Advarsel mod spekulation i forældrekøb

Forældre, der købte lejlighed til børn for et år siden, har scoret kassen. Realkreditinstitutterne advarer mod spekulation.

Man skal ikke købe lejlighed til sine børn, fordi man ønsker at investere. Det er for risikabelt, mener man i realkreditinstitutterne.

At ville hjælpe sine børn til at bo godt, når de studerer, kan være en god idé. Dels fjerner det usikkerhed for børnene, dels er der så store fradrag på diverse udgifter, at ikke mindst folk, der betaler topskat, kan gøre det til en god forretning.

Men for dem, der købte lejlighed sidste år, har det været en ekstra guldrandet forretning. For på kun et år er priserne på ejerlejligheder banket i vejret. Og hvis man havde købt en lejlighed i København sidste år, ville man i dag have en gevinst på 2.490 kr. pr. kvadratmeter. I maj var gennemsnitsprisen på ejerlejligheder i København 28.909 kr. pr. kvadratmeter.

Dermed skiller det københavnske ejerlejlighedsmarked sig markant ud. Eksempelvis er priserne i Aarhus kun steget med 674 kr. pr. kvadratmeter.

Øget lyst til spekulation

De pæne gevinster skaber løftede øjenbryn hos realkreditinstitutterne, for når priserne stiger, øges lysten til spekulation. Det er usundt for lejlighedsmarkedet, men også for den enkeltes økonomi.

"Vi anbefaler på ingen måde forældrekøb som spekulation. Man skal huske, at købs- og salgsomkostningerne er ganske store. Og selv om man kan låne til nogle af omkostningerne, så får man dem jo ikke igen," siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann, til epn.dk.

10 gode råd
  • Få snakket grundigt igennem om forældrekøb er den rigtige løsning.
  • Få en fornemmelse af om der er en anerkendelse fra barnets side i forhold til, at det skal være en mere langsigtet løsning. Lav aftaler omkring, hvad man kan forvente af vedligeholdelse og pleje af lejligheden.
  • Tænk på hvorvidt lejlighed kan blive mere langsigtsholdbar, og man derved kan mindske udgifterne forbundet med køb og salg. Er lejligheden stor nok til, at en evt. kæreste kan flytte ind? Kan lillebror/lillesøster få gavn af lejlighed?
  • Ved køb af lejlighed – vær sikker på, at udlejning er tilladt i henhold til ejerforeningens vedtægter.
  • Få rådgivning i forhold til skatteordninger i relation til forældrekøbet.
  • Få rådgivning omkring den ”rette” markedsleje til huslejeposten. Få herefter lavet en lejekontrakt, der sikrer dig, at barnet kan opnå boligsikring.
  • Tænk nærmere over din renterisiko ved finansiering af køb, hvor du også inddrager din finansiering i eksisterende bolig.
  • Forældrekøb er ikke den eneste måde at hjælpe sit barn på i studietilværelsen – det kan i stedet være via eksempelvis tilskud til studiebøger eller husleje via eksempelvis en skattefri gave.
  • Vær opmærksom på, at der er såkaldt asymmetri i beskatningen ved salg af lejligheden. Du bliver beskattet af evt. gevinst, men du får ikke fradrag ved formuetab.
  • Forældrekøb bør ikke ses som en investering i kroner og øre – det skal først og fremmest foretages, fordi man gerne vil hjælpe sit barn. Hvis man ønsker at investere sine penge, er der mere fordelagtige måder at gøre dette på.

Samme holdning har man i Realkredit Danmark.

"Det er en sandhed med modifikationer, at man kan tjene penge på forældrekøb. Ingen kender i sagens natur fremtiden, og mange ukendte faktorer afgør, om forældrekøb i den sidste ende giver overskud eller underskud," siger cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

Mange usikkerhedsmomenter

"Der er mange fordele ved forældrekøb, men man skal passe på med at gøre det til en regulær fidus. Dertil er der for mange usikkerhedsmomenter," fastslår han.

Det er primært usikkerhed om renteudviklingen, boligpriserne og tidshorisonten, der kan rokke ved, hvor god en forretning det er.

Derfor lyder rådet både fra Realkredit Danmark og Nordea Kredit: Køb kun en lejlighed, hvis den har nytteværdi for familien, og tidshorisonten er fem år eller længere.

Der er for alvor kommet gang i forældrekøbene igen de seneste år. I 2013 var 19,4 pct. af alle lejlighedshandler forældrekøb hos ejendomsmæglerkæden Home. Mest markant er udviklingen i Aarhus. Her er over 50 pct. af alle handler forældrekøb. Og at et marked i den grad er domineret af forældrekøb, er ikke sundt, fastslår Lise Nytoft Bergmann.

Usund spekulation

"Det fremmer bestemt ikke helbredstilstanden på markedet. Udsvingene i boligpriserne kan blive selvforstærkende. Hvis priserne falder, står forældre i kø for at sælge, stiger priserne, er de klar til at købe i forventning om yderligere gevinst. Spekulation er gift for boligmarkedet," mener Lise Nytoft Bergmann.

Der er flere måder at købe en forældrelejlighed på. En af de mest brugte er den såkaldte virksomhedsskatteordning, som flere og flere bruger. Den sikrer store rabatter, hvis man køber en lejlighed. Eksempelvis kan en lang række udgifter trækkes fra i topskatten.

Her følger en liste over fordele og ulemper ved forældrekøb.

Fordele

  • Skattereglerne sikrer en højere fradragsværdi for renteudgifterne, da renteudgifter efter virksomhedsskatteordningen kan fratrækkes i den personlige indkomst, hvor marginalskatten er over 50 pct. ved topskat. Havde barnet selv købt lejligheden, havde renterne kun kunne trækkes fra i bundskatten med ca. 32,6 pct.
  • Desuden sikrer et forældrekøb, at renteudgifterne i det hele taget kan udnyttes, hvilket ikke altid er tilfældet på en lille studieindtægt.
  • Fællesudgifter (ekskl. forbrug), vedligeholdelse (men ikke forbedringer), revisorbistand og forsikringer mv. kan fratrækkes i forældrenes personlige indkomst. Løber sådanne udgifter op i f.eks. 15.000 kr. om året, kan det betyde en besparelse på 700 kr. om måneden i forhold til hvis barnet selv havde købt lejligheden.
  • Man betaler ikke ejendomsværdiskat af en bolig, man ikke bor i. For en stor lejlighed på 75 kvm løber den besparelse op i ca. 7.000-10.000 kr. om året, mens den for en lille lejlighed på 50 kvm løber op i 4.500 til 6.500 kr. I forhold til, hvis barnet selv havde købt lejligheden, er besparelsen på mellem 375 kr. og 833 kr. om måneden
  • Barnet kan få boligsikring. Besparelsen er på 440-750 kr. om måneden i forhold til, hvis barnet selv havde købt boligen. Det gælder hvis barnet bor alene i lejligheden.
  • Lejligheden kan efterfølgende sælges til 15 pct. under den offentlige vurdering til barnet

Ulemper

  • Der er altid en risiko for, at boligpriserne falder
  • Forældrekøb kan have en kort tidshorisont. Det gør købs- og salgsomkostningerne høje, selv om de kan fratrækkes i en eventuel gevinst ved salg.
  • Et forældrekøb kræver ofte, at forældrene har likviditet og også gerne friværdi/opsparing, så lejligheden kan belånes helt op med realkredit.

Sådan er du stillet

Se her, hvordan du er stillet økonomisk, hvis du ønsker at købe lejlighed fire centrale steder i Danmark.

BRANCHENYT
Læs også