Boligejere fanget af lange flekslån

Flere boligejere er kommet i klemme med lange flekslån.

Flekslån er billigere end traditionelle boliglån, men der er en undervurderet risiko ved de lange flekslån som eksempelvis F5-lånene. De kan nemlig være dyre at komme ud af, hvis man pludselig skal flytte eller på anden måde indfri lånene.

Realkreditinstitutterne har gennem flere år opfordret boligejere med F1-lån til at omlægge til F3- eller F5-lån eller helt gå over i 30-årige obligationslån. Men at følge rådet kan altså få store konsekvenser for privatøkonomien.

Indfrielse af lån
  • Det kan være dyrt at indfri et flekslån i utide. Med mindre det skal indfris ved refinansieringen eller ved udløb, risikerer man at skulle betale dagskurs.
  • Er kursen under 100, får man en kursgevinst, og den vil som udgangspunkt være skattepligtig, hvis der er tale om en ren konvertering.

Hvis man har et F5-lån, der er midt i en refinansieringsperiode, skal man betale en en kurs omkring 108, hvis man vil ud af det nu. Det betyder, at hvis lånet oprindeligt var på 1 mio. kr., ville det koste 1.080.000 kr. at indfri i dag.

Flere sager i ankenævn

Men det kan blive værre endnu. Pengeinstitutankenævnet har afgjort flere sager om lange flekslån. Her drejer det sig primært om F10-lånene eller 10-årige stående lån. Mange optog dem til en rente på 4-5 pct. i en periode, hvor den lange rente var 6-7 pct. De købte sig dermed sikkerhed i 10 år med det, de troede, var en lav rente. Siden er renten styrtdykket til et niveau, der er kommet bag på alle.

Men prisen for at komme ud af lånene er meget høj. For hvis man vil indfri et flekslån, kan det kun ske til dagskursen, og den er meget høj for F10-lånerne, viser endnu en afgørelse fra Pengeinstitutankenævnet.

En Nordea-kunde valgte i 2008 et 10-årigt stående lån på 1.268.000 kr. til en rente på 5 pct. Et sådant lån har samme opbygning som et F10-lån, men udløber efter 10 år, hvorimod et F10-lån er et 30-årigt lån.

Da hun optog lånet, fik hun at vide, at lånet kun kunne indfris til dagskurs eller ved udløb.

Dyrt at indfri

I 2010 ville kunden indfri sit lån for at få en lavere rente, men det ville komme til at koste over 300.000 kr., lød det. Kursen på obligationerne, der lå bag lånet, var altså eksploderet til over 120.

Det vidste kunden ikke, lød forklaringen. Vilkårene var kendt, lød det fra Nordea.

Der var ikke hjælp at hente fra ankenævnet. Bankernes to repræsentanter i ankenævnet samt den uvildige formand, fandt det sandsynliggjort, at der havde fundet passende rådgivning sted. Forbrugernes to repræsentanter mente derimod, at kunden ikke kunne vide, hvor store konsekvenser, det kunne få, at obligationerne var inkonverterbare.

Nordea kunne heller ikke med et referat fra mødet eller andet materiale bevise, at der havde fundet rådgivning sted. Men det var ikke nok, og kunden tabte derfor sagen med 3-2.

I Nordea har man noteret sig, at bankens realkreditinstitut har været involveret i flere sager om ikke mindst de 10-årige lån. Det har haft den konsekvens, at F10-lånet er fjernet fra hylderne, og kun i særlige tilfælde findes det 10-årige stående lån op i skufferne. Det bruges kun til folk, der har et præcist behov for den type lån.

Ekstremt rentefald

"Vi er blevet meget grundige med at informere om kursrisikoen ved flekslån. Hvis en kunde vil have et flekslån med længere refinansieringsperiode, viser vi altid, hvilke konsekvenser det kan få, hvis renten stiger eller falder," siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann, til epn.dk.

I Nordea er man ikke glade for sagerne, selv om flere af dem er vundet.

"Men vi har altså været gennem en ekstrem periode. Ingen kunne forudsige et rentefald af disse dimensioner. Mange tog lånene dengang, fordi renten var helt nede omkring 4 eller 5 pct. Det var en lav rente dengang, men det er det ikke nu."

Læs også
Top job