Privatøkonomi
0

Forsigtige boligejere mister nu friværdien - ny regulering er synderen

Danske boligejere har de seneste år optaget for 252 mia. kr. realkreditlån med fast rente. Men fast rente beskytter ikke mod de nuværende prisfald.

Friværdien er under pres for danskere med fastforrentede lån.

Boligejere er i stor stil søgt mod de fastforrentede realkreditlån, som bliver markedsført på at beskytte friværdien, hvis boligpriserne falder. Men den faste rente har ikke sikret de boligejere, som det seneste års tid har oplevet, at deres ejerlejligheder er faldet i pris.

Ifølge Jyske Bank begynder prisfaldene nu at brede sig til dele af villa- og parcelhusmarkedet, og her får ejerne heller ingen beskyttelse af friværdierne, selv om de har valgt fastforrentede lån.

Det er en friværdibeskyttelse mod stigende renter. Det er ikke en beskyttelse mod prisfald som følge af regulering.

Christian Heinig Hilligsøe, cheføkonom i Realkredit Danmark.

Forklaringen er, at priserne falder på grund af ny regulering fra Finanstilsynet, og ikke fordi renterne stiger. En udvikling, som en boligøkonom ikke kan huske at have set før.

»Vi har i hvert fald i nyere tid ikke set noget lignende med en dekobling af boligpriserne og renten, så priserne nu falder som følge af regulering og ikke som følge af rentestigninger,« siger Mikkel Høegh, der er afdelingsdirektør i Jyske Realkredit i Jyske Bank.

Siden 2012 har boligejere optaget for 252 mia. kr. fastforrentde lån, så den lånetype nu udgør 688 mia. kr. eller 43 pct. af alle realkreditlån til privatkunder.

Fastforrentede lån
  • Med et fastforrentet lån er du sikret den samme rente i lånets løbetid.
  • Det betyder ikke, at ydelsen ikke kan stige, da realkreditselskabet kan hæve gebyret på lånet – bidragssatsen.
  • Et fastforrentet lån beskytter din friværdi, hvis renten stiger.
  • Det skyldes, at kursen på obligationen, som ligger bag realkreditlånet, falder ved rentestigninger.
  • Derfor falder værdien af din gæld.
  • Rentestigninger medfører normalt prisfald. Men det er ikke så vigtigt, hvis gælden samtidig skrumper.
  • Det beskytter friværdien.
  • Det er kun ved prisfald forårsaget af rentestigninger, at friværdien er beskyttet.
  • Det gælder ikke, hvis prisfald er forårsaget af eksempelvis regulering.

Kursen på de fastforrentede lån - og dermed værdien af boliggælden - falder, når renten stiger. Faldende boligpriser som følge af stigende renter går derfor hånd i hånd med en lavere gæld for boligejere med fastforrentede lån. På den måde kan en fast rente normalt beskytte friværdien.

Den aktuelle nedtur på markedet for ejerlejligheder - som ifølge Jyske Bank er ved at brede sig til parcelhusmarkedet - skyldes især en forholdsvis ny opstramning af reglerne for udlån fra Finanstilsynet. Opstramningen er indført for at undgå en overophedning af boligmarkedet i Storkøbenhavn og Aarhus.

Selv om friværdierne ikke er beskyttet i den aktuelle situation, mener Realkredit Danmark, at fastforrentede lån er værdifulde for boligejere.

»Det er en friværdibeskyttelse mod stigende renter. Det er ikke en beskyttelse mod prisfald som følge af regulering eller et stærkt stigende boligudbud. Men set med vores øjne er stigende renter stadig den største risikofaktor for priserne de kommende fem år,« siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark.

Få de seneste erhvervsnyheder med vores nyhedsapp
BRANCHENYT
Læs også