Brug afdragsfrihed til at afdrage

De seneste ugers rentefald giver uanede muligheder for boligejerne.

Hvad gør man, hvis har besluttet sig for at tage et 30-årigt lån med afdrag, og man ikke kan få lånet længere?

Vælger et afdragsfrit lån.

Den mulighed er faktisk ikke så langt ude i skoven, som man måske skulle tro. Fidusen er, at man i høj grad selv bestemmer, hvordan man benytter et afdragsfrit lån. Størst manøvremuligheder har kunder i Realkredit Danmark. Hos Nordea Kredit og Nykredit er man mere bundet.

Slut med gammelt lån

Men først regnestykket, som er foretaget af Nordea Kredit.

En kunde skal have et lån på 1 mio. kr., men opdager at 3 pct. lånet med afdrag med udløb i 2044 har rundet de 100. Dermed er det ikke i spil længere. Hvad gør kunden?

Umiddelbart er der to løsninger:

Løsning 1:

  • Boligejeren vælger et 30-årigt 3 pct. lån uden afdrag, men vælger kun 1 års afdragsfrihed, i 2044-serien:
  • Kurs: 99,2
  • Bidragssats: 0,85 (80 pct. belåning) det første år, og herefter 0,65 pct.
  • Provenu: 1.000.000 kr.

I det tilfælde vil boligejeren få en hovedstol på 1.032.000 kr. og en månedlig ydelse på 2.220 kr. om måneden efter skat det første år. I år 2 (hvor afdragsfriheden ikke længere er gældende), vil den månedlige ydelse stige til 3.980. Efter 10 år vil man have en restgæld på 801.000, og man vil i alt have betalt 461.200 kr. efter skat (ikke diskonteret).

Løsning 2:

  • Boligejeren vælger et 30-årigt 3 pct. lån med afdrag i 2047-serien:
  • Kurs: 98,7
  • Bidragssats: 0,65 pct.
  • Provenu: 1.000.000 kr.

I det tilfælde vil boligejeren få en hovedstol på 1.038.000 kr. og en månedlig ydelse efter skat på 3.910 kr. Efter 10 år vil boligejeren have en restgæld på 788.900 kr. og man vil i alt have betalt 474.800 kr.

Boligejeren, vil således have betalt 13.600 kr. mere i månedlig ydelse, hvis han vælger løsning 2 frem for løsning 1. Til gengæld vil han have en restgæld, som er 12.100 kr. lavere på løsning 2 end løsning 1. Konklusionen må derfor være, at de to modeller er stort set lige gode for boligejeren, hvis man vurderer lånene på 10 år sigte.

Afdrager ikke det første år

"Når vi alligevel har en lille præference for løsning 2, skyldes det, at vi forventer, at boligejeren vil kunne indfri sit lån til en lidt lavere kurs, når de 10 år er gået, hvis han vælger løsning 2 frem for løsning 1. Men det er altså igen, de små forskelle vi taler om," siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann, til epn.dk.

I regneeksemplet kan boligejeren altså vælge et afdragsfrit lån, ikke afdrage det første år og derefter afdrage for fuld skrue. Vælger man et sådant lån i Nordea Kredit, kan man kun få afdragsfriheden det første år. Man kan ikke senere få de resterende ni år. Det kan man i Realkredit Danmark.

Bidragssatsen på et afdragsfrit lån er højere end ved et lån med afdrag, men alle realkreditinstitutterne oplyser, at så snart der afdrages, reguleres der automatisk i bidragssatsen.

En lille forskel

"Synes boligejeren, det ville være rart ikke at skulle betale afdrag det første år, mens han f.eks. lærer sit nye hus at kende, og er han opmærksom på, at det betyder, at han de næste 9 år vil få en lidt højere ydelse, end hvis han havde valgt løsning 2, så kan han roligt bede sin bankrådgiver om løsning 1, siger Lise Nytoft Bergmann og supplerer med denne opfordring:

"Man bør derfor se mere på, hvad der passer bedst til de ønsker, man har til sin økonomi her og nu, frem for at spekulere over, hvordan man er stillet på langt sigt. Vi forventer nemlig ikke, at forskellen vil være særligt stor."

BRANCHENYT
Læs også