Debat

Danskernes begejstring for mursten stjæler kapital fra landets iværksættere

Den store mismatch mellem høj aktieskat og den lempelige skat på boliginvesteringer suger penge ind i mursten og væk fra langt mere produktive investeringer

Det er ikke noget tilfælde, at danskerne flittigt klikker på mediehistorier om rentetilpasninger, nye rentebunde og prisudviklingen på ejerboliger. Danskerne bor i deres investeringer, og den skæve beskatning gør boliger til et omsætningsaktive i stedet for et anlægsaktiv.

De mange milliarder, der bindes i mursten, betyder desværre også, at pengene mangler andre steder.

For langt de fleste danskere er en bolig mere end blot en bolig. Boligen er blevet den investering, som det er vigtigst at holde øje med. Det skyldes dels, at boligkøbet for mange danskere er den største købsbeslutning i deres liv, og dels udsigten til en mulig skattefri gevinst.

Jo mere man tænker over boligmarkedet, desto mere forundret bliver man. En boligkøber finder typisk 80-90 pct. af finansieringen i fremmedkapital gennem et realkreditinstitut og stiller selv med 10-20 pct. I praksis betyder det, at boligkøbet er en investering med en gearing på 5-10. Altså en ganske høj gældsætning oveni de penge, man selv kommer med. Den høje gearing er helt normal, betragtes som god latin og kun få betvivler den.

Gearingen betyder, at et boligkøb til 4 mio. kr. typisk vil have en egenkapital på 400.000-800.000 kr. Hvis man havde købt en bolig i 2010 vil en sådan bolig nu nemt være 50 pct. mere værd eller endda mere.

Hvis vi antager, at boligejeren kom med 600.000 kr. i 2010 og dermed lånte 3,6 mio. kr. ville det være en helt enorm kapitalgevinst. Friværdien – egenkapitalen – vil nu være vokset 2,6 mio. kr., hvilket giver et afkast på den investerede kapital på 333 pct., uden at der skal erlægges noget i avancebeskatning.

Det er helt legitimt at udelade rentefradrag og ejendomsværdibeskatning i eksemplet, fordi yderligere inputfaktorer reelt bare gør regnestykket endnu mere fordelagtigt. Boligejerens alternativ til at bebo sin egen bolig er nemlig at leje en anden, som koster mange flere penge. Ikke mindst fordi renteniveauet er så lavt, som det er. Boligejeren har altså ikke kun boet gratis, men reelt fået penge for at bo i sin egen investering. Og her har vi slet ikke taget den skattefrie avance med i regneeksemplet.

Hvis man havde investereret pengene i aktier eller obligationer, ville der være meget stor forskel på før og efter skat. For aktiernes vedkommende vil staten afkræve 27 pct. af fortjenesten op til 52.000 kr., men hovedparten af gevinsten vil blive ramt af den højeste sats på 42 pct. Det svarer til en skattebetaling på 840.000 kr.

Den ekstreme forskel i beskatning giver naturligvis en betydelig kapitalslagside. Markedsmekanismerne virker, og mit bud er, at det er en af årsagerne til, at danskerne investerer milliarder i boligforbedringer for at øge indtjeningen ved et salg. Det giver skattemæssigt ikke kun god, men utrolig god mening. Rækkehuset bliver til parcellen og den gode villa til en patricier.

Til gengæld savner man de mange milliarder i risikovillig kapital i vores mange startups, som tørster efter penge for at forsætte den gode udvikling. Her vil investeringer (forhåbentlig) skabe ny arbejdspladser, som igen genererer skatteindtægter fra selskabs- og personskat, når de nye selskaber bliver større.

Kombinationen af store prisstigninger på boligmarkedet og avancefritagelse står i skarp kontrast til en høje skat på aktieavancer. Det trækker penge ind i ejendomsmarkedet og påvirker naturligvis private virksomheders adgang til at få tilført den risikovillige kapital.

At danskerne investerer i mursten, køkkener og nye gulve giver skattemæssigt god mening. Det viser, at markedsmekanismerne virker. At lysten til at tilføre nye selskaber risikovillig kapital tilsvarende er lav, er også logisk. Hvis nogen skulle være i tvivl er satsen på 42 pct. en obstruerende forhindring, og dette er ikke en opfordring til at skrue markant op for ejendomsbeskatningen.

Med udgangspunkt i reglerne er det fantastisk, at vi overhovedet har så mange nye virksomheder, som vi har. Vi spænder ben for os selv, men vi kan sagtens gøre noget ved det. Spørgsmålet er, om vi vil.

BRANCHENYT
Læs også