Frit valg på alle lånehylder

Hvis man har et lille realkreditlån, er det ikke sikkert, at man skal vælge et nyt.

Der har aldrig været flere muligheder for at få et boliglån end nu. Flere realkreditinstitutter har nu to varianter af henholdsvis 15- 20- og 30-årige boliglån på hylderne. Dertil kommer endnu billigere flekslån, og så har Jyske Bank kastet sig ind i kampen med sine egne realkreditlignende boliglån.

Men hvis lånet ikke er særligt stort, er det ikke nødvendigvis den type lån, boligejerne skal gå efter. Så kan det være en god idé at optage et såkaldt prioritetslån, viser en beregning, som Sydbank har foretaget for epn.dk.

En kassekredit

Prioritetslån er en slags kassekredit, og det betyder, at hver gang lønnen løber ind på kontoen, reduceres restgælden. Men renten er variabel, og man er underlagt andre vilkår end, hvis der er tale om et realkreditlån. Flere banker mere eller mindre afskaffede prioritetslånene under finanskrisen, men nu har de fået comeback.

Fordele og ulemper

Fordele ved prioritetslån ift. realkredit

  • Man får en stor fleksibilitet. Det beløb der står på indlånskontoen reducerer renteudgifterne på lånet. Har man f.eks. en opsparing eller en arv, som man ikke skal bruge lige nu, kan man have den stående på indlånskontoen, indtil pengene skal bruges. I det til-fælde, hvor beløbet på indlånskontoen er lige så stort som lånet, betaler man ikke noget i rente. Beløbet på indlånskontoen er ikke bundet – man kan frit hæve af det, når man har lyst, og bruge pengene som man vil.
  • Man betaler ikke bidrag og kursskæring på et prioritetslån.

Ulemper

  • Et prioritetslån er som regel dyrere end et variabelt forrentet realkreditlån.

"Der er indbygget stor fleksibilitet i et prioritetslån. Boligejeren kan lave, hvad der svarer til løbende ekstraordinære afdrag på prioritetslånet ved at sætte penge ind på den indlånskonto, der er tilknyttet. På den måde reduceres renteudgifterne, og pengene fra indlånskontoen kan hæves igen. Hvis man laver et ekstraordinært afdrag på et realkreditlån, kan man ikke frit hæve pengene igen senere," siger forbrugerøkonom i Sydbank, Camilla Skovsbo Erichsen, til epn.dk.

Bedst til mindre lån

Men prioritetslån er bedst egnet til mindre lån. I øjeblikket er der 4,5 og 6 pct. lån for ca. 80 mia. kr. For alle låntagerne gælder det, at det kan betale sig at konvertere. Mange af dem har mindre lån, fordi de har afdraget meget. For dem kan et prioritetslån være en idé.

Regneeksemplet tager udgangspunkt i en bolig, der har en værdi på 2 mio. kr. Gælden er 500.000 kr., og der er tale om et 5 pct. lån med 20 års restløbetid. Boligejeren vil gerne lægge lånet om og overvejer to muligheder:

Et 20-årigt 2 pct. lån med afdrag

  • Ved en nedkonvertering fra et fastforrentet 5 pct. lån med afdrag til et fastforrentet 20-årigt 2 pct. lån med afdrag stiger hovedstolen med cirka 29.800 kr. på grund af kurstabet og de omkostninger, der er ved omlægningen. 
  • Den månedlige ydelse efter skat falder med cirka 220 kr., og løbetiden er den samme som før. Stigningen i hovedstolen er indhentet efter cirka fem år.

Et prioritetslån

  • Hos Sydbank afhænger renten på prioritetslånet af, hvor meget man skylder i boligen. Hvis belåningsgraden er under 40 pct., kan boligejeren få en rente helt ned på 1,95 pct. Omkostningerne i forbindelse med en omlægning til et prioritetslån er lavere, end hvis der er tale om et realkreditlån. Desuden er der ikke noget kurstab. Hovedstolen stiger derfor kun med 6.200 kr.
  • Der skal ikke betales kursskæring eller bidrag på prioritetslånet.

I dette tilfælde sparer boligejeren omkring 430 kr. i den månedlige ydelse efter skat ved at tage et prioritetslån i stedet for sit nuværende 5 pct. lån.

Realkreditlån eller prioritetslån

Låntype

Hovedstol i kr.

Første års månedlig ydelse efter skat i kr.

Fast rente 5 pct. med afdrag, 20 års løbetid tilbage

500.000

2.711

Fast rente 2 pct. med afdrag, 20 års løbetid

529.815

2.493

Prioritetslån, variabel rente, 20 års løbetid

506.200

2.280

Forudsætninger: Kursen på realkreditlånet er96,36. Kursskæring er 0,1. Bidrag er 0,35 pct. Omkostninger ved omlægningen er 10.000 kr. Omkostninger til omlægning til prioritetslån er 6.200 kr. Belåningsgraden er under 40 pct., og renten på prioritetslånet er 1,95 pct.

Prioritetslån billigere

I dette tilfælde er det altså billigere for boligejeren, at gå over i et prioritetslån end i et fastforrentet 2 pct. 20-årigt realkreditlån.

"Det skal understregnes, at vi sammenligner et lån med fast rente med et lån med variabel rente. Man får altså noget risiko ved prioritetslånet, som man ikke har ved et fastforrentet realkreditlån, fordi renten på prioritetslånet kan stige over tid. Hvis boligejeren stod med valget mellem et prioritetslån og et variabelt forrentet realkreditlån, så ville realkreditlånet være billigst," siger Camilla Skovsbo Erichsen.  

Hun mener, at man ikke kun skal se på prisen, men også på den fleksibilitet, der ligger i et prioritetslån.

Læs også
Top job