Mybanker: Nu er afdragsfrie lån blevet for dyre

De afdragsfrie lån er blevet for dyre, lyder dommen fra Mybanker. Derfor kan det være en idé at dele lånet i to. Hvis man tager et afdragsfrit tillægslån i yderste låneinterval, risikerer man, at det i sidste ende bliver dyrere end et forbrugslån.

»Realkreditinstitutterne har hævet priserne, og det har særligt ramt de afdragsfrie lån. Dele af lånene er nu blevet urimeligt dyre. Ofte vil det bedre kunne betale sig at afdrage på lånet eller opdele det i en afdragsfri del og en del, du afdrager på,« siger partner i Mybanker, Morten Westergaard.

Efter finanskrisen er de såkaldte bidragssatser blevet hævet. Det typiske billede er, at F1-lånene har fået den største forhøjelse. Samtidig er der en ekstra regning for afdragsfriheden.

En bolig kan belånes op til 80 pct. af ejendomsværdien. Prisstrukturen i realkreditten er skruet sådan sammen, at bidragssatserne for den første del af lånet er billigst. Kan man eksempelvis holde belåningen under 40 pct., slipper man dermed billigt i bidrag. Det er den prisstruktur, man kan udnytte som boligejer.

»Danskerne tænker nok for traditionelt, når de vælger boliglån. Enten tager de afdragsfrihed eller afdrager fuldt ud. Ellers står valget mellem flekslån og obligationslån. Den måde at tænke på kan blive dyr,« mener Morten Westergaard.

Mybanker tager udgangspunkt i et F3-lån hos Nykredit på 400.000 kr. med sikkerhed i mellem 60 og 80 pct. af ejendomsværdien. I dette tilfælde er forskellen i bidraget med og uden afdrag 0,6 pct. point. Prisen med afdrag er 1,25 pct., mens prisen uden afdrag er 1,85 pct.

Samme lån, men nu med en sikkerhed i de første 40 pct. af ejendomsværdien, koster 0,4 pct. med afdrag og 0,5 pct. uden afdrag.

»Forskellen her er altså kun 0,1 pct. point. Det er på den måde mere end seks gange så dyrt at låne afdragsfrit af 60-80 pct. af ejendomsværdien end af de første 40 pct. af ejendomsværdien,« fastslår Morten Westergaard.

Han mener, at hvis man har afdragsfrie lån for mere end 40 pct. i boligen, er det oplagt at omlægge lånet, så der afdrages på det eller dele det op i to.

Det kan gøres sådan her:

• Et lån fra 0-40 pct. af ejendomsværdien med afdragsfrihed.
• Et lån fra 40 pct. og opefter af ejendomsværdien med afdrag.

Hvis man tager et afdragsfrit F3-lån på 400.000 kr. i yderste låneinterval, ser regnestykket sådan ud. I den forbindelse skal man sammenligne med et tilsvarende lån med afdrag.

Man betaler 1.250 kr. i bidrag på lånet med afdrag, og 1.850 kr. i bidrag på lånet med afdragsfrihed.

I den sidste ende bliver det meget dyrt. For man bliver ved med at betale det høje bidrag af hele lånet, da man ikke afdrager.Det ekstra bidrag beregnes altså af hele restgælden. Selv efter en årrække er den merrente og det merbidrag, man har betalt for de penge, som man ikke har betalt i afdrag, højere end det det ville koste at låne pengene på mange forbrugslån.

»Efter fem år svarer de ekstra bidrag og renter for afdragsfriheden til en gennemsnitlig rente på over 10 pct. Det er nu blevet ualmindeligt dyrt at låne til afdraget hos kreditforeningen,« siger Morten Westergaard.

Han har regnet på, hvad det koster at tage et af de populære F3-lån, og konklusionen er overraskende.

»For de fleste vil det være billigere at skifte til et lån med afdrag og så låne penge et andet sted, end at betale prisen hos realkreditinstituttet. Realkredit Danmark kræver, mindst i tillæg for afdragsfrihed, men det skyldes, at RD også tager et relativt højt bidrag og kursskæring for et lån med afdrag,« siger Morten Westergaard.

Så meget koster et F3-lån i låneintervallet 60-80 pct. af ejendommens værdi:

Kilde: Mybanker.dk