foretaget en beregning, der viser, hvilke muligheder der er, for boligejere med 4 pct. lån. Udgangspunktet er en boligejer, som optog sit lån i starten af 2005, og som derfor har 21 år tilbage og en restgæld på 1 mio. kr.

Ydelsen stiger lidt

Hvis han konverterer det til et 20-årigt 3 pct. lån, skal han have ca. 100 kr. mere op af lommen hver måned efter skat. Til gengæld afdrages der 590 kr. mere.

"Så selv om restgælden også stiger i forbindelse med konverteringen vil han i løbet af små fem år været bedre stillet med sit nye lån. Samtidig vil han ad åre få en lavere ydelse efter skat på sit nye lån end på sit nuværende. Han positionerer sig med andre ord til en bedre boligøkonomi på lidt længere sigt," siger Lise Nytoft Bergmann.

I beregningerne er der taget højde for, at boligejeren tegner en fastkursaftale på det nye lån, som skal optages ultimo marts. Derved er boligejeren sikker på, at det nuværende lave renteniveau også er gældende, når det gamle lån udløber i slutningen af marts. Kursen på det nye lån er 99,4. Med fastkursaftale er kursen 99.

21 år tilbage

Med afdrag

Ydelse efter skat

Afdrag

Restgæld

4 pct.

5.120

2.550

1.000.000

3 pct.

5.220

3.140

1.029.000

Ændring

100

590

29.000

22 år tilbage

Hvis lånet har en restløbetid på 22 år, stiger den månedlige ydelse efter skat lidt mere, men det gør ekstra-afdraget også. Den samlede konvertering vil derfor være lige så attraktiv, som i det første eksempel.

Efter knap fem år, vil boligejeren således være bedre stillet med sit nye lån, samtidig med at han på lidt længere sigt vil få en lavere nettoydelse end i dag. Samtidig vil han være gældfri to år hurtigere.

"I de to sidste år kan man sige, at boligejeren vil spare den nettoydelse på små 6.000 kr. han ellers står til at skulle betale i dag med hans nuværende lån," siger Lise Nytoft Bergmann.

Med afdrag

Ydelse efter skat

Afdrag

Restgæld

4 pct.

4.950

2.380

1.000.000

3 pct.

5.220

3.140

1.029.000

Ændring

270

760

29.000

Kilde: Nordea Kredit

BRANCHENYT
Læs også