Finans

Andelsboligmarkedet er glohedt – Sydbank smækker låget til pengekassen i

Mens Sydbank som udgangspunkt ikke længere vil låne penge ud til kunder på andelsboligmarkedet, føler Arbejdernes Landsbank sig tryg ved mere udlån.

Priserne på andelsboliger er steget markant de senere år, og det får Sydbank til at sige nej til flere kunder. Foto: Finn Frandsen

De voldsomme prisstigninger på andelsboliger i især København og Aarhus har fået Sydbank til at trække følehornene til sig og sige nej til mange kunder, som ønsker at købe en andelsbolig.

Banken kan ganske enkelt ikke acceptere, at kunderne ender med at skylde så mange penge væk, at gælden med stor sandsynlighed bliver større end værdien af andelsboligen, hvis renten begynder at stige.

Valuarvurderinger
  • Med en valuarvurdering - som foretages af en valuar - værdisættes andelsboligen svarende til handelsværdien som udlejningsejendom.
  • Man kan også benytte den offentlige vurdering til at prisfastsætte andelsbeviser, men de offentlige vurderinger har været sat ud af kraft i årevis.
  • Endelig kan man benytte den oprindelige anskaffelsespris som udgangspunkt for værdisætningen af andelsbeviset.

Det ville nemlig betyde, at andelsboligejerne får et underskud, når boligen skal sælges igen, fordi de måske har fået børn og gerne vil flytte i hus.

»Vi synes, at priserne på andelsbeviser blev prissat alt for højt, da man gik væk fra de offentlige vurderinger og over til valuarer. Vi kan ikke forsvare det over for vores kunder, for hvis vi ikke sagde nej til et for højt gældsniveau, kunne man beskylde os for at bedrive dårlig rådgivning,« siger Karen Frøsig, adm. direktør i Sydbank.

Der findes ingen opdaterede tal for prisudviklingen på andelsboligmarkedet, men kombinationen af faldende renter og en stadig større udbredelse af valuarvurderinger har ifølge Sydbank fået priserne til at stige voldsomt.

»Den lave rente betyder, at andelsbeviser, der for få år siden kostede 200.000 kr., nu handles til 1 mio. kr. Hvis renten stiger, kan det få andelsbeviserne til at falde kraftigt i værdi. Det skal vi tage højde for i vores rådgivning,« siger Karen Frøsig.

Jeg vurderer, at andelsboligpriserne er gået meget højt op pga. valuarvurderingerne.

Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videncenter

Sydbanks øverste chef mener, at nogle kunder har for meget fokus på den månedlige ydelse og glemmer gælden.

»Vores opgave er ikke altid at give vores kunder, hvad de gerne vil have her og nu, men hvad der er fornuftigt for dem på den lange bane. Folk er generelt blevet lidt fartblinde pga. de negative renter, som jo har betydet, at stort set alle på papiret har råd til at købe en lejlighed i København til 10 mio. kr. Men vi taler meget med vores kunder om gældsfaktoren, også når de skal købe en andelsbolig, for den kan gøre ondt, hvis renten stiger,« siger Karen Frøsig.

En ekspert i boligmarkedet roser Sydbank for holdningen til udlån til andelsboligmarkedet.

»Det er positivt, at dele af den finansielle sektor er proaktiv og opmærksom på, om prisniveauet er realistisk også på langt sigt. Jeg vurderer, at andelsboligpriserne er gået meget højt op på grund af valuarvurderingerne,« siger Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videncenter.

Finanstilsynet undersøgte sidste år seks bankers udlån til andelsboliger i København og Aarhus. Konklusionen var, at konkurrencen mellem bankerne var blevet så hård, at de udviste risikobetonet låneadfærd.

Ifølge tilsynet yder banker i mange tilfælde ukritisk lån alene ud fra handelsprisen på andelsbeviset uden skelen til værdien af andelsboligforeningens ejendom.

»Det er særligt bekymrende, når andelsbeviser i vækstområderne bliver handlet til meget høje priser,« lød det fra Finanstilsynets vicedirektør Kristian Vie Madsen.

Arbejdernes Landsbank sidder ifølge banken selv på omkring 6-8 pct. af andelsboligmarkedet på landsplan, og udlånet til andelsboligsektoren fylder ca. 25 pct. af bankens samlede udlån. Arbejderbanken har nemlig satset på andelsboligmarkedet i flere år, og sådan vil det fortsat være.

»Det er rigtigt, at priserne er steget, men boligformen er stadig attraktiv og billigere end ejerboliger, der ligger i samme områder. Samtidig står mange danskere på venteliste til at købe en andelsbolig, så vi er ikke nervøse,« siger Asger Friis Pedersen, boligdirektør i Arbejdernes Landsbank.

Han peger på, at kunderne skal have lov til at købe en andelsbolig, som de har forelsket sig i, selvom de på papiret skulle blive teknisk insolvente fra begyndelsen - altså har en større gæld end den aktuelle prisvurdering.

»For det første laver vi altid vores egen vurdering, som i 30 pct. af tilfældene er lavere end andelsboligforeningens værdi. Vi kan ikke bestemme prisen på andelsboligen, men vi kan bestemme, hvor stort et lån vi vil være med til at yde, og hvis kunden på et oplyst grundlag vil købe boligen til en højere pris, end vi vurderer den til, gør vi os ikke til dommere over det, hvis de kommer med merfinansieringen selv,« siger Asger Friis Pedersen.

Hvis vi ikke sagde nej til et for højt gældsniveau, kunne man beskylde os for at bedrive dårlig rådgivning.

Karen Frøsig, adm. direktør i Sydbank

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, ABF, som er interesseorganisation for private andelsboligforeninger, finder det alt for vidtgående generelt at stoppe for udlånet til boligformen.

»Den lave rente har selvfølgelig betydning for prissætningen, men det afgørende er, om boligerne rent faktisk kan afsættes til de priser. Det tyder alt på, at de kan. Desuden har mange foreninger en buffer i deres regnskaber, hvor de sikrer sig mod fald i ejendomsværdierne,« siger Jan Hansen, direktør i ABF.

BRANCHENYT
Læs også