Debat
0

Lave renter gør boligmarkedet mere robust

Mens lån med fast rente tordner derudad, så er lån med variabel rente slået tilbage. Det gør det danske boligmarked langt mere robust, skriver Nykredits boligøkonom Mira Lie Nielsen.

Arkivfoto.

Det går godt på boligmarkedet. Ja, det har det faktisk gjort i mere end fem år. Priserne på huse stiger støt, og der sælges og købes fint med huse i stort set hele Danmark. På ejerlejlighedsmarkedet er temperaturen dog dalet noget efter nogle brandvarme år, men også dér er der – set over en længere årrække – fortsat fint gang i handlerne, og priserne bevæger sig mere sidelæns end nedad.

De seneste par år er mange af os – med økonomisk tryghed og en god portion friværdi fra helårsboligen i baglommen – så blevet vilde med sommerhuse og køber løs langs de smukke danske kyster. Det kan lade sig gøre, fordi historisk mange danskere har fast arbejde, lønningerne stiger, og samtidig har vi det her lave renteniveau, som på næsten bizar vis har taget endnu et relativt kraftigt dyk i 2019. Det hele er næsten for godt til at være sandt, og der er da også en bagside ved de gode tider på boligmarkedet.

Når boligpriserne stiger, og flere køber et sommerhus, så lånes der også flere penge, og danskernes gæld øges. Samtidig har de lave renter og ikke mindst rentefaldet på de fastforrentede lån i 2019 fået rigtig mange til at omlægge deres lån og bruge omlægningen til at låne op i friværdien og måske få planerne om et nyt køkken realiseret.

På den måde kunne adfærden faktisk godt lugte lidt af noget, vi så i 00ernes højkonjunktur og frem til, at den økonomiske krise slog dansk økonomi og ikke mindst boligmarkedet omkuld. Men når man ser nærmere på, hvad de gode tider og rentefaldet i dag bruges til, så kan de hår, der måtte have rejst sig, godt lægge sig igen. De gode tider og lave renter soldes ikke op. Tværtimod. Det er i den grad de allermest forsvarlige lån, boligejerne valfarter til, selv om det typisk også er dem, som tynger det månedlige husholdningsbudget mest. Der omlægges nemlig til lån med fast rente i et omfang, der ikke er set i en længere årrække.

Helt konkret viser de seneste tal fra Nationalbanken, at de danske boligejere ved udgangen af maj havde fastforrentede lån for i alt 741 mia. kr., mens det blot et år tidligere i maj 2018 var 666 mia. kr. En årlig stigning på 75 mia. kr., hvilket svarer til mere end 11 procent. Mens lån med fast rente tordner derudad, så er lån med variabel rente slået tilbage. Her er der forsvundet lån for godt 14 mia. kr. siden sidste år. Den øgede efterspørgsel efter fast rente betyder, at den samlede andel af fastforrentede lån hos boligejerne stiger og i dag lyder på 46 procent. For fem år siden lå andelen af realkreditudlån med fast rente på 33 procent.

De fastforrentede lån har i en længere periode været boligejernes foretrukne valg, men på det seneste er efterspørgslen skruet yderligere i vejret. Renten er i år banket ned på 1 procent, hvilket er rekordlavt og en overskyggende årsag til, at de fastforrentede lån buldrer afsted i øjeblikket med en hastighed, vi ikke har set siden 2015. Og det er fast rente med afdrag, som hitter allermest. København er et af de steder i landet, hvor bevægelsen fra variabel til fast rente er kraftigst.

Udviklingen giver et boligmarked, der er væsentligt mere robust over for stigende renter. Ét er husholdningsbudgettet, hvor en rentestigning preller af på boligejere med fast rente. Noget andet er boligopsparingen, hvor en mærkbar og hurtig rentestigning vil trykke boligpriserne ned. Her er fordelen med det fastforrentede 1-procentslån, at værdien af gælden i boligen ligeledes falder med en rentestigning og på den måde beskytter friværdien og boligejeren mod insolvens. På de gældende fastforrentede lån på 1-procentslån vil en rentestigning til to procentpoint betyde en reduktion af gælden på omkring 10 procent, hvilket er en ganske fin forsikring at sidde med som boligejer.

Rentefaldet er nok den primære årsag til fremgangen for den faste rente, men det er ikke den eneste årsag. Der er gennem de senere år kommet flere myndighedstiltag, som bl.a. har strammet kreditvurderingen for boligkøbere, som ønsker variabel rente i visse dele af landet, og helt generelt begrænset adgangen til variabel rente og afdragsfrihed for alle boligkøbere. Især for boligkøberne i de dyreste områder betyder fravalg af variabel rente, at der kan købes bolig for mere. Hertil er bidragssatsen steget mest på lån med variabel rente og afdragsfrihed. Så der er både gulerødder og pisk bag udviklingen.

Er al fare på boligmarkedet så væk? Nej da. Der er fortsat en overvægt af boligejere med variabelt forrentede lån, som vil påvirkes entydigt negativt, hvis renterne en dag stiger. Men ligegyldigt hvordan vi vender og drejer det, så har den adfærd, de senere års rentefald har skabt, gjort boligmarkedet mere robust over for de stød, der jo kommer før eller siden.

BRANCHENYT
Læs også