Hver 10. boligejer tjener på rentegambling

Boliglån med et halvt år mellem rentetilpasningen har slået F1-lånet af pinden.

De boligejere, der har valgt den største renterisiko, har sparet penge på at gøre det. Arkivfoto: Ida Munch

Hver 10. boligejer har trodset alle advarsler fra realkreditinstitutterne og løber en høj renterisiko. Og den rentegambling har kunnet betale sig, viser beregninger fra Nordea Kredit.

De boligejere, der valgte lånet i 2013, har sparet næsten 9.000 kr. for hver lånte million kroner i forhold til, hvis de havde valgt et F1-lån.

Lånet kendes under navne som Kort Rente, FlexKort og F-kort, og ca. 10 pct. af alle boligejere holder fast i det. Lånet har trods gentagne advarsler fra realkreditinstitutterne om at sikre renten i flere år fået et markant gennembrud.

»Selv om Kort Rente-lånene har gjort det godt de seneste år, er der ingen sikkerhed for, at det også er den låntype, der viser sig at være billigst på lidt længere sigt. Begynder renten at stige, vil stigningen slå hurtigere igennem på Kort Rente end på et F1-lån,« lyder advarslen fra boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann.

I Totalkredit har 10 pct. af kunderne valgt det rentefølsomme lån. Der er tale om hårdhudede boligejere, der godt ved, at renten kan stige, mener chefanalytiker i Totalkredit, Jeppe Borre.

»Boligejere med F-kort har forholdt sig til lånevalget inden for en overskuelig årrække. Jeg forventer derfor langt fra, at boligejere, som har valgt lånet, vil begynde at forlade det i høj grad,« siger Jeppe Borre.

Beregningerne tager udgangspunkt i, at boliglånet er optaget den 1. oktober 2013. Den ene familie vælger et Kort Rente-lån uden afdrag, mens den anden familie vælger et F1-lån uden afdrag.

Sådan fastsættes renten
  • Renten på et Kort Rente lån fastsættes som: Rente = CITA6-renten + tillæg
  • Tillægget går til investor og fastsættes for den enkelte obligation på udstedelsestidspunktet. På samme måde som ved fast forrentede lån, hvor renten i nogle perioder f.eks. ligger på 2 pct. og i andre perioder på 3 pct., svinger tillægget på Kort Rente også afhængig af, hvornår obligationen er åbnet.
  • I den obligation, som Nordea Kredit i øjeblikket udsteder i, ligger tillægget på 0,59 pct., mens boligejere, der har optaget Kort Rente lån på andre tidspunkter, kun har et tillæg på enten 0,2 pct. eller 0,5 pct.

Ved lånenes optagelse er hovedstolen stort set ens. Boligejeren med Kort Rente har en hovedstol på 1.026.000 kr., mens boligejeren med F1-lånet har en hovedstol på 1.025.000 kr. Hvis man gør regnskabet op i dag, har familien med Kort Rente-lånet samlet set betalt 37.106 kr. i ydelser efter skat i de seneste knap fire et halvt år, mens familien med F1-lånet har betalt 45.929 kr.

Familien med Kort Rente har altså sparet 8.823 kr. efter skat de seneste knap fire et halvt år. Det er en besparelse på 23 pct.

»De boligejere, der var hurtige til at snuppe et Kort Rente-lån, har foreløbig gjort det godt sammenlignet med de boligejere, der valgte at beholde deres F1-lån. Det skyldes, at renten har været lavere på Kort Rente-lånet end på F1-lånet i størstedelen af perioden, ligesom bidragssatsen er lavere på Kort Rente-lån end på F1-lån,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Tager man udgangspunkt i en bolig, der er belånt med 80 pct. af værdien, ligger bidragssatsen på 1,475 pct., hvis der er tale om et F1-lån uden afdrag, men på 1,175 pct. hvis der er tale om et Kort Rente-lån uden afdrag. Det svarer til en forskel på 0,3 procentpoint. Det betyder, at renten på et Kort Rente-lån kan være op til 0,3 procentpoint højere end renten på et F1-lån, før F1-lånet bliver billigst.

Begynder renten at stige, vil stigningen slå hurtigere igennem på Kort Rente end på et F1-lån.

Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea Kredit

Et F1-lån med en rente på 0 pct. vil altså koste præcis det samme som et Kort Rente-lån med en rente på 0,3 pct., hvis hovedstolen og belåningsgraden er ens.

»Vi har valgt en bidragsstruktur, der afspejler den risiko og de omkostninger, der er forbundet med de enkelte låntyper. Obligationerne bag Kort Rente-lånet er 3-årige, mens de på F1-lånet er 1-årige. De 3-årige obligationer gavner den finansielle stabilitet, og den længere løbetid gør det desuden nemmere for os at overholde de regler, Finanstilsynet har sat op for realkreditinstitutterne,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Boligejerne er blevet glade for Kort Rente-lånene. Ca. 14 pct. af alle lån til boligejere med lån i Nordea Kredit har i dag et Kort Rente-lån. Til sammenligning udgør F1-lånene ca. 6 pct., F3-lånet ca. 13 pct. og F5-lånet ca. 16 pct.

BRANCHENYT
Læs også