Vejen ud af boligfælden: Afdrag

Kun ved at afdrage kan boligejere, der har købt på det forkerte tidspunkt, blive solvente.

Boligejere, der købte på toppen, har stadig ikke indhentet det tabte. Det kan få store konsekvenser, hvis de skal flytte. Foto Jan Dagø

Der kan gå op til 10 år, før boligejere, der har købt for dyrt, ikke længere skylder mere væk, end boligen er værd.

Sådan er situationen for eksempelvis boligejere i store dele af Sjælland, hvis priserne altså fortsætter med at stige så langsomt som nu.

Ejendomsmæglerkæden Home har netop offentliggjort sit prisindeks, og det sætter en tyk streg under, at boligkrisen stadig er alvorlig for dem, der købte bolig, før priserne toppede omkring 2008. De har stadig et prisefterslæb.

Store tab

Hvis man havde købt en gennemsnitslejlighed på 85 kvm i 2006, ville man i dag med en gennemsnitspris på 1,8 mio. fortsat stå med et stort tab på 370.000 kr.

Tabet er endnu større, hvis man havde købt et parcelhus. Det koster i dag 1,7 mio. kr., og det er hele 445.000 kr. mindre end i 2006.

Man regner med, at ca. 120.000 boligejere er faldet i den fælde. Så mange købte i den periode op til finanskrisen, hvor priserne toppede. Men tallet er formentlig større, da priserne også var høje flere steder frem til 2006.

Skal de sælge her og nu, står de i en "alvorlig situation," som cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig, udtrykker det.

Men hvad kan de gøre? Der er kun én løsning, og det er at afdrage.

Realkredit Danmark har for epn.dk. lavet en beregning, der viser, hvilke konsekvenser, det ville have haft, hvis boligejere havde valgt F1-lån med afdrag i 2006.

"Hvis vi antager, at man mod slutningen af 2006 optog F1-lån med afdrag, så har man i dag afdraget næsten 200.000 kr. ud af et lån på 1 mio. kr. Det svarer altså næsten til det gennemsnitlige prisfald på landsplan i denne periode, og en gennemsnitlig boligejer med F1-lån med afdrag ville dermed nærmest være ude af farezonen i forhold til at være teknisk insolvent," siger Christian Hilligsøe Heinig til epn.dk.

Lån med fast rente

Hvis man i stedet havde benyttet et fast forrentet lån eller lån med længere tid mellem rentebinding, ville den samlede afdragsbetaling have været mindre grundet højere rente på lånet, der helt automatisk betyder et lidt lavere afdrag i den månedlige ydelse gennem lånets første levetid.

Forestiller man sig, at man havde haft et fastforrentet 5 pct.-lån gennem hele perioden, ville afdragsbetalingerne have reduceret belåningsgraden med i omegnen af 0,13 pct.-point i denne periode.


Selv F1-lån med afdrag ville dog langt fra kunne kompensere for de kraftige husprisfald i visse steder af landet. I Vest- og Sydsjælland er huspriserne nede med 41 pct. siden pristoppen.

Til sammenligning er de cirka 20 pct. fra toppen på landsplan, mens de i Nordjylland ”kun” er 10 pct. fra topniveauet.

Står bedre

"Det siger dog sig selv, at selv om et fokus på afdrag ikke ville have reddet alle boligejere ud af faren for teknisk insolvens i eksempelvis Vest- og Sydsjælland, så står de boligejere, der har betalt afdrag væsentligt stærkere rent økonomisk end de boligejere, der ikke har betalt afdrag og som heller ikke har benyttet afdragsfriheden til at betale anden dyr gæld af undervejs," siger Christian Hilligsøe Heinig.

Læs også
Top job