Gammel Penge
Mine nyheder

Vi har ikke publiceret nogle artikler for nyligt i de emner, du følger. Søg efter andre emner her.

Du har ingen overvågninger endnu

Klik på ikonet for at overvåge
emner og journalister.

Førstegangskøber, hvad nu!

Allerede første gang man skal have et boliglån, er man nødt til at tage stilling til, om man vil med på konverteringsvognen eller ej.

Du slipper ikke, selv om det er første gang, du køber bolig.

Du skal tage stilling til, om du senere vil konvertere eller ej. Sådan er det.

For valget af det første boliglån kan have store konsekvenser for mulighederne senere hen. Gider du slet ikke bruge tid på konverteringsspekulationer, så vælg et flekslån. Sværere er det ikke.

I Nordea Kredit bliver man altid indkaldt til en samtale, så man kan få mundtlig rådgivning. Rådgivningen handler både om, hvad man skal tænke over, når man skal have sit første boliglån, og om eventuelle fremtidige konverteringer.

Gælden skal plejes

»Når vi allerede ved låneoptagelsen snakker konvertering, skyldes det, at vi har et rimeligt detaljeret gældsplejesystem, hvor vi kan overvåge kundernes lån efter individuelt opsatte kriterier. Vi opfordrer alle kunder til at tilmelde sig, og det gør langt de fleste også – uanset låntype. I øjeblikket er der  mange kunder med variabelt forrentede lån, som gerne vil have besked, hvis kursen på de 30-årige fastforrentede 3 pct. lån kommer op over kurs 100, eller hvis den korte rente stiger til et for dem fastsat særligt højt niveau,« siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann.

Efter finanskrisen er kravene til, hvor mange penge en husstand skal have til rådighed for at købe en bolig, blevet strammet markant. Der er forskel fra institut til institut, men en familie med to børn må sjældent have under 14.000 kr. om måneden i rådighedsbeløb, før realkreditinstituttet eller banken siger nej til et større lån.

Og rådighedsbeløbet beregnes ikke efter et afdragsfrit flekslån. Nej, det beregnes efter det 30-årige obligationslån, der ligger tættest på kurs 100 – med afdrag.

Og det var MED afdrag.

Frit valg

Men kan man leve op til de krav, er der frit valg på lånehylden.

Man kan vælge et obligationslån med afdrag, som man er godkendt til. Dermed sikrer man sin ydelse og får afdraget lidt. I realiteten er det dog begrænset, hvor meget man får afdraget. For et lån på 1 mio. kr., vil man kun afdrage ca. 115.000 kr. de første fem år. Først derefter kommer der gang i afdragene for alvor.

Vælger man et F5-lån, afdrager man ca. 45.000 kr. mere i samme periode. Tidligere var forskellen langt mindre, men i løbet af 2015 er forskellen på de lange obligationslån og de korte flekslån blevet større. Det skyldes, at den europæiske centralbank, ECB, holder hånden under obligationsmarkedet med aggressive opkøb og holder den korte rente nede.

Fakta
Førstegangskøbere:
  • Kravene til det rådighedsbeløb, man skal have for at købe en gennemsnitsbolig, er skærpet efter finanskrisen. En familie med to børn skal have minimum 14.000 kr. - ofte mere.
  • Rådighedsbeløbet beregnes ud fra, at man kan betale for boligen med et 30-årigt lån med afdrag.
  • Bliver man godkendt til det, kan man frit vælge, om man vil have flekslån eller obligationslån, eller om man vil have afdragsfrie lån.
  • Skal man optage et banklån ved siden af, kan det ofte betale sig at vælge et afdragsfrit lån.

Man kan også vælge ikke af afdrage. Det giver god mening, hvis man har dyre banklån ved siden af sit boliglån. Så får man simpelthen høvlet mere af den dyre gæld hurtigere. Vælger man den løsning, vil banken ofte anbefale en at vælge et afdragsfrit fast forrentet lån.

For så risikerer man ikke, at økonomien skrider, selv om renten skulle stige.

Mange har en idé om, at et 20-årigt lån kunne være optimalt. På et 20-årigt obligationslån til 1 mio. kr. afdrager man ca. 220.000 på fem år. Til gengæld betaler man ca. 75.000 kr. mere i ydelse efter skat i de fem år, end hvis man havde valgt et 30-årigt lån.

Vælg et obligationsråd

Derfor vil rådet typisk være, at man skal vælge et 30-årigt lån, og vil man have sikkerhed, skal man snuppe et obligationslån.

Det kan i den grad betale sig at få overblik over hele sin økonomi - ikke blot boliglånet. Og det kan lyde underligt. Men det kan være en god ide at vælge et afdragsfrit lån, hvis man har lyst til at afdrage.

Forklaring følger.

Der er tale om en analyse fra Realkredit Danmark.

Analysen tager udgangspunkt i en bolig til 1,8 mio. kr. Køberen kan præstere en udbetaling på 140.000 kr.

De ca. 1,4 mio. kr. finansieres som et realkreditlån - resten knap 250.000 kr. finansieres med et boliglån til en rente på 7,5 pct. Og det er det dyre lån, der bliver råd til at afvikle hurtigt med afdragsfrihed.

Prisguide: Find det billigste boliglån her (eksternt link)

Afdrag mere med afdragsfrihed

Som det fremgår af de tre regneeksempler i tabellerne herunder, er den månedlige ydelse efter skat stort set den samme. Billigst er F5-lånet med 6.573 kr. Bemærk, at der er tale om regneeksempler. Udgangspunktet er et 3 pct. lån.

Det afgørende her er derfor banklånet. Det er betalt helt ud efter henholdsvis syv og fem år afhængig af, om boligejeren vælger et afdragsfrit 3 pct. lån eller et F5-lån. Vælger man en traditionel finansiering, bliver banklånet hængende, og den samlede gæld nedbringes noget langsommere.

Friværdien fungerer som en buffer, hvis priserne falder yderligere, og man tvinges til at sælge af den ene eller anden grund. På den måde mindsker man risikoen for at blive stavnsbundet til sin bolig eller at slæbe på en dyr gældspukkel i de kommende år.

Tabel 1: Tre regneeksempler

Finansiering Rente Løbetid Ydelse før skat Ydelse efter skat
Standard obligationslån  3 30 7.027 5.597
Boliglån 7,25 30 1.825 1.291
Månedlig ydelse     8.852 6.888
         
Afdragsfrit obligationslån 3 30 4.735 3.207
Boliglån 7,25 7 4.118 3.586
Månedlig ydelse     8.853 6.793
         
Afdragsfrit F5 Flekslån 0,60 30 2.203 1.573
Boliglån 7,25 5 5.402 4.870
Månedlig ydelse     7.605 6.443

 

Tabel 2: Sådan afvikles gælden i de tre regneeksempler

Gælden i boligen i pct. Nu Om 5 år Om 10 år Om 15 år Om 20 år
Standard obligationslån 95 87 75 62 45
Afdragsfrit obligationslån 95 84 73 60 43
Afdragsfrit F5 flekslån 95 80 67 52 36

Note: Efter 5 år skal F5-lånet refinansieres, kilde: Realkredit Danmark

 

STOR BOLIGLÅNGUIDE: Læs alle artikler i serien "Vælg det rigtige boliglån":

Denne artikel er opdateret og udbygget, siden den første gang blev publiceret. Seneste opdatering fandt sted den 19. november 2015.
 
BRANCHENYT
Læs også