Høvl boliggælden af før tid

Mod en beskeden merydelse hver måned kan man få sat turbo på afviklingen af boliggælden.

Obligationsrenterne er så lave, at selv folk med boliglån med kort løbetid, kan få noget ud af at omlægge dem. Foto: Richard Drew/AP

Er konverteringstoget kørt, hvis man har valgt et 20 årigt lån? Ikke nødvendigvis.

Hvis man skal have fuld gevinst af at konvertere, skal man som udgangspunkt lægge sig i yderpunkterne. Det vil sige, at man skal vælge det mest kursfølsomme boliglån, når man konverterer nedad og så vælge et nyt lån med en højere kuponrente, når man konverterer opad.

Ellers er det dybest set for dyrt, fordi man betaler en ekstra høj rente i forhold til et flekslån, når man vælger sikkerheden i et obligationslån.

Men den historisk lave rente giver også muligheder for boligejere, der ikke vil forlænge løbetiden, men vil have høvlet gæld af så hurtigt som muligt.

Fordel at lægge om

Mange af dem er 4 pct. lån fra perioden omkring 2005. Dem er der lån for ca. 40 mia. kr. tilbage af.

De kan med en vis fordel lægge om til et 20-årigt 3 pct. lån, hvis ikke de vil have det store kurstab.

Men hvis de virkelig vil høvle gæld af hurtigt, kan de gå endnu længere ned. De relevante lån er en 20-årig 2,5 pct. obligation, som pt. ligger i kurs 96,8 og en 15-årig 2 pct. obligation, som i kurs 97,1.

"Der kan være en fin konverteringscase i begge obligationer fra et nuværende gammelt 4 pct. lån – men det koster altså lidt mere på den månedlige ydelse, og det kræver, at man har en forholdsvis lang tidshorisont i sin bolig," siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann, til epn.dk.

Renter på 2 og 2,5 pct.

Udgangspunktet er et fastforrentet 4 pct. lån med en restløbetid på 21 år og en restgæld på 1 mio. kr. Hvis det konverteres over i et nyt 20-årigt fastforrentet lån med en rente på 2,5 pct. og en fastkursaftale på kurs 96,4, ser regnestykket sådan ud.

Med afdrag Mdl. ydelse efter skat Afdrag Restgæld
4 pct. 5.120 2.550 1.000.000
2,5 pct. 5.250 3.410 1.057.000
Ændring 130 860 57.000

"Bemærk at restgælden her stiger med 57.000 kr. Det betyder, at boligejeren vil være bedre stillet med sit nye 2,5 pct. lån efter 7-8 år, uanset hvad der sker med renten," siger Lise Nytoft Bergmann.

Kursfølsomheden er lidt højere på den 20-årige 2,5 pct. obligation end på 3 pct. obligationen.

God løsning på langt sigt

"På langt sigt vil 2,5 pct. lånet derfor være en god løsning. Holder man lånet til udløb vil den interne rente være lavere på 2,5 pct. lånet end på 3 pct. lånet. Men risikoen er lidt større, hvis det skal indfries før tid, hvorfor boligejerne skal overveje, hvor sikre de er på at blive i deres bolig alle 20 år," advarer boligøkonomen.

Hvis man vil endnu hurtigere af med sin gæld, kan en konvertering til et 15-årigt 2 pct. lån være en god løsning.

Men så skal man have endnu flere penge op af lommen her måned, og så ser regnestykket sådan ud ved en fastkurs på 96,7.

Med afdrag Mdl. ydelse efter skat Afdrag Restgæld
4 pct. 5.120 2.550 1.000.000
2 pct. 6.580 5.040 1.054.000
Ændring 1.460 2.490 54.000

Kilde: Nordea Kredit

BRANCHENYT
Læs også