Privatøkonomi

Usikker gevinst ved spekulation i obligationskurser

Boligejere er blevet alt for fokuserede på at ramme en låneomlægning så tæt på kurs 100 som muligt.

Artiklens øverste billede
Danske boligejere er blevet kursforkælede gennem de senere år. Der har været frit valg mellem obligationer tæt på kurs 100. Men spekulation i de sidste kurspoint kan blive dyrt.

Mange boligejere er blevet så fikseret på obligationskurserne, at de risikerer slet ikke at få omlagt deres lån. Og den gevinst, de går efter, er i virkeligheden tvivlsom.

Tager man eksempelvis et 2,5 pct. lån på 1 mio. kr. til kurs 97,4, skal man betale 4.160 kr. om måneden efter skat. Falder kursen med 1 point, er merudgiften beskedne 44 kr. Stiger kursen 1 point, sparer man 40 kr.

»Vi kan se, at interessen for 2,5 pct. lånet er høj, når kursen kommer over 98, og at interessen dykker, når kursen ryger under. Men ser man på, hvad det rent faktisk betyder i kroner og øre, er det svært at retfærdiggøre de udsving i interessen, vi ser,« siger Johan Juul-Jensen.

Samme udfordring har man i Nordea Kredit.

»Vi har problematikken tæt inde på livet i øjeblikket, og det er vores opfattelse, at boligkøberne er ret opmærksomme på kurstabet, og det er forståeligt. Det er dog også vores opfattelse, at boligkøberne i mange tilfælde skifter holdning, når vi tager en snak med dem om, at kurstabet kun skal betales tilbage i to situationer – nemlig hvis de beholder deres lån i alle 30 år, eller hvis de indfrier lånet førtidigt, og renten på det tidspunkt er lavere end den er i dag,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Nykredit har foretaget en beregning for Finans af, hvad kursudsving betyder for restgæld og månedlig ydelse efter skat. Udgangspunktet er et lån på 1 mio. kr. Lånet konverteres fra 4 til 2,5 pct.

Kurs Nettoydelse Hovedstol
96 + 60 + 15.000
96,4 + 44 + 11.000
97 + 16 + 4.000
97,4 (kurs på beregningstidspunkt 4.160 1.042.000
98 - 24 - 6.000
98,4 - 40 - 10.000

Kilde: Nykredit

Johan Juul-Jensen peger på, at en boligejer sparer penge allerede ved første termin ved at omlægge fra 4 til 2,5 pct. I øjeblikket er besparelsen 250 kr. om måneden, og omlægningen er tjent ind efter mindre end seks år. Hvis renten stiger, og kursen dermed falder, er gevinsten hjemme noget før.

Mange lader dog være på grund af udgifterne her og nu.

»Konvertering fra 4 til 2,5 pct. vil i første gang være en udgift, fordi man vil få forøget sin hovedstol. Så hvis man tænker kortsigtet, er det bedst at holde fast i det lån, man nu engang har. Spørgsmålet er dog, om det er fornuftigt at tænke kortsigtet, når det drejer sig om realkreditlån med en løbetid på mellem 25 og 30 år,« siger Johan Juul-Jensen.

I Nordea Kredit har man i øjeblikket følgende dilemma, når man rådgiver kunderne. Pt findes to åbne 30-årige fastforrentede lån med 10 års afdragsfrihed. Nemlig det 30-årige 3 pct. lån til kurs 99,7 og det 30-årige 2,5 pct. lån til kurs 96,2. Vælger boligejeren det 30-årige 3 pct. lån, ender hovedstolen på 1.034.000 kr., mens den ender på 1.065.000 kr., hvis boligejeren vælger 2½ pct. lån.

»I mange tilfælde følger boligejerne vores anbefaling om at vælge 2,5 pct. lånet. Den anbefaling skyldes, at vi forventer, at den lange rente vil stige fremadrettet, og at 2,5 pct. har en højere kursfølsomhed end 3 pct. lånet. Det betyder, at boligejerne vil få en større kursgevinst ved 2,5 pct. lånet, såfremt renten på et tidspunkt stiger igen,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Samtidig har 2,5 pct. lånet uden afdrag en lavere månedlig ydelse efter skat. Ydelsen er 2.005 kr. for et lån på 1 mio. kr. 3 pct. lånet koster 2.215 kr.

»Den fordel æder gradvist den ulempe, boligejeren fik ved lånets optagelse i form af en højere restgæld. Derfor vil boligejeren ad åre også være billigere stillet med et 2,5 pct. lån end med et 3 pct. lån, selv om renten forbliver lav lang tid endnu,« mener Lise Nytoft Bergmann.

Top job

Forsiden lige nu

Anbefalet til dig

Giv adgang til en ven

Hver måned kan du give adgang til 5 låste artikler.
Du har givet 0 ud af 0 låste artikler.

Giv artiklen via:

Modtageren kan frit læse artiklen uden at logge ind.

Du kan ikke give flere artikler

Næste kalendermåned kan du give adgang til 5 nye artikler.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke gives videre grundet en teknisk fejl.

Ingen internetforbindelse

Artiklen kunne ikke gives videre grundet manglende internetforbindelse.

Denne funktion kræver Digital+

Med et Digital+ abonnement kan du give adgang til 5 låste artikler om måneden.

ALLEREDE ABONNENT?  LOG IND

Denne funktion kræver abonnement

Med et abonnement kan du lave din egen læseliste og læse artiklerne, når det passer dig.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke tilføjes til læselisten, grundet en teknisk fejl.

Forsøg igen senere.

Del artiklen
Relevant for andre?
Del artiklen på sociale medier.

Du kan ikke logge ind

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, men vi har sørget for, at du har adgang til alt vores indhold, imens vi arbejder på sagen. Forsøg at logge ind igen senere. Vi beklager ulejligheden.

Du kan ikke logge ud

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, og derfor kan vi ikke logge dig ud. Forsøg igen senere. Vi beklager ulejligheden.