Stor risiko ved at gå efter en lille boliggevinst

Danske boligejeres jagt på en hurtig gevinst er ikke uden risiko. Der er opsagt 3,5 pct. lån for næsten 10 mia. kr., inden opsigelsesfristen udløber den 31. oktober. Der er tale om lån, der er blevet optaget for under to år siden, men det forhindrer ikke de pågældende boligejere i at sætte pengene på spil igen.

Men selv om de umiddelbart kan spare penge ved at lægge om til et 2,5 pct. lån, er en sådan konvertering ikke uden risiko. Der kan nemlig gå op til ni et halvt år, før regnestykket er neutralt igen. Det skyldes, at restgælden stiger, når man konverterer. Og selv om kurserne er så høje, at gælden ikke stiger ret meget, så har det alligevel konsekvenser.

For et lån med afdrag kan der gå op til syv et halvt år, før konverteringen er neutral, for et lån uden afdrag ni et halvt år. Først da har man indhentet det kurstab, man fik, da lånet blev optaget.

"Det er lige lidt over vores tommelfingerregel om, at konvertering med sikkerhed skal have tjent sig hjem inden for en horisont på syv år - og derfor har vi ingen generel anbefaling om konvertering fra 3,5 med afdrag til 2,5 pct. Når det er sagt, så kan denne omlægning sagtens være interessant for en del boligejere i disse dage - også med tanke på, at vi nu ikke længere frygter indlåsningseffekt på 2,5 pct. lånet," siger cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

Kilde: Realkredit Danmark

Hvis man indfrier sit lån til cirka samme kurs, som man optog det til og derved ikke realiserer et kurstab, så er break-even horisonten blot lidt mere end tre år. Ved en sådan omlægning sparer man omtrent 100 kr. om måneden efter skat pr. lånte mio., og afdraget vokser med godt 380 kr. Til gengæld stiger restgælden med lidt mere end 40.000 kr.

"Konvertering fra 3,5 til 2,5 pct. i den afdragsfrie variant anbefaler vi ikke. Det ser knapt så gunstigt ud i forhold til varianten med afdrag. Det skyldes en lang break-even horisont - cirka ni et halvt år år, og ved dette lån er der stadig risiko for indlåsningseffekt. Dermed kan man som låntager risikere at få en dårligere kurs end ellers ved indfrielse før tid," siger Christian Hilligsøe Heinig.

En omlægning for 3,5 til 2,5 pct. er dermed mest beregnet til boligejere, der er indstillet på at spekulere. Og det, de kan spekulere i, er en højere kursfølsomhed. Kursfølsomheden er afgørende, når renten stiger igen.

Hvis renten stiger med 1 pct. point, vil 2,5 pct. obligation falde ni kurspoint. Dermed vil restgælden på et lån på 1 mio. kr. falde til 910.000 kr. Kursfølsomheden på et 3,5 pct. lån er syv.

"Ved omlægning fra 3,5 til 2,5 pct. lån med afdrag får man umiddelbart en lidt højere kursfølsomhed og derved et større potentiale for reduktion af restgæld ved rentestigninger, hvis man indfrier sit lån før tid," siger Christian Hilligsøe Heinig.