Får du nok ud af den lave rente?

Det historiske rentefald giver uanede muligheder for boligejerne, men er vi klar til at bruge dem?

Vi har hørt det igen og igen - og igen!

Renten falder til historiske niveauer. Det kan være svært at forstå, at det kan være rigtigt. Men det er det.

Den lange rente, det vil her sige den 30-årige har aldrig været lavere på denne side af 2. Verdenskrig.

I denne uge rundede 3 pct. obligationen med afdrag kurs 100. Derfor kan der ikke gives tilbud i den længere. Katastrofen er ikke så stor, for hver tredje år udskiftes boligobligationerne, og det skulle alligevel ske til september. Skiftet er fremrykket, og det betyder, at hvis man vil have et lån med afdrag, kan man kun vælge et 3 pct. lån, der løber ud i 2047. Vil man ikke afdrage, kan man frem til september vælge den gamle med udløb i 2044.

Rentefald i små ryk

Det kræver selvfølgelig, at renten ikke pludselig falder. Det specielle ved den seneste tids rentefald er, at de er kommet i små ryk, og det understreger, at der ikke skal meget til, før hele lånemarkedet ændrer sig.

I realkreditinstitutterne er man blevet meget forsigtig med at spå om renten, men der er generel enighed om, at vi kan forvente lave renter et stykke tid endnu. Uroen rundt omkring i verden forplanter sig også til obligationsmarkederne, og der er ikke udsigt til, at ro foreløbig.

Hvor længe renten vil blive i bund, ved ingen. Det eneste, man ved, er, at renten vil stige igen på et tidspunkt. Sådan har det altid været, men det har vi måske glemt. For renten har været lav i flere år nu, og ikke mindst i realkreditinstitutterne kan man ikke skjule en vis nervøsitet for, om danske boligejere helt har glemt, at renten faktisk kan stige igen.

Hvad kan man gøre?

Så hvis man vil udnytte den historisk lave rente, skal det måske være nu eller i hvert fald inden alt for længe.

Men hvad kan man gøre?

Først flekslånene. Midt i euforien over de lavt forrentede lange lån, har man nærmest overset, at de korte renter også er historisk lave.

Tendensen er dog tydelig. Der sker en markant vandring fra de tidligere så populære F1-lån til de længere løbende F3- eller F5-lån.

Flytningen er også tilskyndet af, at realkreditinstitutterne har gjort F1-lånene relativt dyrere end andre lån ved at forhøje bidragene ekstraordinært, men også at budskabet er sivet ind hos flere lånere. Samtidig har en ny lov, der lægger et loft over, hvor meget F1-lånene kan stige i rente på et år, gjort investorerne mere skeptiske. De kræver nu en merrente på 0,10 pct. point for at købe F1-obligationerne.

Vigtigt at sikre sig

Det kan være en god idé at sikre sig i længere tid. Renten på et F3-lån er ca. 0,50, renten på et F5-lån er ca. 0,80 pct. Det vil altså sige, at man nu kan sikre sig en rente på under 1 pct. i fem år. Det bliver formentlig aldrig billigere. Den effektive rente inklusiv bidrag er ca. 1,7 pct., og det vil altså sige, at man kan få et afdragsfrit F5-lån på 1 mio. kr. for ca. 17.000 kr. om året før skat. Efter skat er udgiften ca. 13.000 kr.

Tilbage til obligationslånene. De er godt nok dyrere end flekslån, men det gode er, at man kan beskytte sin restgæld, hvis - eller når - renten stiger.

Her kan du holde øje med renten

For når renten stiger, falder kurserne bag obligationerne. De 3 pct. obligationer, vi har vænnet os til, er ekstremt kursfølsomme ikke mindst den afdragsfrie variant. Man regner med, at hvis den lange rente stiger med 1.pct. point, vil kursen falde med ca. 9 point.

Lodret konvertering

Hvad betyder det for boliglånet? Det betyder, at man pludselig kun skylder 910.000 kr. på et lån, der oprindelig var på 1 mio. kr. Det er det, man kalder en lodret konvertering. Og man er til det, gælder det om at vælge det nyeste boliglån med den længste løbetid. De afdragfrie lån er de mest kursfølsomme.

Men selv om man ikke vil spekulere, kan der være grund til at tage et 3 pct. lån. For det sikrer altså, at man ved, hvilken rente man skal betale i 30 år. Ikke mange beholder lånet så længe, men det giver altså en stor sikkerhed. Og skal man sælge boligen midt i det hele, kan man altid indfri lånet til kurs 100. Det kan man ikke med et flekslån.

Så hvis du er til 30-årige lån, har du følgende muligheder:

  • Med afdrag: 3 pct. med udløb i 2047. Aktuel kurs: 98,7.
  • Med afdrag: 3 pct. med udløb i 2044: Aktuel kurs: 99,2.

Hvis kursen på det nye lån med afdrag mod forventning, runder de 100, er institutterne faktisk lidt i vildrede. I øjeblikket lyder anbefalingen, at man så i stedet skal vælge et afdragsfrit lån dog uden at udnytte afdragsfriheden. Det kan man faktisk godt. I flere af institutterne vil det kræve minimum et års afdragsfrihed. I Realkredit Danmark er det mere fleksibelt.

Se mulighederne her

I stedet for at stirre sig blind på obligationerne med 30 års løbetid, er der måske også grund til at se på obligationerne med lidt kortere løbetid. Her er renterne også historisk lave.

Billige 20-årige lån

Et 20-årigt lån kan nu fås til en rente på 2,5 pct., og et 10-årigt lån er helt nede i 1,5 pct. i rente. Det sidste lån er dermed oplagt til bilkøb, eller hvis man alligevel har besluttet sig for at omlægge og gerne vil bruge hele eller dele af omlægningen til at få høvlet gæld af.

Hvis man vil have et 20-årigt lån, er der denne mulighed:

  • 2,5 pct. med udløb i 2037. Aktuel kurs: 98,8.

Lånet kan være oplagt for de mange, der har optaget afdragsfrie 4 pct. lån for flere år siden og nu er tæt på at skulle afdrage. I stedet for at afdrage til en rente på 4 pct., kan de altså få en på 2,5 pct.

Store afdrag

På fem år afdrager man 212.000 kr. på et lån på 1 mio. kr. Til sammenligning afdrager man ca. 115.000 kr. for et 30-årigt lån. Ydelsen på det 20-årige lån er også noget dyrere. Det koster 63.000 kr. efter skat. Et 30-årigt lån koster 48.000 kr. Men da forskellen stort set kun er afdrag, kan man sige, at der i virkeligheden er tale om ekstra opsparing.

Samme mønster gør sig gældende med det 15-årige lån. Her er der denne mulighed:

  • 2 pct. med udløb i 2032. Aktuel kurs: 98,9.

Hvis man vil have et 10-årigt lån, er der denne mulighed:

  • 1,5 pct. lån med udløb i 2027. Aktuel kurs: Ca. 98.

Tre oplagte muligheder

Den historisk lave rente kan altså give os altså følgende muligheder:

  • En historisk lav rente på 3 pct. i op til 30 år.
  • Sikkerhed for restgælden og optimale muligheder for at spekulere i restgælden i form af en lodret konvertering.
  • Muligheden for at få høvlet gæld af i rekordtempo, hvis man vælger lån med kortere løbetid. Jo lavere renten er, desto mere får man afdraget.

Muligheder er der nok af. Spørgsmålet er kun, om vi når at bruge dem i tide.

BRANCHENYT
Læs også