Serier
0

Hård opsang fra førende ejendomsdirektør : »Vi kommer til at bygge for meget på for kort tid«

Jeudans adm. direktør, Per Hallgren, langer ud efter de ivrige investorer, som har plastret København til med en overflod af boligejendomme. Det skader byen og risikerer at koste dyrt, mener han.

Pensionsselskabernes store ejendomssats
Per Hallgren og Jeudan siger blankt nej til at bygge nye boliger i øjeblikket. Foto: Jeudan

Når ejendomsdirektør Per Hallgren går rundt i Københavns indre by med sine børn og ser den by, der er skabt igennem århundreder, så sender han en venlig tanke til de tidligere generationer, der har været med til at skabe den.

Til gengæld er han langt fra overbevist om, at det samme vil være tilfældet, når hans børnebørn om mange år går igennem København med de mange nye bydele, der skyder op i disse år.

»Vi kommer til at bygge for meget på for kort tid. Og man kan godt reflektere over, om vi får nuancerne med og skaber den bedste by,« siger Per Hallgren.

Serie: Ejendomssats for pensionspenge
  • Siden finanskrisen har landets pensionsselskaber skruet markant op for investeringerne i ejendomme, og i dag ejer kunderne i 14 store pensionsselskaber ejendomme for 277 mia. kr.
  • Hvor pensionskasserne tidligere købte lejligheder for at udleje dem til medlemmerne, går de nu direkte ind i komplekse udviklingsprojekter i jagten på at øge afkastet i et vanskeligt investeringsklima.
  • Men er ejendommene stadig det sikre kort, som de har ry for at være? I en artikelserie sætter Finans fokus på pensionsselskabernes store ejendomssats.
  • I 26 år har han været adm. direktør for ejendomsselskabet Jeudan, der er landets største børsnoterede ejendomsselskab, og som udelukkende opererer i København. Nu stikker han snuden frem og langer hårdt ud efter de nye boligbyggerier, der i et historisk højt tempo er skudt op i København i de seneste år - en stor del af dem for pensionskundernes penge.

    Han langer hårdt ud efter investorerne, som har så travlt med at bygge, at de svigter deres ansvar for at skabe den bedste by. Og han mener, at de ødelægger deres egne investeringer ved at bygge langt mere, end han tror på, der er lejere og købere til.

    »Der er et stigende antal boliger, som bliver udbudt både til leje og som ejerboliger. Når vi registrerer stor tomgang på boliger og et stigende antal lejligheder til salg, så er det nok en konsekvens af, at det er gået for stærkt,« siger han.

    Ifølge Hallgren opstår problemerne i de nye boligkvarterer Ørestad, Sydhavnen, Engholmene, Grønttorvet i Valby, Nordhavn, Carlsberg Byen og Islands Brygge.

    »Når man opfører så mange ejendomme på så kort tid i begrænsede geografiske områder, så kan efterspørgslen ikke følge med udbuddet. Det er helt ukompliceret. Sådan fungerer det på alle andre markeder, og sådan fungerer det også på ejendomsmarkedet, og jeg kan ikke forstå, at man bliver overrasket over det,« siger Per Hallgren.

    Ifølge mange andre investorer er der dog ikke grund til den helt store bekymring. Det kan godt være, at tomgangen visse steder er høj i øjeblikket. Og det kan godt være, at man især har et problem i forhold til de mange store lejligheder, som kan være svære at få solgt eller lejet ud. Men befolkningstallet vil ifølge både kommunen og eksperter stige betragteligt i København over de kommende år, så boligerne skal nok blive afsat, lyder det.

    Per Hallgren har hørt det argument igen og igen, men han tvivler på, at det holder.

    »Jeg forstår ikke helt, hvor det store behov for boliger, som politikerne snakker om, kommer fra,« siger han og begiver sig ud i en længere analyse af tallene for befolkningstilvæksten.

    I København forventer man en befolkningstilvækst på ca. 10.000 mennesker om året, men Per Hallgren hæfter sig ved, at ca. halvdelen af dem kommer fra nettofødselstallet.

    »Det giver jo i de første 20 år, hvor børnene bor hjemme, ikke et behov for flere boliger,« siger han tilføjer, at en anden stor del af befolkningstilvæksten er studerende, som i hvert fald ikke har brug for boliger på 150 kvadratmeter.

    For ham er der ingen tvivl om, at boligmarkedet står foran en afkøling. Spørgsmålet er bare hvornår.

    »I 2007 var der en stemning af, at vi havde fundet opskriften på evig velstand. Det kunne slet ikke gå galt. Men så fandt vi ud af, at det ikke var sådan alligevel. Nu er der igen en stemning af, at det slet ikke kan gå galt. Vi skaber værdi hver eneste dag, og det kan kun gå en vej, men selvfølgelig kommer der en afkøling på et tidspunkt,« siger han.

    Frygter du, at det crasher, som vi så i 2007 og 2008?

    »Det kan jeg ikke forudsige. Jeg kan kun sige, at hvis man tror, at vi har fundet opskriften på evig velstand, tager man fejl.«

    Pensionsselskaberne spiller en langt større rolle på ejendomsmarkedet end tidligere. Betyder det ikke noget, at de har større lommer og mere tålmodighed, hvis der kommer en nedkøling?

    »Det gør jo ikke tabene mindre. Det er bare et spørgsmål om, hvem der taber pengene,« siger Per Hallgren.

    I Jeudan har man taget konsekvensen af den analyse og droppet at gå ind i nye boligprojekter.

    »Når det kommer til nye boliger, nøjes vi i Jeudan med at kigge, men ikke røre. Vi mener ikke, at markedet er til nye store boligbyggerier,« siger han og tilføjer, at selskabet stadig ser investeringsmuligheder på dele af kontormarkedet i København.

    Hvis det stod til Per Hallgren, skulle ejendomsinvestorerne tage meget mere ansvar for den by, de bygger. Det handler både om at bygge nogle mere spændende og varierede byggerier, men det handler også om at bygge til dem, der rent faktisk bor i byen.

    Han mener, at investorerne skyder forbi skiven ved at bygge en overflod af store lejligheder, som er svære at betale for de fleste af byens borgere.

    »Hvis man kigger på andre storbyer, er der jo mange familier, der bor i mindre boliger. Det hænger også sammen med priserne. Man snakker altid om, at det er for dyrt at bo i København, men det skal man jo ikke kun måle på kvadratmeterprisen. Det kommer jo også an på, hvor mange kvadratmeter man har,« siger han.

    Her spiller Københavns Kommune også en helt central rolle. I årtier har man haft en regel om, at den gennemsnitlige lejlighed skal være 95 kvadratmeter i ny lejlighedsbyggerier. Overborgmester Frank Jensen har fremlagt et forslag om af slække på kvadratmeterkravet, men ifølge Hallgren skal kravet helt væk. Og det kan kun gå for langsomt.

    »Vi er i en tid, hvor mennesker ønsker at være mere ude, og som jeg oplever det, reducerer det kravene til det, folk lever i indenfor. Det er langtfra alle, der mener, at tingene nødvendigvis skal være store. Hvorfor er det så, at vi fastholder et krav om, at lejlighederne i gennemsnit skal være minimum 95 kvadratmeter?« spørger han retorisk.

    Mens Per Hallgren har valgt at træde bremsen i bund, kan han se, hvordan andre investorer kaster milliarder af kroner i de nye københavnske boligkvarterer. Pensionskasserne melder, at det ind til nu har ført til yderst gunstige afkast på ejendomsinvesteringerne – flere af dem har endda fået tocifrede afkast på ejendomme sidste år.

    Men det stresser ikke Per Hallgren.

    »Jeg vil ikke investere i noget, som jeg ikke bryder mig om. Jeudan er langsigtet i alle forhold, og vil ikke investere i ejendomme, hvor vi ikke er overbevist om, at ejendommene tiltrækker kunder på længere sigt. Vi investerer i ejendomme for at beholde dem og leve af driften – ikke for at realisere kortsigtede gevinster,« siger han.

    FINANS BRIEFING MORGEN
    De vigtigste nyheder fra erhvervslivet, udvalgt af FINANS' redaktører. Direkte i din indbakke.
    BRANCHENYT
    Læs også