Investor

Fast rente er godt men sund fornuft er bedre

Mikkel Høegh, boligøkonom i Jyske Realkredit

I skrivende stund synes rentebunden at være dyb, som nedgangen til Plutonion. Det kan eksemplificeres ved, at hver fjerde lån har negativ rente, og at de lange fastforrentede lån udbydes med en rente, der svarer til halvdelen af Den Europæiske Centralbanks inflationsmål. Det er i sig selv tankevækkende. Der er vel og mærke tale om niveauer, der er ramt på toppen af en højkonjunktur og et udtryk for, at krystalkuglen mere tegner mørke skyer end glansbilleder.

Det får mig til at tænke på forordet til professor Petersens bog Indledende Mikroøkonomi, der starter med, at ”økonomi er svært, det ses ved de årlige eksamener”. Pointen er, at intet er sort hvidt i økonomi. Det gælder også for udlægningen af de lave renter og ikke mindst de valg, som boligejerne må gøre sig.

Lige nu vælger otte ud af ti boligejere, der er ved at optage lån, fastforrentede lån. De fastforrentede lån er attraktive, dels fordi de i sagens natur afmonterer boligejerens ydelsesrisiko, dels fordi de giver anledning til lavere bidragsbetalinger for boligejerne. Myndighederne synes i første omgang at være begejstrede, idet den lavere ydelsesrisiko gavner den finansielle stabilitet. Så vidt så godt – for nogen er fast rente det helt rigtige.

Tilsvarende er det nu, hvor rente er lav, at man skal overveje sin rentestrategi. Jeg har mødt mange boligejere der har sagt, ”når renten på de 30 årige lån er 2 pct. til kurs 100 – så skal jeg i fast rente”. De mennesker fik mulighed for 1,5 pct. Nogle rykkede og nogen venter nu på at 1 pct. kommer i kurs 100. Det er menneskeligt kun at bogføre den positive udvikling, men på et tidspunkt skal afgrøderne høstes. Selv om det er svært at få øje på, hvad der lige nu skal få renten til at stige, så er det nu vinduet er åbent og ikke, når vi kan se renteforhøjelserne for os. I og med, at ingen kender udviklingen, kan det ikke lade sig gøre at time ændringen helt perfekt. Spørgsmålet er også om det gør så meget i det store billede - er ens boligøkonomi ikke for vigtig til tilfældige spil? Det hælder jeg til. En ”forkert” strategi kan koste nogle få hundrede kr. pr. måned pr million. 

I forbindelse med valg af lån skal man imidlertid også vide, at intet lån er bedre end et andet. Og her kommer det sort hvidt en gang til. De forskellige lån har forskellige egenskaber, og det betaler man for. Det betyder også, at man ikke må tro, at risikoen er nul ved at vælge et fast forrentet lån. Obligationsinvestorerne tager sig naturligvis betalt for, at renten ikke kan justeres løbende over de 30 år. Det er således en misforståelse, at fastforrentede lån er uden risiko. Det kan nemmest forklares med et eksempel.

Lånte man en million i henholdsvis fast rente og variable rente og vel og mærke har lavet de rigtige konverteringer i bagklogskabens lys, har man sparet knap 400.000 kr. ved at have variable rente pr. låne million siden introduktionen i 1996. De rigtige konverteringer er vanskelige at ramme. Så prisen er en konservativ merpris. En merpris man har betalt for ydelsessikkerhed. Penge man vel og mærke kunne få meget ekstra afdrag for. Et regnestykke man skal holde sig for øje, hvis man da kan lære noget af historien. Sandsynligheden for at historien gentager sig, synes imidlertid at være lille, men ingen ved det.  Jo længere tid rentestigningerne lader vente på sig, desto bedre er variabel rente naturligvis.  Tilsvarende jo mere fornuftigt man har brugt pengene, jo bedre er man stillet.               

Læs også
Top job