Genvej til gevinst for boliglånere

Boligejere med afdragsfrie lån, der snart udløber, kan tjene på at omlægge nu.

Uanset om man vil forlænge afdragsfriheden på sit lån eller har planlagt at afdrage efter 10 år, kan det formentlig betale sig at lægge sit lån om nu.

Det er en af konsekvenserne af det rekordlave renteniveau, viser beregninger, som Nordea Kredit har foretaget for epn.dk.

Mange boligejere skal i de kommende år tage stilling til, om de vil fortsætte med afdragsfrihed eller ej. Afdragsfriheden udløber efter 10 år, og de første lån udløb sidste år. Men hvis boliglånet udgør 80 pct. eller derunder af ejendommens værdi, kan man uden videre få forlænget afdragsfriheden. Hvis ikke man ønsker det, men har tænkt sig at afdrage, er der faktisk penge at spare ved at lægge om nu.

Det skyldes, at mange af de pågældende lån har en kuponrente på 5 pct. og i enkelte tilfælde mere.

Gunstige vilkår

"Konverteringsmulighederne er særdeles gunstige i øjeblikket. På den baggrund kan man undre sig over, at der fortsat er så mange boligejere, som ligger inde med et realkreditlån med en høj kuponrente," siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann, til epn.dk.

Udgangspunktet for beregningen er en boligejer, der har haft et afdragsfrit lån i otte år. Der skal altså afdrages om to år, og lånet har en restløbetid på 22 år.

Hvis man vil afdrage

Hvis boligejeren ønsker at komme i gang med at afdrage som planlagt, så er der faktisk penge at tjene ved at lægge lånet om.

Det sker ved at omlægge det eksisterende 5 pct. lån til et 20-årigt 2,5 pct. lån. Så ser regnestykket sådan ud for et lån med en restgæld på 1 mio. kr.

  Mdl. ydelse efter skat Afdrag Restgæld
5 pct. uden afdrag

3.240

0

1.000.000

2,5 pct. med afdrag

5.170

3.360

1.041.000

Ændring

1.930

3.360

41.000

"Hvis man har luft i sit budget, er det en oplagt mulighed. For godt nok stiger ydelsen, men det kompenseres af den lave rente, der sikrer et stort afdrag," siger Lise Nytoft Bergmann.

Boligejerens ydelse vil stige med 1.930 kr. efter skat, men samtidig vil afdraget gå fra 0 kr. til 3.360 kr.

Og det kan blive dyrt at lade være. For vælger boligejeren blot at lade sit nuværende 5 pct. løbe, vil den månedlige ydelse efter skat alligevel stige til 5.580 kr. om to år - heraf vil de 2.470 være afdrag.

"Så har man råd til at gå i gang med at afdrage allerede nu, bør man kraftigt oveveje, om det ikke skal være nu," lyder det fra Lise Nytoft Bergmann.

Hvis man ikke vil afdrage

Hvis boligejeren har et afdragsfrit 5 pct. lån med en restløbetid på 22 år og vil forsætte uden at betale afdrag, er der også muligheder.

Han konverterer det til et afdragsfrit 3 pct. lån med en løbetid på 30 år.

  Mdl. ydelse efter skat Afdrag Restgæld
5 pct. uden afdrag

3.240

0

1.000.000

3 pct. uden afdrag

2.260

0

1.063.000

Ændring

-980

0

63.000

Boligejeren sparer 980 kr. efter skat hver måned. Samtidig er han sikret otte ekstra år med afdragsfrihed. Prisen for konverteringen er, at hans restgæld stiger med 63.000 kr.

"Uanset hvad må boligejeren dog forvente, at restgælden stiger – enten nu eller om to år, når lånet alligevel skal omlægges for at få forlænget afdragsfriheden.Samtidig vil kursfølsomheden forbedres med det nye 3 pct. lån, så boligejeren i tilfælde af rentestigninger vil være væsentligt bedre stillet med sit nye 3 pct. lån end sit nuværende 5 pct. lån," forklarer Lise Nytoft Bergmann.

Hun understreger, at boligejeren skal kreditgodkendes, hvis afdragsfriheden skal forlænges.

En sovepude

Boligejerne har længe vænnet sig til at have historisk lave renter, og det kan blive en sovepude. Derudover skal de nuværende obligationsserier udskiftes til september, og det betyder, at næste termin er sidste frist for en konvertering uden betaling af alt for høje differencerenter.

"Når realkreditinstitutterne har serieskift, betyder det normalt, at kurserne falder med mellem 1 og 1,5 kurspoint. Med de nuværende kurser er det derfor ikke sikkert, at realkreditinstitutterne igen vil åbne for fastforrentede 3 pct. obligationer uden afdrag. Dermed kan det meget vel være sidste chance boligejerne har for at sikre sig en af de helt attraktive konverteringer," siger Lise Nytoft Bergmann.

Læs også