Gammel Penge
Mine nyheder

Vi har ikke publiceret nogle artikler for nyligt i de emner, du følger. Søg efter andre emner her.

Du har ingen overvågninger endnu

Klik på ikonet for at overvåge
emner og journalister.

Stor guide: Sådan vælger du det rigtige boliglån

Begge hjernehalvdele skal i brug, når du skal vælge boliglån. For det billigste boliglån er ikke nødvendigvis det bedste for dig og dit velbefindende. Vi tilbyder en genvej til viden om boligfinansiering, boliglån, afdragsfrie lån og nye låneprodukter – også til førstegangskøbere.

Det er en god idé vælge boliglån efter, hvad man kan leve med.

Men det er måske en endnu bedre idé at vælge lån efter, hvad man kan sove med.

Hver dag tæppebombes vi med nyheder om lån og renter. Der er et hidtil uset fokus på boliglån. Egentlig ikke overraskende, da køb af bolig og dermed boliglån er den største privatøkonomiske disposition, vi træffer.

Mulighederne for at låne er uanede. Man kan få boliglån med renter nede omkring 0 pct. og op til 3 pct., og så er der alle dem midt imellem. Det kan være forvirrende.

Lav rente = høj risiko

Men husk, at jo lavere renten er, desto større er risikoen ved lånet. Med andre ord er risikoen for søvnløse nætter størst, når renten er lavest. Det gælder også en relativ ny låntype ved navn FlexKort, som det hedder i Realkredit Danmark. Det går også under navne som Kort Rente, RTL-lån og Fkort. Lånet får en ny rente hvert halve år. Så boligejerne er altså udsat for renterisiko to gange om året.

Det dyreste lån er det 30-årige obligationslån. Her har renten længe svinget mellem 2 og 3 pct. Men den høje rente giver også en ekstrem lav renterisiko. For renten ligger fast i 30 år, med mindre man flytter eller konverterer.

Men sikkerheden koster over 2 pct. point på renten. Det vil sige, at et lån på 1 mio. kr. koster mere end 15.000 kr. mere om året før skat. Er sikkerheden den pris værd? Ikke mindst når man kan gemme de 15.000 kr. til dårligere tider.

Risikoen deles med investor

Dybest set er det op til en selv at afgøre, og hvis man følger nogle enkle retningslinjer, bliver valget lettere. Men igen – vi slipper ikke for selv at træffe en beslutning om, hvad vi vil.

Først lidt baggrund. Alle boliglån i realkreditinstitutterne er baseret på obligationer.

Hver gang vi låner 1 mio. kr., findes der en køber eller investor, der har købt obligationer for det samme beløb. Dermed deler realkreditinstituttet i høj grad risikoen med investoren.

Systemet har fungeret godt. Siden det blev introduceret i 1779, er ingen obligationsserier gået nedenom og hjem. Heller ikke under finanskrisen var systemet for alvor i fare.

To typer realkreditlån

Der findes groft sagt to typer realkreditlån.

  • Kontantlån – alle flekslån er kontantlån.
  • Obligationslån.

Først et kontantlån. Hvis man skal låne 1 mio. kr., er man sikker på at få hele millionen med. Lad os sige, at kursen på den obligation, der ligger bag, kun er 95, så mangler der 50.000 kr. Men ved et kontantlån bliver man bare ved at sælge obligationer, til millionen er hjemme. De sidste 50.000 bliver lavet om til en rente, som dermed er fradragsberettiget.

Hvis der var tale om et obligationslån, ville man i princippet kun få de 950.000 kr. Det vil sige, at der på forhånd er et kurstab på 50.000 kr. I virkelighedens verden vil der blive kompenseret, så lånet bliver større, og man får alle pengene. For at få 1 mio. kr., ville restgælden på dette lån blive ca. 1.060.000 kr. inkl. omkostninger.

Så hvis obligationskurserne pludselig falder, rammes vi forskelligt, alt efter om vi står til at skulle optage et flekslån eller et obligationslån.

Flekslånere rammes primært på ydelsen, folk med obligationslån primært på restgælden.

Beskytter restgælden

Men hvorfor i det hele taget vælge et obligationslån? Det koster mere hver måned, og restgælden bliver større. Det skal man, fordi man er sikker på en fast ydelse hele lånets løbetid, og man kan beskytte sin restgæld med det, både hvis renten stiger og falder.

Hvis renten falder, er det et resultat af, at kurserne stiger. Men det gode ved et obligationslån er, at det altid kan indfris til kurs 100. Så man har simpelthen en garanti for, hvor meget restgælden kan stige.

Fakta: Lånemuligheder
Her kan du se, hvor du hurtigst kan få overblik over lånemuligheder, kurser og renter:

Hvis renten stiger, skyldes det, at kurserne falder. Vi holder fast i lånet på 1.060.000 kr. Hvis kursen falder til 90, kan man købe eller indfri det til den kurs. Det vil sige, at gælden med et hug falder til 954.000 kr. (90 pct. af 1.060.000 kr.) Det er det, man kalder en lodret konvertering, og det skærer i dette tilfælde over 100.000 kr. af restgælden.

Så hvis renten stiger, har man to gyldne muligheder:

  • Man kan glæde sig over ikke selv at blive ramt af den stigende rente. Ydelsen ligger fast.
  • Man kan skære i sin restgæld.

Skat af kursgevinst

Det kan man ikke på samme måde med et kontantlån. Det skal altid indfris til dagskurs, og er den over 100, har man bare at betale. Falder kursen til under 100, kan det ikke betale sig at lave en lodret konvertering. For den besparelse, man får, skal man betale skat af. Og at betale skat af penge, man ikke får mellem hænderne, er en dårlig forretning!

Der er dog undtagelser f.eks. ved ejerskifte, skilsmisse og dødsfald, hvor der kan der indfris uden beskatning.

Men at spekulere i lodret konvertering er netop spekulation. Så det bør ikke være drivkraften for valg af boliglån. Der er flere ting at tage hensyn til.

Det taler for obligationslån:

  • Mulighed for beskyttelse af restgæld, uanset om renten stiger eller falder.
  • Fast ydelse i princippet i 30 år.
  • Lavere bidragssatser. Bidragssatserne for fast forrentede lån er lavere end for flekslån.

Det taler for flekslån:

  • Reelt er der ikke noget spekulationselement i flekslånene, for det kan ikke betale sig at konvertere dem. Til gengæld kan man ændre løbetiderne billigt eller helt gratis. Fleksibiliteten på de helt korte lån er stor.
  • Renten er lavere end på fast forrentede lån. I øjeblikket er renten rekordlav, og siden flekslånene blev indført, har gennemsnitsrenten på de billigste F1-lån ligget omkring 2,5 pct. og dermed under den lange rente.

Nye fradragsregler

Og hvis man har store lån, er der måske endnu et argument for at vælge flekslån. For beslutningen om at optage et boliglån er i princippet en langsigtet beslutning, og derfor bør man tænke længere frem end bare et, to eller tre år.

På lidt længere sigt sker der ændringer, der kan få relativt store konsekvenser for folk med store lån. Det skyldes, at værdien af rentefradraget reduceres for renteudgifter over 50.000 kr. Frem til 2019 reduceres værdien af rentefradraget hvert år med 1 procentpoint. I 2019 er værdien af fradraget for renteudgifter over 50.000 kr. altså helt nede på 25,7 pct.

Det betyder, at jo lavere rente, der er på lånet, desto flere penge kan man låne uden at blive ramt af de nye regler.

Nordea Kredit har regnet på konsekvenserne. En enlig med et lån på 6 pct., kan altså kun tillade sig at have et lån på 833.333 kr., hvis han eller hun ikke skal rammes. Betaler man 2 pct. i rente, kan man låne mere end tre gange så meget, nemlig 2,5 mio. kr.

Så meget kan man låne uden at blive ramt af nye fradragsregler:

 

Rente

2 pct.

3 pct.

4 pct.

5 pct.

6 pct.

   

Enlige

Renteudgifter

50.000

50.000

50.000

50.000

50.000

 

Lånestørrelse

2.500.000

1.666.667

1.250.000

1.000.000

833.333

 

 

Gifte

Renteudgifter

100.000

100.000

100.000

100.000

100.000

 

Lånestørrelse

5.000.000

3.333.333

2.500.000

2.000.000

1.666.667

Beregninger: Nordea Kredit

Ved store lån er der altså endnu flere penge at spare ved at vælge flekslån.

Men der er også en risiko. Jo længere, flekslånet løber, desto dyrere kan det være at komme ud af.

Hvis det skal indfris, vil det ofte ske til en kurs over de 100. Det værste eksempel er de såkaldte F10-lån. De refinansieres hvert 10. år. Og de er blevet hårdt ramt af, at renterne er faldet og kurserne derfor er steget.

Sager i ankenævn

Flere F10-lånere har ført sager i Pengeinstitutankenævnet. De er plumpet i det, man kan kalde lidt af en gældsfælde. En af sagerne drejer sig om et par, der har optaget et F10-lån på 3 mio. kr. Det lån vil de gerne ud af, men får et chok, da de finder ud af, at det kun kan ske til kurs 116,49.  Dermed stiger gælden med ét til 3,5 mio. kr.

Også F5-lånere kan blive ramt. Der har været eksempler på, at F5-lånere har skullet betale en kurs på 106 for at indfri deres lån.

Men jo kortere løbetid flekslånet har, desto mindre er risikoen for at blive låst fast. I yderste konsekvens kan F5-låneren blot vente, til lånet skal refinansieres. Når det sker, er det altid til kurs 100. Hvis han ikke kan vente, skal han sikre sig at indfri så tæt på refinansieringstidspunktet som muligt. For kursen vil på et eller andet tidspunkt nærme sig de 100.

Der er netop kommet et helt nyt lån. Det er udset til at være flekslånets afløser. Det kaldes FlexKort hos Realkredit Danmark, F-kort hos Nykredit/Totalkredit, RTL-lån hos BRFkredit og KortRente hos Nordea Kredit. Lånet er indført, fordi man mener, der er for stor risiko ved at udstede alt for mange af de obligationer, der ligger bag F1-lånene.

De nye lån skal refinansieres hvert tredje år, men låntagerne får en ny rente hvert halve år. Her er der altså maksimal renterisiko. Til gengæld har renten bortset fra få perioder været lavere end på F1-lån.

Men igen: Den lave pris koster på risikoen.

Bankerne på banen

Jyske Bank er gået solo på markedet med et nyt lån, der minder om et F1-lån. Men lånet er ikke et traditionelt boliglån, og der er et par spørgsmålstegn i de pantebreve, der udleveres til kunderne. Det er noget uvist, hvordan renten fastsættes. Det har banken et vist spillerum til, da renten på lånet ikke er afhængig af kursen på en bestemt obligation.

Samtidig forbeholder banken sig ret til at ændre i lånets vilkår, hvis lånernes økonomiske vilkår ændrer sig. Den slags betingelser kendes ikke fra almindelige realkreditlån.

Den risiko bør man også tage i betragtning, før man vælger et sådant lån.

Der er altså mange ting at tage hensyn til, og uanset, hvad man måtte høre fra realkreditinstitutter og banker, så er det definitivt slut med standardløsninger, når det drejer sig om boliglån.

Lånene skal indtænkes og indrettes efter vores personlige økonomi.

Hvis nu man investerer i aktier for hele sin pensionsformue, er det så en god idé at vælge et lån, der skal refinansieres hvert hele eller hvert halve år. Skal man løbe fuld risiko med både sine aktiver og passiver?

Nej vel.

Uanset hvad kan det betale sig at bruge tid på at få det rigtige lån. For husk, hvad det hele drejer sig om:

Sov godt!

 

STOR BOLIGLÅNGUIDE: Læs alle artikler i serien "Vælg det rigtige boliglån":

Denne artikel er opdateret og udbygget, siden den første gang blev publiceret. Seneste opdatering fandt sted den 19. november 2015.
BRANCHENYT
Læs også