Overraskende farvel til gyldent lån

Det er slut med et af de billigste, sikreste og mest populære boliglån.

Boligejerne skal igen til at forholde sig til et nyt boliglån.

Så skete det. Det 30-årige 3 pct. lån lukker nu. Det sker efter, at kursen onsdag rundede 100. Dermed sætter den lange rente en historisk bundrekord.

Lukningen er overraskende, fordi renten i forvejen er så  langt nede. Umiddelbart får boligejerne ikke mulighed for at optage et 2,5 pct. lån. Det skyldes, at realkreditinstitutterne for kort tid siden fremskyndede udsendelsen af de nye obligationsserier, der ellers først skulle i markedet til september.

Udskiftes hvert tredje år

De nye obligationer udløber i 2047, de eksisterende i 2044. Alle obligationer udskiftes hvert tredje år, men i år er det altså fremskyndet. I første omgang er det obligationerne hos Nordea Kredit og Realkredit Danmark, der har rundet 100.

"Til frokost kunne vi konstatere, at den 30-årige obligation med afdrag, som ligger bag danskernes absolutte yndlingslån, for første gang nogensinde blev handlet til en kurs over 100. Eftersom de efterfølgende timer blot har budt på yderligt faldende renter, er gennemsnitskursen løbende blevet presset op, og ved markedernes lukketid kan vi konstatere, at gennemsnitskursen er landet på 100,16. Derfor er obligationen lukket for udstedelse," siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann.

Gennemsnitskurs afgørende

En enkelt handel er ikke i sig selv nok til at lukke en obligation. Det er gennemsnitskursen for alle dagens handler, som afgør, om obligationen er åben eller lukket.

Ofte er realkreditinstitutterne hurtige til at åbne nye obligationer med en lavere kuponrente, når en toneangivende obligation er kommet over 100. Sådan går det dog næppe denne gang, understreger Lise Nytoft Bergmann.

Det skyldes de nye obligationer. Den forlængede løbetid på dem betyder, at investorerne ikke er villig til at give en nær så høj pris for de nye obligationer, da der går længere tid, før de får deres penge igen. Derfor er kursen lavere og renten dermed lidt højere.

Ingen 2,5 pct. obligation

I øjeblikket ligger kursen på den 30-årige 3 pct. obligation med afdrag med udløb i 2047 derfor ”kun” i 98,5 – dvs. ca. 1,5 kurspoint under den tilsvarende 3 pct. obligation med udløb i 2044.

"Når vi vælger at benytte den 30-årige 3 pct. obligation med udløb i 2047 i stedet for at åbne en ny 2,5 pct. obligation med udløb i 2044, så skyldes det hensynet til seriestørrelsen. Da der kun er ganske kort tid til at 2044 serierne lukker (ultimo august), forventer vi ikke, at vi kan nå at udstede tilstrækkeligt mange nye lån til boligejerne, til at serien kan blive stor nok til, at risikoen for indlåsningseffekter kan undgås," konstaterer Lise Nytoft Bergmann.

Hun betegner det nye 3 pct. lån som attraktivt.

Mere kursfølsomt

"Selv om kursen er lavere, så rummer de nye 2047 obligationer dog trods alt den fordel, at de har en højere kursfølsom. Derved vil kursen falde mere, når renten på et tidspunkt stiger igen, end ved de nuværende 3 pct. obligationer, og derved vil boligejerne kunne skære en større bid af deres restgæld."

Forskellen på, hvad et af de gamle og et af de nye lån koster, er minimal.

Optager man et 30-årigt fastforrentet 3 pct. lån til kurs 100, så ender man med en hovedstol på 1.024.000 kr. og en månedlig ydelse efter skat på 3.850 kr. Heraf udgør afdraget de 1.780 kr.

Vælger man i stedet at finansiere sin bolig med et 30-årigt 3 pct. i de nye 2047 serier, som i øjeblikket handles til kurs 98,5, så lander man med en hovedstol på 1.040.000 kr. og en månedlig ydelse efter skat på 3.910 kr. Heraf vil afdraget udgør de 1.820 kr. Hovedstolen vil således blive ca. 16.000 kr. højere, mens den månedlige ydelse vil være ca. 60 kr. højere. Heraf vil de 40 kr. dog være i form af et højere afdrag.

Renten er faldet med ganske små ryk den seneste tid. Men de små ryk får altså ganske store konsekvenser.

BRANCHENYT
Læs også