Boligejere skal udnytte kursfest hurtigt

Historien viser, at kursfest på boligobligationer ikke varer længe. Udsvingene kommer hurtigt.

99,59. Så høj er kursen på danskernes favoritlån.

Det 30-årige 3 pct. lån er meget tæt på kursrekorden på 99,71. Den blev sat for ca. et år siden. Dengang overvejede realkreditinstitutterne at udsende en 30-årig 2,5 pct. obligation. Der er dog noget at lære fra dengang, og det er, at det hurtigt kan gå den anden vej. For på kun fire måneder styrtdykkede kursen helt ned omkring 92.

"Det kan gå ekstremt stærkt, derfor er det vigtigt at slå til hurtigt, når kursen er optimal for en," siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann, til epn.dk.

Større tidspres

Og tidspresset er faktisk større nu end for et år siden. For allerede til september udskiftes de eksisterende obligationsserier med nye, der ventes at få en markant lavere kurs.

Den afdragsfrie variant følger også med op med en kurs tæt på 99.

"Det vanskelige er selvfølgelig at finde det rigtige tidspunkt. Men man skal gøre sig klart, at når de nye serier kommer til september, skal der et pænt rentefald til, før de kommer i samme kurs, som de obligationer, som er på markedet nu," siger Lise Nytoft Bergmann.

Fordelen ved at optage lånene nu er, at der næsten ikke er noget kurstab. Samtidig er der tale om to af danmarkshistoriens mest kursfølsomme obligationer.

Stor kursfølsomhed

3. pct. obligationen med afdrag har en kursfølsomhed på 8 og obligationen uden afdrag en kursfølsomhed på 9,4. Det betyder, at hvis den lange rente stiger 1 pct. point, så falder kursen på de to obligationer med henholdsvis 8 og 9,4 kurspoint.

Går det, som det gik sidste år, kan det have følgende konsekvenser. Regnestykket her er forenklet.

En boligejer optager et afdragsfrit lån i dag til kurs 98,5. Det giver en obligationsrestgæld på 1.015.000 kr. På fire måneder stiger den lange rente med 1 pct. point. Det betyder, at kursen og dermed restgælden med ét falder til ca. 915.000 kr. Der er altså høvlet 100.000 kr. af restgælden. Den øvelse er der faktisk nogle ganske få boligejere, der prøvede sidste år, da kurserne faldt i september.

Men kurserne svinger hurtigt. For blot et par måneder siden var kursen på 3 pct. obligationen ca. 97. Og selv om det ikke lyder som den store forskel, har det faktisk store konsekvenser.

Lavere ydelse

Med det ryk kursen har taget den seneste tid, koster et 30-årigt 3 pct. lån på 1 mio. kr. med afdrag nu cirka 3.750 kr. om måneden efter skat.

Kursstigningen har betydning for låntageren. Hvis man optager lånet nu, vil kursudviklingen gøre, at hovedstolen vil være cirka 25.000 kr. lavere, end hvis man optog lånet, da kursen hed 97. Det svarer til, at den månedlige ydelse efter skat er godt 90 kr. mindre nu, viser beregninger, som Sydbank har lavet for epn.dk.

"Det er gået stærkt med kursstigningen på det seneste. For blot et par uger siden lå kursen, på det 30-årige lån med afdrag og 3 pct. i rente, på 98. Med den kursstigning, der har været på den korte tid, vil hovedstolen være cirka 14.400 kr. mindre, og den månedlige ydelse efter skat være omkring 55 kr. lavere, hvis man optager lånet nu, i forhold til, hvis man gjorde det, da kursen hed 98," siger forbrugerøkonom i Sydbank, Camilla Skovsbo Erichsen, til epn.dk.

Hun henviser til, at det forestående serieskifte også kan få konsekvenser, hvis man overvejer at omlægge. Venter man til de nye serier kommer, vil man få en kurs, der er 1,25-1,50 point lavere end nu. Det kræver dog, at renteniveauet holder sig på det nuværende lave niveau. Og det er historisk lavt.

Læs også
Top job