Boligejere bundet af lange flekslån

Det er ikke uden risiko at vælge et flekslån med længere løbetid.

Hvad gør man, hvis man vil sælge sin bolig og pludselig finder ud af, at man skylder 10, 15 eller 20 pct. mere væk, end man regnede med?

Så er det stort set umuligt at sælge. Reelt er man stavnsbundet til sin bolig.

Den risiko løber man, hvis man vælger et flekslån med længere løbetid, viser to nye afgørelser fra Pengeinstitutankenævnet. Begge afgørelser tager udgangspunkt i F10-lån optaget i Nordea Kredit i 2007 og 2008.

Indfrielse
  • Et almindeligt obligationslån kan altid indfris til kurs 100, eller hvis kursen er lavere, til dagskurs.
  • Et flekslån kan ikke indfris til kurs 100. Det skal indfris til dagskurs. Det kan blive kostbart, hvis man vil sælge eller lægge lån om midt i låneforløbet. Her er der eksempler på indfrielskurser oppe omkring 120. Det vil sige, at det koster 1,2 mio. kr. at indfri et lån, der oprindelig lød på 1 mio. kr.

Flere år efter oplevede to Nordeakunder, at kurserne på de obligationer, der lå bag deres boliglån, lå så langt over 100, at deres boliger reelt var usælgelige.

Lån ydet i 2007

De 10-årige flekslån blev typisk langet over disken i 2007 hos Nordea Kredit. Der har været flere sager i Pengeinstitutankenævnet. Fælles for dem alle er, at det er kommet bag på boligejerne, at kurserne og dermed restgælden kunne stige så markant. Ingen af dem har dog vundet deres sager.

Risikoen for at blive låst fast kan også opstå ved eksempelvis de meget populære F3-og F5-lån. Her er der også eksempler på kurser omkring 110. Men risikoen for at blive låst fast varer dog ikke nær så længe som ved et F10-lån. Det skyldes, at jo tættere man kommer på det tidspunkt, hvor lånet skal refinansieres, desto tættere kommer kursen på 100 igen.

I de to nye sager sagde begge kunder ja til et F10-lån. Fidusen var, at det var billigere end et fast forrentet lån.

I det ene tilfælde har det dog fået alvorlige konsekvenser, fordi en Nordea-kunde gerne ville sælge.

Hun fik i november 2007 et F10-lån på 2.098.000 kr. Da hun optog lånet, fik hun at vide, at hun kunne indfri ved at indlevere det nødvendige antal obligationer til dagskurs eller vente til det år, hvor lånet skulle refinansieres.

Skyldte 200.000 mere væk

Sidste år besluttede hun sig for at sælge sin bolig, og så fik hun et chok. For ejendomsmægleren kunne fortælle, at hun kun kunne indfri sit boliglån ved at betale en kurs på 110. Det betød, at hun skyldte over 200.000 kr. mere væk, end hun regnede med. Et salg ville derfor være urealistisk.

Det, mente hun, ikke var blevet gjort klart for hende, og hun anførte derfor bl.a., at Nordea havde overtrådt rådgivningsreglerne, de såkaldte MIFID-regler.

Men hun fik ikke medhold, og Nordea henviste bl.a. til, at rådgivningsreglerne ikke var trådt i kraft, da lånet blev optaget i efteråret 2007. De trådte først i kraft i december 2007. En ringe trøst for kunden var, at de to forbrugervalgte medlemmer af Pengeinstitutankenævnet gav hende medhold og mente, at Nordea Kredit skulle indfri til kurs 100.

Kurser på 115 og 120

Men et flertal gav altså Nordea medhold. Samme skæbne overgik en anden kunde, der har betydeligt flere penge i klemme.

Han optog nemlig to F10-lån. Et på 5,6 mio. kr. og et senere et på 1 mio. kr.

I 2012 fandt han ud af indfrielseskurserne på obligationerne var henholdsvis 115 og 120. Det betød, at gælden blev så stor, at han overskred lånegrænsen på 80 pct. En bolig må ikke være belånt med mere end 80 pct. af dens værdi.

Denne kunde er altså også stavnsbundet til sin bolig, med mindre han kan skaffe pengene til at dække kurstabet. Heller ikke han fik medhold.

Nordea Kredit udbyder ikke længere flekslån med 10-årig løbetid.

BRANCHENYT
Læs også