Finans

Jyske vækstbyer lokker Goldman Sachs til

Goldman Sachs har investeret i syv boligprojekter i jyske provinsbyer. Stor sikkerhed omkring det danske boligmarked kan være en del af grunden, mener byudviklingsforsker. I Horsens byder man investeringen velkommen.

Byggeriet Rantzausbakke ved Horsens er ifølge Horsens Folkeblad et af de boligprojekter, som Goldman Sachs har investeret i. Illustration: Årstiderne Arkitekter, Part of Sweco Huslejen bliver »overkommelig for familier og unge professionelle«, lover Goldman Sachs adm. direktør, Nabil Aquedim. Illustration: Årstiderne Arkitekter, Part of Sweco Horsens, Viborg og en række østjyske provinsbyer er de seneste år vokset betragteligt. I Horsens er indbyggertallet steget med 1.000 personer årligt siden 2012. Arkivfoto:   Claus Bonnerup Boligprojektet i Bygholm Bakker grænser lige op til smuk, beskyttet natur. Arkivfoto: Tobias Nicolai 900 boliger i Silkeborg, Kolding, Randers, Viborg og Horsens bliver opført med hjælp fra amerikanske Goldman Sachs. Arkivfoto: Casper Dalhoff

Da byrådspolitikere i Horsens tilbage i 2012 blev enige om en ny udviklingsplan, var det bl.a. for at imødekomme den stigende befolkningstilvækst, kommunen havde oplevet siden årtusindskiftet.

Det skulle vise sig at være rettidig omhu at forholde sig til befolkningstilvæksten. Siden 2012 er indbyggertallet steget med 1.000 personer årligt, og kommunen tæller i dag 91.000 borgere. En udvikling Horsens dog ikke står alene med. Nej, der har de seneste år vist sig en provinstrend, som særligt gør sig gældende i det østjyske bybånd samt den traditionsrige domkirkeby Viborg.

Mens nyheden om denne trend muligvis er gået enkeltes næser forbi her i landet, så er den ikke desto mindre nået hele vejen over Atlanterhavet til USA. Nærmere bestemt kontorerne hos investeringsbanken Goldman Sachs, som dagen før nytår kunne annoncere, at de har investeret i mere end 900 boliger fordelt på syv projekter i Silkeborg, Kolding, Randers, Viborg og ja, Horsens.

Goldman Sachs har valgt ikke at oplyse prisen. Det samme gælder deres partner i handlen, Rubik Properties, og sælgeren, Birch Ejendomme. Men mediet EjendomsWatch har med udgangspunkt i kvadratmeterpriser regnet sig frem til, at investeringen lyder på godt 1,4 mia. kr.

Det er sjovere at være i en by, hvor der er investorer, der gerne vil investere, end det er at være i en by, hvor der ikke er.

Peter Sinding Poulsen, kommunaldirektør i Horsens Kommune

Det kommer ikke bag på Hans Thor Andersen, forskningschef på Institut for Byggeri, By og Miljø ved Aalborg Universitet, at det er lige netop de fem provinsbyer, der er blevet udvalgt af Goldman Sachs. Mens Viborg nyder godt af et tilskud af statslige arbejdspladser, har de nævnte østjyske byer generelt klaret sig godt igennem de mere kritiske år efter finanskrisen, påpeger han. Og de udvikler sig fortsat.

»Men at man ser det som så fordelagtigt, at man kommer fra udlandet og investerer, det er da alligevel spøjst,« siger Hans Thor Andersen, men tilføjer samtidig:

»Hvis ikke man tror, at man kan få pengene hjem, så laver man ikke investeringen. Så Goldman Sachs må have en idé om, at det kan lade sig gøre. De må have en meget klar fornemmelse af, at forholdene er helt rigtige. Det er ikke en gennemsnitsby, man bare går ind i.«

Hos Goldman Sachs er man i hvert fald fuldt ud opmærksom på, hvad det er for nogle byer og specifikke projekter, man har købt sig ind i.

»Boligerne ligger i vækstbyer med gode demografiske og beskæftigelsesmæssige dynamikker,« siger Nabil Aquedim, adm. direktør i Goldman Sachs, til Jyllands-Posten.

Boliger for enhver

I Horsens drejer det sig om to boligprojekter; et ved Bygholm Bakker og et andet lige nord for Nørrestrand. Begge er lokalplaner, der er født ud af helhedsplanen fra 2012. Begge er projekter, der bygges på tidligere landbrugsjord og grænser lige op til smuk, beskyttet natur. Og begge er dermed kommende boligområder, der dufter attraktivt med beliggenhed lige mellem by og natur.

Men ingen af de to projekter skal være for de bedst bemidlede alene.

»Helt generelt, når byrådet i Horsens laver byudvikling, så forsøger man at sikre, at der er boliger til alle borgere. Ved Nørrestrand og Bygholm Bakker er der både rækkehuse, parcelhusgrunde og etagebyggeri med et miks af ejer- og lejeboliger. Det er ambitionen, at det skal være for alle,« siger Peter Sinding Poulsen, der er kommunaldirektør i Horsens Kommune.

Goldman Sachs stemmer i:

»Det faktum, at vi har at gøre med nybyggede, miljøvenlige boliger, hvor huslejen er overkommelig for familier og unge professionelle, og som samtidig vil gavne lokalsamfundene, har været en afgørende faktor for vores investering,« siger Nabil Aquedim.

Det er set før – særligt i København og Aarhus – at boligprojekter er endt ud med priser, der blev højere end ventet. Hans Thor Andersen er dog ikke så nervøs for, at det bliver tilfældet i de syv provinsprojekter.

»Mindre byer har ikke helt det samme prispres – der tror man ikke på, at man kan få priserne til at stige lige så kraftigt som i København og Aarhus. Priserne stiger kun, så længe at folk kan følge med. Og der er nok flere, der kan følge med i København, end mange andre steder i landet,« siger forskningschefen.

Glad for amerikansk interesse

Ifølge Peter Sinding Poulsen var det ikke en del af overvejelserne, da boligprojekterne blev aftalt, at der kunne komme udenlandske investorer. Men der er altid private investorer involveret, når der bliver bygget, understreger kommunaldirektøren. Det er ifølge ham normalt, at byggerier bliver solgt undervejs i en proces, for ellers mangler der finansiering.

»At der så er så meget vækst i Horsens, at man bliver interesseret helt ovre i USA, hvor Goldman Sachs holder til, det er da imponerende. Men mon ikke de har nogle danske samarbejdspartnere, som fortæller dem, hvordan markedet bevæger sig,« siger Peter Sinding Poulsen.

En af grundene til at investere i Danmark handler måske ikke så meget om forrentningen, men nærmere om sikkerheden.

Hans Thor Andersen, forskningschef ved Aalborg Universitet

Hvad tænkte du, da du hørte, at Goldman Sachs var investoren?

»Jeg synes, det er godt for byen, at der er investorer, som gerne vil investere i byudvikling i Horsens – uanset om det er boliger eller erhvervsbyggeri – for ellers ville der ikke være nogen byudvikling. Man kan jo ikke finansiere det med offentlige midler, så det er godt, at der kommer nogle private penge ind. Om det er Goldman Sachs eller en anden investor, det har jeg ikke noget forhold til,« siger kommunaldirektøren.

Ifølge Peter Sinding Poulsen er det helt naturligt et ønske for langt de fleste kommuner, at der kommer private investeringer til byen.

»Det er sjovere at være i en by, hvor der er investorer, der gerne vil investere, end det er at være i en by, hvor der ikke er. For ellers sker der faktisk ikke noget,« siger han.

Forsker: Danmark er sikker investering

Selv om Hans Thor Andersen sagtens kan se vækstfaktorerne og den gode handel i de udvalgte provinsbyer, har han også et andet bud på, hvorfor Goldman Sachs’ penge lander, hvor de gør.

»En af grundene til at investere i Danmark handler måske ikke så meget om forrentningen, men nærmere om sikkerheden. Forstået på den måde, at forrentningen mange steder i Fjernøsten kan være meget høj, men der er også tilfælde, hvor man ikke får sine penge tilbage overhovedet,« siger chefforskeren.

Ifølge Hans Thor Andersen skal investeringen ikke ses som et tegn på, at den amerikanske investeringsbank har fundet en guldåre i det østjyske bybånd. Det handler snarere om, at Goldman Sachs har støvsuget, hvad der er af gode muligheder i hjemlandet og i storbyer som London.

»Så nu ser man efter de sikre steder, og der har det danske system vist sig at være overordentligt sikkert gennem tid – det er meget sjældent, at man taber penge på de investeringer,« siger han og uddyber:

»Skiftende regeringer – både røde og blå – har hele tiden satset på at skabe sikre rammer omkring et fungerende finansmarked, der ikke brænder sammen. Det er blevet et sikkert sted at lægge sine penge, og det betyder ret meget på den lange bane for tålmodige investorer.«

Spørger man Hans Thor Andersen, er der ikke entydigt svar på, om man skal være bekymret for udenlandske investeringer. Som Hans Thor Andersen var inde på tidligere, forestiller han sig ikke, at det er muligt at banke priserne i vejret i provinsen på samme måde som i København og Aarhus.

»Og set med byens øjne er der nu nogen udefra, som sætter gang i noget, der gør, at byen klarer sig endnu bedre. Det plejer de lokale politikere og forretningsdrivende sjældent at være kede af,« siger Hans Thor Andersen.

Når svaret alligevel ikke er entydigt, skyldes det, at der som regel er en bestemt gruppe, som ifølge chefforskeren bliver ramt af det pres, der kommer på boligmarkedet – også selv om det ikke er lige så stort som i København og Aarhus.

»Hvis du skal ind på boligmarkedet, så vil jeg nok være lidt forsigtig. Men hvis du omvendt er boligejer, og priserne presses op, så kan du kun vinde ved det. Det er altid de nye, der skal ind på boligmarkedet, som kommer til at betale regningen,« forklarer han.

På naturens præmisser

Hans Thor Andersen forstår godt entusiasmen hos provinsbyerne. Og det er naturligvis fristende at bygge som følge af vækst og takke ja, når der kommer en investor med et par hundrede millioner kroner til kommunen. I nogle tilfælde kan det dog være en kortsigtet fornøjelse, der har konsekvenser på længere sigt, mener han.

»Hvis du først har bebygget et område, så er det slut. Man sælger så at sige arvesølvet – forstået som de udviklingsmuligheder, der er på langt sigt i form af f.eks. naturområder,« siger chefforskeren.

Ifølge Peter Sinding Poulsen er Horsens ikke et sådan tilfælde. Fælles for begge projekter i Horsens Kommune er nemlig, at det er planer med bindinger, fordi det ligger op ad beskyttede naturområder, som dermed ikke bliver berørt at byggeriet.

»Begge steder er byudviklingen sket på naturens præmisser, fordi planerne tager udgangspunkt i naturområderne, og hvordan man sikrer sig, at der ikke bliver bygget i dem,« siger han og tilføjer, at der i forbindelse med lokalplanerne har været borgerinddragelse af forskellig karakter for at sikre en sund diskussion om byggeriet.

»Horsens er en kommune, der vokser. Derfor har man ledt efter områder, hvor man kunne udvikle byen og lave nogle attraktive boligområder, der ligger i tilknytning til natur uden at være for langt væk fra byen. Hvis der ikke var en efterspørgsel efter boliger, ville vi ikke lægge arealer ud,« siger Peter Sinding Poulsen.

Og hvorfor er Horsens en kommune, der vokser? Ifølge kommunaldirektøren selv handler det om en kombination af beliggenhed, fornuftigt prisniveau og et godt ry.

»Horsens har fået brandet sig som et sted, hvor der sker spændende ting som koncerter og kulturliv generelt. Boligpriserne gør det muligt for unge mennesker at købe et parcelhus til under tre millioner og stadig være i fornuftig afstand af Aarhus, hvor de ikke har råd til at købe et hus,« siger han.

Læs også