Gammel Finans
Mine nyheder

Vi har ikke publiceret nogle artikler for nyligt i de emner, du følger. Søg efter andre emner her.

Du har ingen overvågninger endnu

Klik på ikonet for at overvåge
emner og journalister.

En million danskere risikerer huslejesmæk i milliardklassen

Det kan få dramatiske konsekvenser for danskere, der bor til leje i det almene byggeri, hvis et forslag om nye kapitalkrav til banker og realkredit indføres.

Carsten Tirsbæk Madsen, adm. direktør i BRFkredit, advarer om, at regulering fra Basel-komitéen risikerer at koste den almene boligsektor dyrt. Foto: Nikolai Linares

En million danske lejere i det almene boligbyggeri kan se frem til voldsomme huslejestigninger, hvis et forslag om at indføre skærpede kapitalkrav til de danske realkreditselskaber indføres.

I dag er lejere i den almene sektor beskyttet af et prisloft, som betyder, at realkreditselskaber ikke må kræve mere end 0,27 pct. i bidragssats for deres udlån til almene boligselskaber. Men den såkaldte Basel-Komité har planer om at indføre nye kapitalkrav, som vil gøre det dyrere for realkreditselskaber at producere realkreditlån. De krav tegner til at blive så alvorlige, at Nykredit finder det nødvendigt at blive børsnoteret, men de vil ramme den almene sektor hårdest af alle.

»Det kan få ret dramatiske konsekvenser for beboere i den almene sektor, hvis man indfører generelle kapitalkrav. Den sektor er i så fald i risiko for at blive hårdere ramt end andre. En god og billig finansieringsmodel, som alle er glade for, kan blive ødelagt, og det savner logik,« siger adm. direktør Carsten Nøddebo fra Realkredit Danmark.

Forklaringen er, at realkreditselskaber skal polstre sig med kapital, når de låner ud. Hvor omfattende polstringen skal være, afhænger af, hvem der lånes til. Der skal gemmes flere penge på kistebunden, hvis udlånet er til en forgældet landmand, hvor risikoen, for at lånet misligholdes, er stor, end hvis der lånes ud til private boligejere.

Det vil være en temmelig ubehagelig historie.

Carsten Tirsbæk Madsen, , adm. dir. i BRFkredit.

Når det gælder udlån til den almene sektor, skal realkreditten stort set ikke gemmes penge på kistebunden i dag. Det skyldes, at staten og kommunerne garanterer for en del af udlånet, og at der stort set ikke tabes penge på udlån til de almene boligselskaber.

Hvis Basel-komitéens ønske om at indføre generelle minimumskrav føres ud i livet, vil det derfor ramme den almene sektor hårdt, fordi den i dag har lempelige kapitalkrav.

Ny regulering
  • Fra 2019 kommer der nye krav til banker og realkreditselskaber i Europa.
  • De går under navnet Basel IV og fastlægges af den såkaldte Basel-komité.
  • Kravene er ved at blive fastlagt og er derfor ikke endeligt på plads.
  • De foreløbige udmeldinger tyder på, at der kommer større krav til selskabernes egentlige kernekapital.
  • Komitéen foreslår også et såkaldt gulvkrav, som er en minimumsgrænse for, hvor risikabelt et udlån anses for at være.
  • Kravene kan gå hårdt ud over den danske realkreditsektor, fordi kapitalkravene her generelt har været lempelige som følge af lave tab.
  • Tabene har især været lave ved udlån til den almene boligsektor.
  • Denne sektor betaler derfor kun 0,27 pct. i bidragssats.
  • Den risikerer at stige til 3 pct., hvis Basel-komitéens gulvkrav gennemføres.

Der er stadig kun tale om et forslag fra Basel-komitéen, som ventes at blive præsenteret i sin endelige form sidst på året. Derefter skal det igennem EU-systemet, inden det bliver til dansk lovgivning. Men hvis de planer, som komitéen har lagt frem, bliver vedtaget, er der ingen tvivl om, at konsekvenserne bliver mærkbare.

»Hvis man indfører generelle krav, vil det ramme dem, der bor i almennyttige boliger på huslejen. Og kommunerne vil få højere udgifter til boligsikring. Det vil være en temmelig ubehagelig historie,« siger Carsten Tirsbæk Madsen, adm. direktør i BRFkredit.

Han har for Finans regnet på BRFkredits situation. Realkreditselskabet har et udlån på 45 mia. kr. til den almene sektor. Hvis Basel-komitéens forslag indføres, vil den kapital, som BRFkredit skal hensætte til det udlån, stige med en faktor 18 eller 19.

»Den bidragssats, vi får nu, giver os et afkast på 9 pct. på den kapital, vi binder til vores udlån. Hvis kapitalkravene fra Basel indføres uændret, og vi skal have det samme afkast, vil bidragssatsen skulle stige til pænt over 3 pct.,« siger Carsten Tirsbæk Madsen.

Basel-komitéen
  • Oprettet 1974 for at styrke det internationale finansielle systems stabilitet.
  • Koordinerer det globale samarbejde inden for banktilsynet.
  • Sekretariatet ligger i Den Internationale Betalingsbank i Basel, Schweiz.
  • Den svenske nationalbankdirektør Stefan Ingves er formand.
  • En række lande bl.a. Tyskland, Frankrig, Kina, Japan, Storbritannien og USA er repræsenteret. Det samme er EU.
  • Danmark er ikke medlem af komitéen.

Der er et samlet realkreditudlån til den almene sektor på godt 185 mia. kr., og en stigning i bidraget fra 0,27 pct. til 3 pct. svarer til en ekstra årlig bidragsbetaling på 5,1 mia. kr. Det svarer til ca. 5.100 kr. i ekstra husleje om året pr. lejer.

Det kan ikke lade sig gøre at hæve priserne i dag, fordi der er et politisk fastsat prisloft på 0,27 pct. Men det prisloft vil ikke kunne opretholdes, hvis Basel-Komitéens foreslåede ændringer indføres. For intet realkreditselskab vil låne penge ud, hvis end ikke omkostningerne til at producere lånet dækkes, påpeger flere kilder i sektoren.

Netop fordi konsekvenserne af at indføre den bebudede regulering bliver alvorlige, forventer BRFkredit, at der vil ske en kraftig opblødning af kravene. Enten af Basel-Komitéen selv, eller når dets udspil skal omsættes til lovgivning i EU-systemet.

Hvis man ikke politisk kan finde en løsning, vil det komme til at påvirke udlånet til den almene boligsektor.

Curt Liliegreen, sekretariatschef i Boligøkonomisk Videncenter.

»Tallene taler for sig selv. Det vil være absurd at kalibrere modellen, så kapitalkravene bliver så høje for et stort set risikofrit udlån. Og det vil have dramatiske konsekvenser, for det bliver en prisstigning, som vi ikke må indføre. Derfor vil den umiddelbare konsekvens være, at vi vil stoppe udlånet. Og hvis politikerne for at imødegå det sætter priserne fri, vil de stige så meget, at det vil blive dramatisk for hele den almene sektor og dens beboere,« siger Carsten Tirsbæk Madsen.

Eksperter er enige i, at det får store konsekvenser for de almene lejere, hvis politikerne indfører minimumsregulering for alle udlån.

»Hvis man ikke politisk kan finde en løsning, vil det komme til at påvirke udlånet til den almene boligsektor, for kapitalkravene giver realkreditsektoren udfordringer,« siger Curt Liliegreen, sekretariatschef i Boligøkonomisk Videncenter.

Ifølge boligforskeren Morten Skak fra Syddansk Universitet vil stigende krav til det almene udlån ende med at ramme alle andre boligejere med realkreditlån.

Der er reelt tale om et opgør med den danske model.

Palle Adamsen, , formand for BL - Danmarks Almene Boliger

»Det vil gøre udlånet til den almene sektor mere omkostningsfyldt, fordi idéen med kravene er, at realkreditselskaberne skal polstre sig på samme vis, uanset sikkerheden bag udlånet. En del af den regning, tror jeg, vil blive væltet over på andre kunder,« siger Morten Skak.

Det trøster dog ikke foreningen BL - Danmarks Almene Boliger, som hejser et advarselsflag.

Almene boliger
  • En almen bolig er først og fremmest karakteriseret ved, at ingen skal tjene på huslejen.
  • Almene boliger bliver opført med offentlig støtte, og almene boligselskaber er selvejende. Til gengæld kan den kommune, der har støttet byggeriet, typisk disponere over hver fjerde ledige bolig til boligsociale forpligtelser. Det er den såkaldte anvisningsret.
  • En almen bolig er spekulationsfri, og huslejen er omkostningsbestemt. Det vil sige, at regnskabet for en almen boligafdeling så vidt muligt skal gå i nul år for år.
  • Danmark har godt en halv million almene boliger, hvilket svarer til ca. 21 pct. af den samlede boligmasse. Ca. 1 mio. danskere bor alment.
  • De almene boligorganisationer er organiseret i Boligorganisationernes Landsforening.

»Der er utroligt meget på spil i denne diskussion for den danske model, hvor vi har finansieret opførelse af almene boliger bl.a. med lån fra realkreditsektoren. Hvis Basel-komitéens forslag fører til så markante bidragsstigninger, er der reelt tale om et opgør med den danske model,« siger Palle Adamsen, formand for BL - Danmarks Almene Boliger.

Han vil dog gerne vente med at lægge modellen i graven, før han ser noget mere konkret fra Basel-komitéen.

»For mig virker det helt absurd, hvis bidragene stiger så meget. Det vil være meget dyrt for de almene boligselskaber og gå ud over beboerne. Jeg tror dog, at der kommer en voldsom politisk diskussion, hvis dette sker, omkring boligstøtten, så prisstigninger kompenseres delvist eller helt,« siger Palle Adamsen.

Læs også