1,7 pct.point sender F1-lånet i knæ

Der skal blot en beskeden rentestigning inden fem år til, før fastrentelånet er billigere end det populære F1-lån.

En rentestigning på 1,7 procentpoint betyder, at et fastforrentet lån om fem år vil være lige så billigt som F1-lånet. Foto: Casper Dalhoff

Et rentehop på blot 1,7 procentpoint over de næste fem år er nok til at gøre det 30-årige fastforrentede lån mindst lige så attraktivt som det ellers så populære rentetilpasningslån med en et-årig rentebinding.

Det viser beregninger fra landets største realkreditorganisation Nykredit.

F1 er 100.000 kr. bedre, men ...

Regnestykket bygger på en forudsætning om, at F1-renten holder sig på det aktuelt ekstremt lave niveau, hvilket vil betyde, at en låntager med et F1-lån på 1 mio. kr. sparer 44.000 kr. i ydelse og samtidig afdrager 55.000 kr. mere end den fastforrentede låner.

Umiddelbart er F1-lånet altså knap 100.000 kr. bedre.

... når renterne stiger

Men når renterne stiger, så falder kursværdien af restgælden, og det er den udvikling, man kan udnytte til at skære en luns på 100.000 kr. af det fastforrentede lån gennem en konvertering af lånet (se beregninger i tabel nederst).

Man sælger groft sagt sin restgæld til en højere pris, end man efterfølgende køber den til, fordi kurserne på obligationerne bag lånet er faldet.

"Hvis renten stiger fra nuværende 3 pct. til 5. pct. inden for de næste fem år, og det kan bestemt ikke udelukkes, så vil fast rente pludselig have været det billigste lån," siger områdedirektør i Nykredit Sune Worm Mortensen.

Historisk lavt niveau

Op gennem nullerne var renten på det 30-årige lån på 5 pct. eller over, men i 2011 kravlede den mod det historisk lave niveau, vi aktuelt ser.

Generelt venter realkreditbranchen da også stigende renter. Eksempelvis peger konkurrenten Nordea Kredit på en rente på 4,3 pct. ved udgangen af 2015, mens Nykredit kun kigger frem til 1. januar 2015, da en rente på 3,5 pct. er ventet.

Det er altså ikke utænkeligt, at renten kan være steget til 5 pct. allerede inden, der er gået fem år. Det vil i endnu højere grad få regnestykket til at tippe i retning af fastrentelånet.

"Hvis rentestigningen på det 30-årige lån indtræder før 5 års-punktet, skal der en mindre rentestigning til for at nå breakeven (hvor lånene økonomisk set er lige fordelagtige, red.)," siger seniorøkonom i Nykredit Matias Demant.

F1 stiger - formentlig - også

Han peger ligeledes på, at det er en forudsætning i beregninger, at renten på F1-lånet ikke stiger i de kommende år. Det er næppe realistisk med tanke på, at renten aktuelt er usædvanligt lav.

"Der er nok ingen, der forventer voldsomme stigninger i renten på F1-lånet, men der er vel heller ingen, der forventer, at den blive i det meget lave niveau fem år frem. Hvis F1-renten stiger, skal der endnu mindre til i formuegevinst på det fastforrentede lån for at hente det ind," siger seniorøkonom i Nykredit Matias Demant.

Gevinsten bliver spist op

En konvertering af det fastforrentede lån fra 3 pct. til 5 pct. betyder som udgangspunkt, at den månedlige ydelse på lånet stiger. Har man ikke mulighed for at konvertere ned i rente igen på et senere tidspunkt, vil gevinsten ved konverteringen langsomt blive spist op.

Det er dog ikke sikkert, bemærker Matias Demant:

"Der er også mulighed for at konvertere til F1 efter de fem år, og så er man sidestillet."

Nøgletal ved rentestigning på 1,7 procentpoint om fem år

  Samlet ydelse første 5 år Samlet afdrag første 5 år Restgæld efter 5 år
F1 med afdrag 194.343 kr. 160.896 kr. 839.104 kr.
Fast rente med afdrag 238.191 kr. 105.997 kr. 795.256 kr.
Forskel 43.848 kr. 54.899 kr. 98.747 kr.

Forudsætninger: Lån på 1 mio. kr., belåning inden for 80 pct. af boligens værdi, bidragssatser jf. gældende priser. Fastforrentet lån med afdrag optaget til dagskurs i 3 pct. 2044.

Kilde: Nykredit

BRANCHENYT
Læs også